일반분양 15% 확보하면 강남권·1기신도시 사업성 ↑주택시장 침체, 일조권 규정 강화 등 '걸림돌' 남아
국토교통부가 리모델링 사업의 수직증축범위를 3개층까지, 가구수는 기존의 15%까지 늘릴 수 있도록 허용하겠다고 발표함에따라 부동산 업계에 새로운 기대감이 감돌고 있다.
리모델링 범위 확대로 일반분양 수익이 늘면 가구당 분담금이 줄기 때문에 사업성이 충분하다는 의견이 지배적이나 주택시장 침체, 안전성 논란, 일조권 규정 강화가 걸림돌로 작용할 가능성도 있다는 지적이 나온다.
◇ 강남권·신도시는 사업성 충분, 강북은 소외 6일 부동산114에 따르면 현재 서울·경기도에서 리모델링을 추진 중인 아파트는36개 단지, 2만6천67가구 상당이다.
이들 아파트의 입주 시기는 1978년 12월(서울 광장동 워커힐)에서 1995년 12월(경기 고양시 대화동 성저삼익)까지 입주 후 짧게는 18년, 길게는 35년이 지났다.
서울은 총 21개 단지, 1만959가구 가운데 강남·송파·강동구 등 강남권이 11개단지, 6천79가구를 차지했다. 경기도는 총 15개 단지, 1만5천108가구 가운데 절반에가까운 7개 단지, 6천436가구가 성남시에 집중됐다.
건설업계는 계획대로 전체 가구수의 15%를 일반분양 물량으로 확보할 경우 사업성이 충분하다는 입장이다.
삼성물산[000830]의 한 관계자는 "일반분양 10%는 좀 부족하고 15%는 돼야 사업성이 나온다"면서 "다른 제약 없이 가구수를 최대한 늘려 일반분양할 수 있다면 1기신도시 주요 단지를 위주로 수주 영업이 활발해질 것"이라고 전망했다.
대림산업[000210]도 "정부가 정책으로 지원할 수 있는 부분은 여건이 마련됐다"면서 "다만 주택시장 침체가 심각해 전체 리모델링보다는 지하주차장 신설 등 맞춤형 리모델링 상품을 개발해 수주에 나설 계획"이라고 전했다.
부동산114는 개정안에 따라 서울 강남구 개포동 대치아파트를 리모델링할 경우총 1천753가구의 15%인 263가구를 추가 확보해 평균 매매가 3억8천487만원에 분양함으로써 1천12억50만원의 수익을 올릴 수 있다고 분석했다.
총 1천158가구 규모의 경기도 성남시 정자동 한솔주공5단지아파트는 174가구를건립해 가구당 3억2천114만원에 분양, 557억8천200만원의 수익을 낼 수 있다.
일반분양 수익이 높아질수록 가구당 분담금은 줄어든다.
국내에서 리모델링 사업 실적이 가장 많은 쌍용건설[012650]은 현재 사업 추진중인 평촌의 한 아파트 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과 일반분양 물량이 10%에서 15%로 늘어나면 가구당 분담금은 약 11% 감소한다고 설명했다.
15층 9개동에 총 994가구로 구성된 이 아파트의 가구당 리모델링 분담금은 1억3천만원 상당이다.
기존안대로 전용면적 82㎡를 90가구(10%) 3.3㎡당 1천800만원에 분양하면 가구당 공사비는 9천700만원으로 감소한다. 그러나 일반분양 물량이 140가구(15%)로 늘면 공사비는 8천600만원으로 떨어져 1천100만원(11.34%)을 절감할 수 있다.
삼성물산에 따르면 청담동에서 리모델링을 준비하는 H아파트 역시 일반분양분이10%에서 15%로 증가하면 가구당 분담금은 2억원에서 1억7천만원로 내려갈 전망이다.
그러나 분담금이 소폭 감소한다고 해도 개인이 부담해야 할 비용이 만만치 않기때문에 리모델링은 현실적으로 강남과 1기 신도시 등 집값이 어느 선 이상인 지역에서만 가능해 강북 등지의 노후주택은 혜택을 보기 어렵다.
국토부의 한 관계자는 3.3㎡당 집값이 최소 1천800만원을 웃돌아야 사업성을 담보할 수 있다고 전했다.
