“제가 부동산 폭락론자라고요?”
22일 만난 이광수 미래에셋대우 연구위원(사진)은 “가치투자의 관점으로 시장을 진단한 데서 생긴 오해”라며 이같이 말했다. ‘건설사 출신 1호’ 애널리스트인 이 위원은 누구보다 오랫동안 주택시장을 지근 거리에서 지켜봐왔다. 그에겐 늘 ‘하락론자’ 내지 ‘폭락론자’라는 꼬리표가 달렸다. 집값 하락을 예상한 일이 많아서다. 다음달 4일 ‘집코노미 부동산 콘서트’에서 강연할 예정인 이 위원을 만나 내년 시장 전망과 부동산투자에 대해 이야기를 나눴다.
▶세간엔 폭락론자로 알려졌다.
“‘제2의 선대인’ 같은 별명으로 불리더라. 그러나 방향성은 다르다고 본다. 전문가 입장에서 시류에 편승하는 건 쉬운 방법이다. 반면 다른 관점에서 정반대의 상황을 고민하고 시장의 본질에 대해 말하는 건 어렵다. 부동산에 대해 고민하는 이들에게 균형된 시각을 제공하고 싶다는 게 내 소신이다.
전망이라는 건 틀릴 때도, 맞을 때도 있다. 결과보다 더 중요한 건 그 전망의 논거다. 예컨대 지난해 집값이 오를 때 삼성전자 등 대기업의 영업이익이 늘었기 때문이란 주장이 득세했다. 반대로 영업이익이 감소한 상황이라면 집값이 떨어져야 원인 파악이 타당했다고 볼 수 있다. 사실 시장의 단기 움직임은 크게 중요하지 않다. 부동산투자는 최소 5년은 보유해야 세제 문제가 해결된다. 당장 다음달, 내년 가격이 오르냐 마느냐를 기준으로 의사결정을 하면 낭패를 볼 수 있다.”
▶내년 하락을 전망했는데.
“다주택자들이 집을 안 팔고 있다. 매물이 더 줄어들긴 힘든 여건이다. 20일부턴 집집마다 종합부동산세(종부세) 고지서가 날아갔다. 보유 부담을 체감한 이들을 중심으로 매물이 증가하면 가격 하락이 빨라질 수 있다. 공시가격이 급등한 올 1분기 상황이 그랬다. 여기에 민간택지 분양가 상한제도 나왔다. 서울 집값은 노후주택이 미치는 영향이 큰데 재개발·재건축의 기대이익이 확 줄었다. 새 아파트 가격이 급등했다지만 거래할 수 있는 물건은 한정적인 소수다. 매도인의 거주요건 등 세제에 제약이 있기 때문이다. 불확실성도 크다. 정부는 계속 더 강한 정책을 내놓겠다는 신호를 보내고 있다. 투자에서 가장 경계해야 하는 게 바로 불확실성이다.”
▶종부세 부담이 커졌다고 해도 다주택자들은 양도소득세 중과 때문에 매각이 쉽지 않은데 과연 매물이 늘까.
“양도세 중과는 어느날 갑자기 생긴 변수가 아니라 지난해 4월 이후 계속 고정된 상수다. 이미 매도인들의 머릿속에서 계산이 끝난 문제다. 새로운 변수가 생길 때 의사결정이 바뀌는 것이지 상수가 결정적 요인이 되는 건 아니다. 한시적 양도세 비과세를 시행해야 다주택자들이 집을 팔 것이란 얘기도 나오지만 시장 충격이 클 것이다. 잠깐 가격이 떨어지겠지만 매수 수요 또한 폭발적으로 증가할 수 있다. ‘내 차례에 또 낮춰주겠지’란 기대감 때문이다. 정책의 일관성이 훼손되기 때문에 집값을 잡기 위한 현실적인 대안은 아니라고 본다.”
▶공급이 감소하는데 집값이 떨어질까.
“공급은 준공되는 총 주택수를 보는 게 아니다. 매도공급을 따져야 한다. 집주인들 중에 집을 파는 사람들이 얼마나 되느냐, 일선 중개업소에서 물건을 얼마나 많이 볼 수 있느냐가 매도공급이다. 이 매물이 감소할 때 집값이 오르고 늘어날 때 떨어진다. 준공주택 기준으로 보면 집값 움직임과 일치하진 않는다. 민간택지 분양가 상한제가 폐지됐던 기간 입주 아파트가 많았지만 집값은 꾸준히 올랐다.”
▶고점이라는 신호는 어떻게 읽어야 하나.
