내 집 마련을 앞두고 있거나 부동산 투자를 준비 중인 사람이라면 부동산 시장 트렌드를 알고 접근해야 한다. 2000년대 초·중반에는 대형 아파트의 인기가 많았고, 분양가도 가장 높았다. 지금은 전용면적 60㎡(24평형) 이하가 그렇다. 국내 1~2인 가구는 2018년 기준 56.8%에 달한다. 굳이 큰 평형대가 필요하지 않다.소위 ‘학세권’ ‘물세권’ ‘숲세권’ 등으로 말하는 주변환경도 살펴봐야 한다. 학세권은 과거부터 한국 학부모의 교육열과 맞물려 주택가격을 떠받치는 역할을 했다. 물세권과 숲세권은 주택 주변에 강·하천, 공원, 낮은 야산 등이 형성돼 조망권이 우수하고 운동이나 산책을 할 수 있어 인기가 좋다.
여전히 가장 중요한 기준으로 인정받는 것은 ‘역세권’이다. 지하철역과의 거리에 따라 같은 아파트 단지에서도 가격이 수천만원에서 1억원까지 차이가 난다. 가장 좋은 것은 집에서 지하철역까지 도보 5분 이내다. 조금 여유 있게 본다면 도보 7분 이내, 거리로는 500m 정도다. 역세권 주택은 전세나 월세도 높게 받을 수 있고, 주택가격 하락기에도 상대적으로 덜 떨어진다.
내 집은 어떻게 마련해야 할까. 방법은 크게 네 가지다. 기존 주택 매입, 신규 주택 분양권 매입, 재개발·재건축 입주권 매입, 청약 당첨이 있다. 무주택자의 내집 마련에 가장 좋은 방법은 청약 당첨이라고 알려져 있다. 당첨받을 수 있는 가능성이 있다면 적극적으로 청약에 나서야 한다.
하지만 청약제도가 무주택자 위주다 보니 가점이 낮은 사람은 청약을 통한 내 집 마련이 사실상 어렵다. 부양가족이 3명 이상이고, 무주택 기간과 청약통장 가입기간이 15년 이상 돼야 당첨 가능권인 65점 이상이 나온다. 30세에 결혼해 부양가족(자녀 두 명 포함)이 세 명인 45세 정도는 돼야 가능한 점수다. 시간에 대한 기회비용을 감안하면 하루빨리 다른 방법으로 주택을 장만하는 것이 유리할 수 있다.
당첨이 어려운 40세 이하라면 아파트 분양권을 프리미엄을 주고 매입하는 방법이 있다. 하지만 분양권 전매제도가 강화되면서 서울 전 지역 분양권과 경기도 청약조정지역 공공택지 분양권은 소유권 이전 후 매입이 가능하다. 사실상 합법적으로 분양권 매입이 불가하다.
재개발이나 재건축 아파트 입주권을 매입하는 것이 현실적인 방안이 될 수 있다. 청약 당첨 가능성이 미미한 다주택자도 관심을 가질 수 있는 방법이다. 재개발은 다세대주택이나 단독주택을 매입하는 것이다. 아파트나 재건축보다 투자금이 적어 자금력이 적은 사람에게 적합한 방법이다. 반면 재건축은 노후화된 아파트를 새로 짓는 것이다. 도로, 학교 등 기반시설이 잘 갖춰져 있고 재개발 주택과 달리 유지 관리가 편하다.
주의할 점은 서울은 투기과열지구여서 재개발과 재건축에서 조합원 지위 양도 제한이 있다는 점이다. 재개발은 2018년 1월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 구역은 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지된다. 재건축도 조합설립인가를 얻은 아파트를 매입할 경우 입주권이 나오지 않으므로 주의해야 한다. 무엇보다 재개발, 재건축은 사업 진행에 부침이 심하기 때문에 10년 정도 장기로 보고 입주까지 가지고 간다는 생각으로 접근해야 한다.임채우 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원
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