건설업계의 한 관계자도 "공사비와 이주비, 금융비용 등을 부담하고 재입주했을때 집값이 떨어진다면 손해가 나는데 누가 리모델링을 하겠느냐"면서 "애초에 집값이 받쳐주는 지역이 아니면 사업성이 없다"고 단언했다.
◇ 논란됐던 안전성…"3층까지는 괜찮아" 국토부는 2011년 가구수 증가를 동반한 전면 리모델링에 대해 "수직증축시 구조안전성을 담보할 수 없다"는 이유로 불허했다가 돌연 입장을 바꿔 논란을 빚었다.
국토부는 4·1대책 발표 이후 두달간 태스크포스(TF)를 운영해 안전진단을 강화하고 건축심의·사업계획 승인시 한국건설기술연구원과 한국시설안전공단 등 전문기관에 의뢰해 2차례의 구조안전 검토를 실시하겠다는 방안을 제시했다.
이에 대해 상당수 전문가들도 "3층까지는 기술적으로 큰 문제가 없다"는 데 의견을 모았다.
윤영선 한국건설산업연구원 실장은 "제도적으로 보완 장치를 마련한 만큼 수직증축 3개층까지는 안전하게 시행할 수 있을 것으로 본다"고 전했다.
미담건축설계사무소의 최재윤 소장도 "리모델링은 재산증식보다 주거환경 개선차원에서 더 중요하다"면서 "리모델링을 계기로 노후 아파트의 안전 현황을 점검하고 보강한다면 3개층을 올리는 것은 기술적으로 무리가 없다"고 말했다.
리모델링은 수직증축이 전부가 아니라 내진설계와 노후벽체 보강 등 전반적으로안전성을 강화할 수 있는 수단이라는 설명이다.
단국대학교 건축공학과 정란 교수는 "개선안에 따라 구조기술사에게 안전성 검토를 맡기고 설계 변경에 대해 확인을 받으면 큰 문제가 없을 것"이라고 덧붙였다.
그러나 일각에서는 안전성을 고려해 고비용·고난도 기술을 적용할 경우 수익성이 떨어지기 때문에 차라리 재건축이 효율적이라는 반론도 나왔다.
실제 업계에 따르면 골조를 그대로 남긴 채 안전성을 보강해야 하는 리모델링은공사가 어려워 3.3㎡당 공사비가 300만원 후반대에서 400만원 대로 수도권에 새 아파트를 짓는 비용(3.3㎡당 약 350만원)보다 비싸다는 전언이다.
◇ 리모델링 사업의 남은 걸림돌은 정부가 규제를 상당 부분 걷어냈지만 리모델링의 앞날이 밝지만은 않다.
가장 큰 문제는 주택시장 침체다.
대형 A건설사의 한 관계자는 "결국 사업성은 시장에 달렸다"면서 "일반분양분이5% 늘어나면 가구당 분담금을 약 10% 낮출 수 있지만 지금 분위기에서는 공사 기간에 집값이 그 이상 빠질 수도 있다는 우려가 팽배하다"고 전했다.
5월 말 개정된 건축법 시행령에 따라 리모델링 사업장이 적용받는 일조권 관련규정이 강화돼 층수를 올려 일반분양분을 추가 확보하기는 커녕 리모델링 이전 상태가 불법으로 전락, 사업 자체가 무산될 위기에 처한 단지도 있다.
리모델링을 계획 중인 청담동의 2동짜리 아파트는 입지가 우수해 업계의 관심을끌고 있지만 강화된 일조권 규정을 적용하면 1개동이 이미 인근 지역 일조권을 침해하고 있어 수직증축은 '그림의 떡'일 뿐이다.
대형 B건설사의 한 관계자는 "주택·학교 등 일조권 보호가 필요한 시설뿐 아니라 도로·하천·공원 등 일조권에 덜 민감한 시설에까지 강화된 규정을 일괄 적용해종전 10% 일반분양도 찾아먹기 어렵게 됐다"고 불만을 토로했다.
구조도면이 없으면 수직증축을 허용해주지 않는다는 방침으로 인해 갈등이 불거질 소지도 있다.