“일반적인 양상은 매도물량이 감소하면서 가격이 오르는 것이다. 즉 거래회전율이 떨어지는 게 고점 신호다. 2000년대 중후반 상승장 끝물에도 거래회전율이 떨어지면서 가격이 올랐다가 이후부터 크게 빠졌다. 금융위기 영향을 받았단 해석도 있지만 본격적으로 집값이 빠진 건 서브프라임사태가 지나간 2010년부터였다. 외생 변수가 아니라 수급 여건에 따라 집값이 크게 움직일 수 있다는 의미다.”
▶얼마나 떨어질까.
“안 팔아서 올랐던 만큼은 떨어질 수 있다. 지난해 6월부터 최근까지 실거래가 상승폭은 30%가량인데 매도공급이 감소했던 영향이다. 그 정도는 다시 빠질 수 있다. 내년 상반기 신호가 올 것으로 본다. 앞서 말한 종부세와 상한제 영향에다 정치적 불확실성까지 겹칠 것으로 보인다.”
▶반대로 바닥은 어떻게 판단하고 들어가야 하나.
“거래량이 의미 있게 회복되는데 가격이 빠진다면 집은 그때 사야 한다. 2013~2014년 반등장 때도 그랬다. 당시 집을 사야 한다고 주장했는데 대부분은 사지 않았다. 심지어 정부까지 사라고 나섰는데도. 그래야 항상 거래량을 의미있게 봐야 한다. 전월 대비, 전년 동월 대비, 분기별로 보다 보면 회복하는지 보인다. 다만 단기 급증이 아니라 최소 2~3분기 이상은 추세적으로 증가세를 보여야 한다.”
▶그때 신축 아파트를 사면 되나. 희소성 때문에 가격이 자꾸 오르는데.
“부동산 투자는 땅에, 즉 입지와 지분에 하는 것이다. 재개발이나 재건축을 거친 신축 아파트는 보유 대지면적이 작다. 종전 주택과 땅 면적은 같은데 사업비 충당을 위해 가구수를 크게 늘렸기 때문이다. 허용 용적률도 대부분 꽉 채워 나중에 다시 재건축을 한다 해도 개발이익이 없다. 현재의 사용가치만 남은 셈이다. 사용가치는 항상 감가상각된다. 단순한 단기 수급 때문에 집값이 올랐다고 해서 신축을 투자 대상으로 보지 말란 의미다. 외국산 주방가구나 마감재를 찾아 모델하우스를 돌아다닐 시간에 자리에 들어선 구축 아파트를, 재건축이 될 아파트를 찾아야 한다. 예컨대 대치동에선 ‘래미안대치팰리스’보다 은마아파트가 더 좋은 투자 대상이다. 분양가 상한제 영향으로 가격이 흔들린다면 투자자에겐 오히려 좋은 기회다.”
▶1주택으로 거주와 투자를 겸한다면 재건축 아파트에 들어가 ‘몸테크’를 해야 하나.
“신축엔 전세로 거주해 편의를 누리면서 투자는 구축 아파트에 하면 된다. 다행히 전셋값이 크게 오르진 않고 있다. 만약 전세가격이 급등한다면 이것 또한 고점의 신호로 해석하면 된다.”
▶구축 아파트 매수 외엔 어떤 부동산 투자가 유망한가.
“상장 리츠(REITs)도 주식이 아닌 부동산으로 봐야 할 때다. 기초자산이 부동산이기 때문이다. 오피스와 물류, 유통, 해외부동산뿐 아니라 주유소 리츠도 나오는 시대다. 언제든 사고팔 수 있는 데다 취·등록세나 보유세도 없다. 심지어 정부에서도 장려한다. 유동성을 흡수할 수 있기 때문이다. 실물 부동산은 매각을 통한 자본이익(Capital gain)을 얻지만 증권화된 부동산은 운용수익을 얻는다. 사실 저성장 시대에 접어든 선진국들은 리츠가 활성화돼 돈을 벌기 위해 집을 사고팔 필요가 없는 곳들이다. 한국은 변곡점에 와 있는 듯하다.
국내 상장리츠는 올해 주가가 40%가량 올랐다. 중요한 건 배당 같은 지표가 아니라 리츠가 담고 있는 게 얼마나 우량한 부동산인지 평가하는 일이다. 공모리츠가 아직 초기시장인 까닭에 앞으로 좋은 리츠가 많이 나올 예정이다. 투자의 시각을 넓힌 다면 충분히 좋은 기회를 얻을 수 있을 것이다.”
◆이광수 위원의 강연은 12월 4일 오후 1시부터 서울 논현동 건설회관에서 열리는 ‘집코노미 부동산 콘서트’에서 들을 수 있습니다. 참가신청은 한경닷컴 홈페이지(event.hankyung.com/seminar/jipconomy191204/)에서 가능합니다. (02)3277-9986
전형진 기자 withmold@hankyung.com
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