1억∼2억원 웃돈 절반으로 축소 신고…강남 등지도 일반화매도자 "다운계약서 안쓰면 안팔아"…양도세 매수자에 전가하기도
최근 위례신도시에 분양권을 사러 갔던주부 조모(40)씨는 중개업소의 말을 듣고 당황했다.
1억5천만원의 웃돈을 7천만원으로 낮춰 신고하지 않으면 현 시세에서 2천만원을더 얹어주고 집주인이 내야하는 양도세까지 매수자가 부담해야 한다는 것이다.
조씨가 놀라 "다운계약서는 불법이 아니냐"고 묻자, 중개인으로부터 "다운계약서를 쓰지 않으면 이 일대에서는 분양권을 사기 힘들다"는 말이 돌아왔다.
수도권 주요 신도시와 서울·지방의 인기 분양 단지를 중심으로 분양권의 거래가를 실거래가보다 낮춰 신고하는 '다운계약서'가 횡행하고 있다.
최근 1∼2년간 청약시장이 호황을 누리고 집값이 오르면서 분양권에 프리미엄(웃돈)이 크게 형성되자 양도소득세를 줄이기 위해 다운계약서 작성을 요구하는 집주인들이 크게 늘었다.
◇ 신도시 등 "다운계약서 안쓰면 못판다"…분양권 매매 관행으로 굳어져 1일 부동산 업계에 따르면 웃돈이 많이 붙어 있는 위례신도시, 광교신도시, 하남 미사지구, 동탄2신도시 등 수도권 인기 신도시와 강남권 요지, 대구·부산 등 투자수요가 몰리는 지역에서 분양권 다운계약서가 성행하고 있다.
분양권은 주택이 아니어서 계약후 1년 미만의 분양권의 경우 양도차익의 50%, 2년 미만인 경우 40%를 양도세로 납부해야 하다보니 양도세를 덜 내기 위해 집주인들이 다운계약서 작성을 조건으로 내거는 것이다.
위례신도시의 한 중개업소 대표는 "위례신도시의 경우 입지에 따라 많게는 1억∼2억원 가량의 웃돈이 붙어 있어 양도세를 5천만∼1억원씩 내고 중개수수료를 지불하고 나면 집주인이 별로 남는 게 없다고 생각하는 것 같다"며 "반면 위례에 들어오려는 수요는 많아서 집주인이 다운계약을 하지 않으면 분양권을 안팔겠다고 버티는경우가 많다"고 말했다.
실제로 1∼4월 국토교통부에 신고된 실거래가를 보면 위례신도시의 분양권 웃돈이 1천만∼5천만원대에 신고된 경우가 상당수를 차지하고 1억원 이상 고액의 프리미엄을 신고한 건수는 상대적으로 적다.
하남 미사지구도 마찬가지다. 미사지구 A아파트 전용 84㎡만 해도 현재 1억원가량의 웃돈이 붙어 있어 절반 이상으로 축소 신고하는 경우가 많다는 게 중개업소의 전언이다.
미사지구의 한 중개업소 대표는 "집주인 열명이면 열명 모두 다운계약서 작성을요구한다"며 "매수자가 실거래가 신고를 고집하면 미사지구에서 분양권을 사기 어렵다"고 말했다.
역시 수도권 인기 신도시인 광교신도시나 화성 동탄2신도시에도 다운계약서가일반화돼 있다.
현재 광교신도시에서 호수공원 조망이 가능한 분양권의 경우 1억3천만∼1억5천만원의 웃돈이 형성돼 있어 많게는 8천만∼1억원까지 웃돈을 축소 신고하는 것으로알려졌다.
광교신도시의 한 중개업소 관계자는 "웃돈이 1억3천만원이라면 계약후 1년이 되지 않은 분양권은 50%인 7천500만원을 양도세로 내야 하니 집주인 입장에선 다운계약서의 유혹을 뿌리칠 수 없는 것"이라며 "어디든 마찬가지겠지만 특히 웃돈이 많은붙은 신도시에서는 다운계약이 관행처럼 굳어져 있다"고 말했다.
서울 강남 등 인기 단지도 예외는 아니다.
서울은 특히 대부분 6개월의 분양권 전매제한 기간이 있지만 먼저 계약을 맺고전매제한이 해제된 뒤에 명의변경을 하는 방법으로 거래가 일어나고 있다.
서초구의 한 중개업소 관계자는 "최근 반포·서초 일대 분양권도 웃돈의 절반정도는 낮춰 쓰는 게 보통"이라며 "일반분양분은 관례적으로 다운계약서를 쓰고 양도세도 매수인이 부담하는 경우가 많다"고 말했다.