국토부는 "신도시의 경우 91%가 구조도면을 보유하고 있다"고 밝혔지만 업계의한 관계자는 "구조도면 있는 단지가 절반이나 되면 다행"이라고 귀띔했다.
indigo@yna.co.kr eugenie@yna.co.kr(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
국토교통부가 리모델링 사업의 수직증축범위를 3개층까지, 가구수는 기존의 15%까지 늘릴 수 있도록 허용하겠다고 발표함에따라 부동산 업계에 새로운 기대감이 감돌고 있다.
리모델링 범위 확대로 일반분양 수익이 늘면 가구당 분담금이 줄기 때문에 사업성이 충분하다는 의견이 지배적이나 주택시장 침체, 안전성 논란, 일조권 규정 강화가 걸림돌로 작용할 가능성도 있다는 지적이 나온다.
◇ 강남권·신도시는 사업성 충분, 강북은 소외 6일 부동산114에 따르면 현재 서울·경기도에서 리모델링을 추진 중인 아파트는36개 단지, 2만6천67가구 상당이다.
이들 아파트의 입주 시기는 1978년 12월(서울 광장동 워커힐)에서 1995년 12월(경기 고양시 대화동 성저삼익)까지 입주 후 짧게는 18년, 길게는 35년이 지났다.
서울은 총 21개 단지, 1만959가구 가운데 강남·송파·강동구 등 강남권이 11개단지, 6천79가구를 차지했다. 경기도는 총 15개 단지, 1만5천108가구 가운데 절반에가까운 7개 단지, 6천436가구가 성남시에 집중됐다.
건설업계는 계획대로 전체 가구수의 15%를 일반분양 물량으로 확보할 경우 사업성이 충분하다는 입장이다.
삼성물산[000830]의 한 관계자는 "일반분양 10%는 좀 부족하고 15%는 돼야 사업성이 나온다"면서 "다른 제약 없이 가구수를 최대한 늘려 일반분양할 수 있다면 1기신도시 주요 단지를 위주로 수주 영업이 활발해질 것"이라고 전망했다.
대림산업[000210]도 "정부가 정책으로 지원할 수 있는 부분은 여건이 마련됐다"면서 "다만 주택시장 침체가 심각해 전체 리모델링보다는 지하주차장 신설 등 맞춤형 리모델링 상품을 개발해 수주에 나설 계획"이라고 전했다.
부동산114는 개정안에 따라 서울 강남구 개포동 대치아파트를 리모델링할 경우총 1천753가구의 15%인 263가구를 추가 확보해 평균 매매가 3억8천487만원에 분양함으로써 1천12억50만원의 수익을 올릴 수 있다고 분석했다.
총 1천158가구 규모의 경기도 성남시 정자동 한솔주공5단지아파트는 174가구를건립해 가구당 3억2천114만원에 분양, 557억8천200만원의 수익을 낼 수 있다.
일반분양 수익이 높아질수록 가구당 분담금은 줄어든다.
국내에서 리모델링 사업 실적이 가장 많은 쌍용건설[012650]은 현재 사업 추진중인 평촌의 한 아파트 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과 일반분양 물량이 10%에서 15%로 늘어나면 가구당 분담금은 약 11% 감소한다고 설명했다.
15층 9개동에 총 994가구로 구성된 이 아파트의 가구당 리모델링 분담금은 1억3천만원 상당이다.
기존안대로 전용면적 82㎡를 90가구(10%) 3.3㎡당 1천800만원에 분양하면 가구당 공사비는 9천700만원으로 감소한다. 그러나 일반분양 물량이 140가구(15%)로 늘면 공사비는 8천600만원으로 떨어져 1천100만원(11.34%)을 절감할 수 있다.
삼성물산에 따르면 청담동에서 리모델링을 준비하는 H아파트 역시 일반분양분이10%에서 15%로 증가하면 가구당 분담금은 2억원에서 1억7천만원로 내려갈 전망이다.
그러나 분담금이 소폭 감소한다고 해도 개인이 부담해야 할 비용이 만만치 않기때문에 리모델링은 현실적으로 강남과 1기 신도시 등 집값이 어느 선 이상인 지역에서만 가능해 강북 등지의 노후주택은 혜택을 보기 어렵다.
국토부의 한 관계자는 3.3㎡당 집값이 최소 1천800만원을 웃돌아야 사업성을 담보할 수 있다고 전했다.
