부동산 '돈줄' 다 막혔다…고가 아파트는 국세청 세무조사 [식후땡 부동산]

역대 최강이라고 일컫어지는 '십이십육(12·16) 부동산 대책'의 후속조치들이 잇따르고 있습니다. 어제(23일)부터는 시가 9억원이 초과되는 주택의 대출이 줄었습니다. 정부는 여기에 대출 규제책의 허점으로 지적됐던 전세대출이나 사업자대출, 개인간 거래 등의 우회로까지 철저하게 막았습니다. 시장도 이에 위축되는 모습입니다.

금융당국이 집값을 잡겠다고 나선 가운데 국세청도 이에 가세하고 있습니다. 국세청은 고액아파트 취득자 중 자금 출처가 불분명한 257명에 대해 세무조사를 시작했습니다. 오늘은 부동산대책 이후 후속 조치들에 대해 알아보겠습니다.

◆시세 9억원 초과 아파트, LTV 줄어

첫 번째 뉴스입니다. 어제(23일)부터 투기지역이나 투기과열지구에서 시가 9억 원 초과∼15억 원 이하 주택을 살 때 금융회사로부터 받을 수 있는 대출 한도가 줄어듭니다. 집을 담보로 생활안정자금을 대출 받으려 해도 다주택자는 한도를 축소하게 됩니다.

예를 들어 14억 원짜리 아파트의 경우 대출액이 1억 원가량 감소합니다. 기존에는 집값에 상관없이 주택담보인정비율인 LTV를 40% 적용해 5억6000만원의 대출이 가능했습니다. 그러나 대출한도가 줄면서 9억원 이상에 대해서는 20% 대출이 허용돼 총 4억6000만원만 대출됩니다. 이번 대책으로 1억원의 대출이 줄어드는 셈입니다.

◆DSR 관리 강화, 사업자 대출도 제한

소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액을 뜻하는 총부채원리금상환비율(DSR) 관리도 강화됩니다. 은행은 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택을 사려는 목적의 담보대출에 대해 대출자별로 DSR 40%(비은행권 60%) 이내로 관리하게 됩니다. 지금까진 은행이 전체 가계대출 평균 DSR를 40% 안으로만 지키면서 전체 평균을 맞춰왔습니다.

또한 생활안정자금용 주택담보대출은 기존에는 LTV를 30% 적용했지만 이도 줄어듭니다. 다주택자의 경우에는 9억원 이하분에 LTV 30%를, 9억 원 초과분에는 10%를 각각 적용합니다.

주택 구입을 목적으로 한 사업자 대출도 제한됩니다. 주택임대업·매매업 이외 업종 사업자에게 투기지역·투기과열지구 내 주택 구입 목적의 주택담보대출이 금지됩니다. 주택임대업을 하는 개인사업자 대출에 대한 이자상환비율(RTI)도 기존 ‘1.25배 이상’에서 ‘1.5배 이상’으로 높아집니다.

◆P2P 업계 "주택구입용 대출 않겠다" 선언

개인간 거래(P2P) 금융업계가 주택 구입용 주택담보대출을 취급하지 않겠다고 밝혔습니다. 주택 대출의 우회로로 이용될 수 있다는 지적에 따라 규제에 동참하겠다는 뜻을 밝힌 겁니다.

한국P2P금융협회와 마켓플레이스금융협회는 정부 대책에 맞춰 시가 15억원 이상 초고가 주택은 용도와 무관하게 대출을 전면 금지하고, 시가 9억원을 넘는 고가 주택은 심사 과정에서 자금의 용도가 불분명해 주택매매 자금으로 활용될 가능성이 있다고 판단될 경우 대출을 제한하겠다고 발표했습니다.

법인 대출이나 임대사업자 대출 등은 심사에 더욱 주의를 기울이고 규제 차익을 노린 대출 광고나 홍보도 하지 않겠다고 했습니다. 두 협회 회원사가 취급하는 주택 대출 잔액은 총 2920억원으로 평균 대출액은 약 5000만원입니다.

◆국세청 "고가아파트 취득한 257명 세무조사"

국세청이 부모 등 친인척으로부터 고액을 빌려 아파트를 취득했지만, 소득이나 자금출처가 불분명한 257명을 세무조사합니다. 탈세 의심자 531명의 주택 취득금액 5124억원 중 자기 자금이 1571억원, 차입금(부채)이 3553억원이라고 국세청은 발표했습니다. 차입금 비중이 69%에 달한다는 얘깁니다.

소득ㆍ재산 상태로 봤을 때 사실상 증여로 의심되거나 갚을 능력이 부족한 탈루 혐의자 101명이 포함됐습니다. 또 강남 3구 등 고가 주택 취득자로서 자산ㆍ지출ㆍ소득을 분석한 결과 자금 출처가 불분명한 자와 소득 탈루 혐의자 156명도 해당됩니다.

◆ 관리처분단지 집단대출 가능…15억 초과 대출금지 예외 허용

서울 반포주공1단지, 신반포4지구 등 재건축 막바지 단계 사업장들이 주택담보대출(이주비·분담금 대출)을 받을 수 있게 됐습니다. 정부는 십이십육(12·16)대책서 아파트 매입뿐만 아니라 재건축·재개발 조합원의 이주비, 분담금 대출에 대해서도 시가 15억원이 넘으면 대출을 일절 해주지 않기로 했지만, 이를 뒤집은 겁니다.

금융당국은 15억원 초과 주택에 대한 주담대를 원칙적으로 금지했지만 이미 관리처분계획인가를 받은 단지에 대해선 예외를 허용했습니다. 이로써 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 조합들은 일단 숨통이 트일 전망입니다.

◆규제여파 아파트값, 9억·15억으로 수렴

정부의 대출규제 선인 9억원과 15억원을 중심으로 아파트 시세가 조정되고 있습니다. 15억원이 넘는 아파트는 떨어지고, 9억원 미만인 아파트는 오르고 있습니다.

시세 15억원 이상 고가 아파트가 비교적 많이 모여 있는 서울 강남권에서 1억~2억원씩 내린 매물이 나오고 있습니다. 잠실동 잠실주공5단지 전용면적 76㎡ 저층 매물이 지난 주말 20억원에 급매물로 나왔습니다. 최근 거래된 21억1500만원에 거래됐고, 호가가 22억원까지 올랐지만 그새 하락한 겁니다.

반대로 9억원 이하 아파트는 실수요자 중심으로 매수세가 붙고 있습니다. 길음역, 답심리, 서대문구 등 일대에서는 대책 이후 거래각각 종전보다 오르면서 각각 신고가를 기록했습니다.

식후땡 부동산은 한국경제신문 홈페이지와 모바일, 앱에서 '오디오'로 쉽게 들을 수 있습니다.