◇ 다운계약 적발시 과태료 등 '세금 폭탄'…매수자도 주의해야 문제는 매수자가 다운계약서를 쓰지 않고 제대로 신고하고 싶어도 이런 경우 중개업소와 매도자가 거부해 거래 자체가 형성되지 않는다는 점이다.
실거래가로 웃돈을 신고하면 기존에 다운계약서를 써서 낮게 신고된 계약 건들이 의심을 받게 되고 단속 대상이 돼 다운계약서 작성 사실이 적발되면 세금 추징이될 수 있기 때문이다.
일부 매수자는 다운계약서를 작성해 취득가액을 낮출 경우 당장 납부할 취득세부담을 줄일 수 있어 이런 조건에 자발적으로 응하기도 한다.
전문가들은 정부의 허술한 단속이 다운계약서 작성을 관행으로 만들고 있다고지적한다.
한 부동산 전문가는 "중개업소가 조직적으로 프리미엄을 관리하며 실거래보다낮은 '특정 금액'으로 신고를 유도하기 때문에 정부 단속망을 피해가는 경우가 많다"며 "정부 입장에서도 과도한 단속이 자칫 분양권과 청약시장 침체로 이어질 수 있다는 점에서 고민이 많을 것"고 말했다.
그러나 다운계약서 작성 사실이 드러날 경우 매도자는 물론 매수자 역시 큰 손해가 예상되는 만큼 주의해야 한다.
국토교통부에 따르면 다운계약서 적발시 거래를 중개한 공인중개사는 물론, 매도·매수인 모두 허위신고에 따른 과태료(분양권 취득가액의 5% 이하)가 부과된다.
이와 함께 매도자에게는 원래 납부해야 할 양도소득세와 신고불성실 가산세(납부세액의 40%)와 납부불성실 가산세(1일당 0.03%)가 추징된다.
매수자의 경우엔 자신이 1가구 1주택자라 해도 양도세 비과세 혜택을 온전히 받지 못하고 다운계약서를 쓴 만큼 양도세를 추징당할 수 있어 특히 유의해야 한다.
또 전매기간을 어겨 분양권을 전매한 경우에는 매도자와 중개인에 대해 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금형이 부과됩니다.
김종필 세무사는 "분양권 전매는 단기양도로 세율이 높다보니 다운계약서의 유혹을 많이 받는데 그만큼 적발시 처벌도 강력하다"며 "매도자는 물론 매수자의 책임도 큰 만큼 조심해야 한다"고 말했다.
sms@yna.co.kr, mong0716@yna.co.kr(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
최근 위례신도시에 분양권을 사러 갔던주부 조모(40)씨는 중개업소의 말을 듣고 당황했다.
1억5천만원의 웃돈을 7천만원으로 낮춰 신고하지 않으면 현 시세에서 2천만원을더 얹어주고 집주인이 내야하는 양도세까지 매수자가 부담해야 한다는 것이다.
조씨가 놀라 "다운계약서는 불법이 아니냐"고 묻자, 중개인으로부터 "다운계약서를 쓰지 않으면 이 일대에서는 분양권을 사기 힘들다"는 말이 돌아왔다.
수도권 주요 신도시와 서울·지방의 인기 분양 단지를 중심으로 분양권의 거래가를 실거래가보다 낮춰 신고하는 '다운계약서'가 횡행하고 있다.
최근 1∼2년간 청약시장이 호황을 누리고 집값이 오르면서 분양권에 프리미엄(웃돈)이 크게 형성되자 양도소득세를 줄이기 위해 다운계약서 작성을 요구하는 집주인들이 크게 늘었다.
◇ 신도시 등 "다운계약서 안쓰면 못판다"…분양권 매매 관행으로 굳어져 1일 부동산 업계에 따르면 웃돈이 많이 붙어 있는 위례신도시, 광교신도시, 하남 미사지구, 동탄2신도시 등 수도권 인기 신도시와 강남권 요지, 대구·부산 등 투자수요가 몰리는 지역에서 분양권 다운계약서가 성행하고 있다.
분양권은 주택이 아니어서 계약후 1년 미만의 분양권의 경우 양도차익의 50%, 2년 미만인 경우 40%를 양도세로 납부해야 하다보니 양도세를 덜 내기 위해 집주인들이 다운계약서 작성을 조건으로 내거는 것이다.
위례신도시의 한 중개업소 대표는 "위례신도시의 경우 입지에 따라 많게는 1억∼2억원 가량의 웃돈이 붙어 있어 양도세를 5천만∼1억원씩 내고 중개수수료를 지불하고 나면 집주인이 별로 남는 게 없다고 생각하는 것 같다"며 "반면 위례에 들어오려는 수요는 많아서 집주인이 다운계약을 하지 않으면 분양권을 안팔겠다고 버티는경우가 많다"고 말했다.