건설업계의 한 관계자도 "공사비와 이주비, 금융비용 등을 부담하고 재입주했을때 집값이 떨어진다면 손해가 나는데 누가 리모델링을 하겠느냐"면서 "애초에 집값이 받쳐주는 지역이 아니면 사업성이 없다"고 단언했다.
◇ 논란됐던 안전성…"3층까지는 괜찮아" 국토부는 2011년 가구수 증가를 동반한 전면 리모델링에 대해 "수직증축시 구조안전성을 담보할 수 없다"는 이유로 불허했다가 돌연 입장을 바꿔 논란을 빚었다.
국토부는 4·1대책 발표 이후 두달간 태스크포스(TF)를 운영해 안전진단을 강화하고 건축심의·사업계획 승인시 한국건설기술연구원과 한국시설안전공단 등 전문기관에 의뢰해 2차례의 구조안전 검토를 실시하겠다는 방안을 제시했다.
이에 대해 상당수 전문가들도 "3층까지는 기술적으로 큰 문제가 없다"는 데 의견을 모았다.
윤영선 한국건설산업연구원 실장은 "제도적으로 보완 장치를 마련한 만큼 수직증축 3개층까지는 안전하게 시행할 수 있을 것으로 본다"고 전했다.
미담건축설계사무소의 최재윤 소장도 "리모델링은 재산증식보다 주거환경 개선차원에서 더 중요하다"면서 "리모델링을 계기로 노후 아파트의 안전 현황을 점검하고 보강한다면 3개층을 올리는 것은 기술적으로 무리가 없다"고 말했다.
리모델링은 수직증축이 전부가 아니라 내진설계와 노후벽체 보강 등 전반적으로안전성을 강화할 수 있는 수단이라는 설명이다.
단국대학교 건축공학과 정란 교수는 "개선안에 따라 구조기술사에게 안전성 검토를 맡기고 설계 변경에 대해 확인을 받으면 큰 문제가 없을 것"이라고 덧붙였다.
그러나 일각에서는 안전성을 고려해 고비용·고난도 기술을 적용할 경우 수익성이 떨어지기 때문에 차라리 재건축이 효율적이라는 반론도 나왔다.
실제 업계에 따르면 골조를 그대로 남긴 채 안전성을 보강해야 하는 리모델링은공사가 어려워 3.3㎡당 공사비가 300만원 후반대에서 400만원 대로 수도권에 새 아파트를 짓는 비용(3.3㎡당 약 350만원)보다 비싸다는 전언이다.
◇ 리모델링 사업의 남은 걸림돌은 정부가 규제를 상당 부분 걷어냈지만 리모델링의 앞날이 밝지만은 않다.
가장 큰 문제는 주택시장 침체다.
대형 A건설사의 한 관계자는 "결국 사업성은 시장에 달렸다"면서 "일반분양분이5% 늘어나면 가구당 분담금을 약 10% 낮출 수 있지만 지금 분위기에서는 공사 기간에 집값이 그 이상 빠질 수도 있다는 우려가 팽배하다"고 전했다.
5월 말 개정된 건축법 시행령에 따라 리모델링 사업장이 적용받는 일조권 관련규정이 강화돼 층수를 올려 일반분양분을 추가 확보하기는 커녕 리모델링 이전 상태가 불법으로 전락, 사업 자체가 무산될 위기에 처한 단지도 있다.
리모델링을 계획 중인 청담동의 2동짜리 아파트는 입지가 우수해 업계의 관심을끌고 있지만 강화된 일조권 규정을 적용하면 1개동이 이미 인근 지역 일조권을 침해하고 있어 수직증축은 '그림의 떡'일 뿐이다.
대형 B건설사의 한 관계자는 "주택·학교 등 일조권 보호가 필요한 시설뿐 아니라 도로·하천·공원 등 일조권에 덜 민감한 시설에까지 강화된 규정을 일괄 적용해종전 10% 일반분양도 찾아먹기 어렵게 됐다"고 불만을 토로했다.
구조도면이 없으면 수직증축을 허용해주지 않는다는 방침으로 인해 갈등이 불거질 소지도 있다.
국토부는 "신도시의 경우 91%가 구조도면을 보유하고 있다"고 밝혔지만 업계의한 관계자는 "구조도면 있는 단지가 절반이나 되면 다행"이라고 귀띔했다.
indigo@yna.co.kr eugenie@yna.co.kr(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
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