분양가 상한제 시행…내달 주정심 첫 타깃 단지는?

분양가 상한제 지정 요건 완화를 담은 주택법 시행령 개정안이 29일 시행됐다. 정부가 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 대상 지역을 지정하면 바로 발동한다. 주정심은 다음달 열릴 전망이다. 신축과 재건축 아파트 가격 모두 상승세를 보인 서울 강남권을 겨냥할 가능성이 높다.

국토교통부는 이날 주택법 시행령 개정안을 관보에 게재했다. 지난 8월 상한제 확대 적용 방침을 밝힌 지 두 달 만이다. 동(洞)별로 대상지를 정하는 ‘핀셋 규제’ 지역은 주정심 의결을 거쳐 다음달 처음 나올 전망이다. 개정안은 상한제 대상이 되는 민간택지의 범위를 투기과열지구로 바꿨다. 기존엔 ‘직전 3개월 동안 주택 가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역’이었다. 요건이 까다로워 실효성이 없었다. 개정안 시행으로 인해 투기과열지구로 묶인 서울의 25개 모든 자치구와 세종, 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구 등 전국 31곳이 사정권에 들어왔다.

대상 지역에서 29일 이후 입주자모집공고를 내는 단지는 분양가 상한제를 적용받는다. 다만 재개발·재건축 등 정비사업의 경우 종전에 관리처분계획인가를 신청한 상태였다면 상한제 적용을 6개월 유예해준다. 내년 4월 말까지 분양에 나선다면 상한제를 피할 수 있는 것이다. 이미 철거에 들어갔거나 철거를 마친 단지들만 사실상 상한제를 피할 수 있다. 서울 둔촌동 둔촌주공재건축 등이 대표적이다.

전매제한 기간도 일반 아파트보다 길어진다. 기간은 주변 시세와 분양가의 차이에 따라 다르다. 수도권 민간택지에서 분양가 상한제를 적용받는 아파트는 분양가가 주변 시세 100% 이상일 때 전매제한 기간이 5년이다. 현재 일반 아파트는 3년 안팎인 소유권이전등기까지다. 분양가가 시세의 80% 이상~100% 미만일 경우 8년으로 늘어난다. 80% 미만이라면 10년간 팔 수 없다.

정부는 고분양가 관리 회피를 위해 ‘꼼수 후분양’을 하는 단지가 많은 지역이 우선 적용대상이라고 밝혔다. 재건축 분양이 줄줄이 대기 중인 강남·서초·송파 등이 유력하다. 전문가들은 상한제로 집값 상승세를 잡기 힘들 것으로 보고 있다. 이미 청약시장 과열, 신축 아파트 매매가격 급상승 등 부작용이 나타나고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “결과적으로 핀셋 지정보다는 대부분의 지역이 상한제 대상으로 묶일 가능성이 높다”며 “채권입찰제와 재건축 연한 40년 환원 등 후속 대책이 나올 가능성도 있다”고 말했다.

최진석/전형진 기자 iskra@hankyung.com