실제로 1∼4월 국토교통부에 신고된 실거래가를 보면 위례신도시의 분양권 웃돈이 1천만∼5천만원대에 신고된 경우가 상당수를 차지하고 1억원 이상 고액의 프리미엄을 신고한 건수는 상대적으로 적다.
하남 미사지구도 마찬가지다. 미사지구 A아파트 전용 84㎡만 해도 현재 1억원가량의 웃돈이 붙어 있어 절반 이상으로 축소 신고하는 경우가 많다는 게 중개업소의 전언이다.
미사지구의 한 중개업소 대표는 "집주인 열명이면 열명 모두 다운계약서 작성을요구한다"며 "매수자가 실거래가 신고를 고집하면 미사지구에서 분양권을 사기 어렵다"고 말했다.
역시 수도권 인기 신도시인 광교신도시나 화성 동탄2신도시에도 다운계약서가일반화돼 있다.
현재 광교신도시에서 호수공원 조망이 가능한 분양권의 경우 1억3천만∼1억5천만원의 웃돈이 형성돼 있어 많게는 8천만∼1억원까지 웃돈을 축소 신고하는 것으로알려졌다.
광교신도시의 한 중개업소 관계자는 "웃돈이 1억3천만원이라면 계약후 1년이 되지 않은 분양권은 50%인 7천500만원을 양도세로 내야 하니 집주인 입장에선 다운계약서의 유혹을 뿌리칠 수 없는 것"이라며 "어디든 마찬가지겠지만 특히 웃돈이 많은붙은 신도시에서는 다운계약이 관행처럼 굳어져 있다"고 말했다.
서울 강남 등 인기 단지도 예외는 아니다.
서울은 특히 대부분 6개월의 분양권 전매제한 기간이 있지만 먼저 계약을 맺고전매제한이 해제된 뒤에 명의변경을 하는 방법으로 거래가 일어나고 있다.
서초구의 한 중개업소 관계자는 "최근 반포·서초 일대 분양권도 웃돈의 절반정도는 낮춰 쓰는 게 보통"이라며 "일반분양분은 관례적으로 다운계약서를 쓰고 양도세도 매수인이 부담하는 경우가 많다"고 말했다.
◇ 다운계약 적발시 과태료 등 '세금 폭탄'…매수자도 주의해야 문제는 매수자가 다운계약서를 쓰지 않고 제대로 신고하고 싶어도 이런 경우 중개업소와 매도자가 거부해 거래 자체가 형성되지 않는다는 점이다.
실거래가로 웃돈을 신고하면 기존에 다운계약서를 써서 낮게 신고된 계약 건들이 의심을 받게 되고 단속 대상이 돼 다운계약서 작성 사실이 적발되면 세금 추징이될 수 있기 때문이다.
일부 매수자는 다운계약서를 작성해 취득가액을 낮출 경우 당장 납부할 취득세부담을 줄일 수 있어 이런 조건에 자발적으로 응하기도 한다.
전문가들은 정부의 허술한 단속이 다운계약서 작성을 관행으로 만들고 있다고지적한다.
한 부동산 전문가는 "중개업소가 조직적으로 프리미엄을 관리하며 실거래보다낮은 '특정 금액'으로 신고를 유도하기 때문에 정부 단속망을 피해가는 경우가 많다"며 "정부 입장에서도 과도한 단속이 자칫 분양권과 청약시장 침체로 이어질 수 있다는 점에서 고민이 많을 것"고 말했다.
그러나 다운계약서 작성 사실이 드러날 경우 매도자는 물론 매수자 역시 큰 손해가 예상되는 만큼 주의해야 한다.
국토교통부에 따르면 다운계약서 적발시 거래를 중개한 공인중개사는 물론, 매도·매수인 모두 허위신고에 따른 과태료(분양권 취득가액의 5% 이하)가 부과된다.
이와 함께 매도자에게는 원래 납부해야 할 양도소득세와 신고불성실 가산세(납부세액의 40%)와 납부불성실 가산세(1일당 0.03%)가 추징된다.
매수자의 경우엔 자신이 1가구 1주택자라 해도 양도세 비과세 혜택을 온전히 받지 못하고 다운계약서를 쓴 만큼 양도세를 추징당할 수 있어 특히 유의해야 한다.
또 전매기간을 어겨 분양권을 전매한 경우에는 매도자와 중개인에 대해 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금형이 부과됩니다.
김종필 세무사는 "분양권 전매는 단기양도로 세율이 높다보니 다운계약서의 유혹을 많이 받는데 그만큼 적발시 처벌도 강력하다"며 "매도자는 물론 매수자의 책임도 큰 만큼 조심해야 한다"고 말했다.
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