정부가 민간택지 분양가상한제의 잣대를 세우면서 재개발·재건축에 관한 분쟁이 더 발발할 것으로 예상되고 있다. 그간 분담금이나 시공사, 주거 이전비 등에 관한 문제만으로 법률 분쟁이 이어져 왔지만 이번 민간택지 분양가상한제는 조합원의 내부 분쟁을 가속화할 것으로 예측된다고 전문가들은 지적했다.
사실상 노후화된 건물이나 도로를 재정비하기 위한 재개발·재건축 사업은 그 사업지의 범위가 넓은데다 참여자의 수도 적지 않기 때문에 다양한 이해관계가 얽혀 법률 분쟁이 발생하는 부동산 소송의 대표적인 유형이라 할 수 있다.
이에 관해 법무법인 참본의 정성락 부동산소송변호사는 "특히 재개발 재건축에 관한 법률 분쟁은 다양한 이해관계가 얽혀 있어 각자의 손실을 최소화하기 위한 조정이 필요하다. 원고나 피고 각자의 입장에서 이해관계에 대한 면밀한 파악을 하는 것이 가장 우선되어야 하며 이에 따라 사안에 따른 판례 분석, 법리적 검토 등이 수반되어야 한다"고 설명했다.
특히 재개발 골칫덩이 주거 이전비, 매매분쟁과 재건축의 잦은 분쟁 명도 등의 각 사안별 분쟁은 이에 관한 선례가 어떻게 남아있느냐에 따라서 소송의 결이 달라질 수 있는만큼 판례나 법리적 검토에 대한 분석이 이뤄지지 않고서는 소송을 원만하게 리드해나가기가 어렵다는 것이 정 변호사의 첨언이다.
도로나 상하수도와 같은 정비기반시설이 열악한 지역 또는 주거환경 등을 개선하는 것을 재개발, 노후화로 인해 불량한 건축물을 다시 다지는 일을 재건축이라 할 수 있다. 재건축에 비해 재개발은 공익적인 성격이 강하지만 워낙 많은 이해관계가 얽혀 있다보니 분쟁의 유형이나 사안 등이 매우 다양할 수밖에 없다. 그렇다보니 사업 시작 단계에서부터 복잡한 분쟁으로 난항을 겪을 수 있다.
정성락 부동산소송변호사는 "재개발의 경우 조합 설립에 관한 법적 다툼이 주로 이루어지는데 조합은 설립을 하고 구성을 하기까지 법리에 어긋남이 없어야 한다. 또한 조합이 설립이 되면 사업에 동의하지 않더라도 조합원으로 의제가 되는데 만약 재건축의 조합일 경우에는 재개발 조합과는 달리 조합설립에 동의하지 않을 경우 조합원 지위가 박탈되기도 한다. 뿐만 아니라 조합은 가입부터 탈퇴에 이르기까지 다소 복잡한 절차와 규정을 두고 있어 조합을 가입 하기 전 변호사에게 자문을 구해 적절한 대응인지를 알아볼 필요가 있다"고 설명했다.
조합의 입장에서는 시공사를 선정할 때 주로 브랜드나 공사비에 관한 것만 따져보기도 하는데 이 같은 단순 조건만을 내거는 것은 위험부담을 안고 가는 것과 같다. 가령 서울시의 경우 내역입찰의 실시로 공사비 제안이 불가해졌다. 그렇다보니 대안, 특화, 혁신이라는 명분하에 증액에 관한 사항을 드러나지 않아 시공사와 조합원 간의 증액 분쟁이 일어나기 십상이다. 특히 이에 관한 전문 지식을 충분하게 축적해오지 못한 경우의 조합원들이 시공사의 참여 제안서를 면밀하게 분석하기 어렵고 사안에 맞는 기준을 제시하기란 더욱 어렵기 때문이다.
정성락 변호사는 "정비기반 시설의 노후를 개선하는 재개발·재건축은 절차에 따라 일정 기간 동안 이루어지는 사업이다. 이를 다른 시각으로 보자면 시간의 제약이 존재하며 권익을 보호하고 자신의 주장과 입증 등에 관해 어려움이 발생했을 때 우왕좌왕 혹은 시간 내 이루어진 미진한 준비가 이루어진다면 손실은 더욱 극대화 될 수밖에 없다. 그렇기 때문에 이에 관한 다수의 경험과 노하우를 구축한 변호사의 조력을 더해 체계적인 대응 전략을 설립하고 예상 가능한 리스크에 대해서도 대처 가능하도록 대응력을 갖춘다면 소송으로 이루어지더라도 경제적 손실을 줄일 수 있는 방법이라고 할 수 있다"고 조언했다.
관련뉴스
