“건물주가 되려면 취득 전 단계부터 개발 방향을 꼼꼼하게 세워둬야 합니다.”
11일 만난 배미영 뉴조이세무회계 대표세무사(사진)는 건물주가 되기 위한 준비에서 대출이나 돈을 마련하는 것 뿐만 아니라 세금까지 미리미리 챙겨볼 필요가 있다고 강조했다. 그는 “건물을 개발해 분양할지, 임대사업을 유지할지에 따라 앞으로 납부해야 할 세액이 크게 변한다”며 "이에 따라 투자 기간 동안 현금흐름이 달라지기 때문"이라고 설명했다.
우선 건물을 취득할 때부터 세금이 달라진다는 주장이다. 개인과 법인의 취득세율이 다르기 때문이다. 어떤 형태로 건물을 취득하는지 결정하는 게 중요한 이유다. 세액 차이를 활용해 재투자 등에 이용할 수 있다. 그렇다고 낮은 세율만 쫓는 건 경계해야 한다. 법인은 향후 발생한 수익을 개인으로 옮기는 과정에서 다시 세금이 발생하기 때문이다.
상가 등을 사고팔 때는 부가가치세를 주의해야 한다. 통상 임차인을 승계하는 조건으로 ‘사업포괄양수도’ 계약을 맺기 때문이다. 사업포괄양수도란 사업 동일성이 유지되면서 경영 주체만 바꾸는 계약을 말한다. 양도인과 양수인 모두 거래금액의 10%에 해당하는 부가세를 주고받는 번거로움이 없기 때문에 실무에서 통용된다.
중개업소의 말만 믿고 간편한 거래를 하려다 피해를 볼 수도 있다. 예컨대 커피숍을 운영하던 임차인에게 상가를 넘길 경우 양도인은 임대사업자지만 양수인은 휴게음식업종이기 때문에 사업의 동일성이 유지되지 않아 부가세 과세거래가 될 수 있다. 이 경우 양도자 입장에선 양수인이 부가세를 부담한다는 특약을 거는 등 안전장치를 마련해야 한다.
배 세무사는 “양수자의 경우엔 부과되는 부가세를 낮추는 게 중요하다”며 “부가세는 건물에 대해 과세되기 때문에 거래가액에서 건물분에 대한 가격을 최대한 낮춰야 현금부담을 덜 수 있다”고 말했다. 조정 가능 범위는 기준시가의 30% 안팎이다.
개인 명의로 건물을 취득해 상가나 주택 등 임대사업을 할 땐 '공동명의'가 유리하다. 소득세를 아낄 수 있다. 단독명의일 경우 임대소득이 많다면 근로소득이나 기타소득 등과 합산한 종합소득세 과세표준이 크게 오르기 때문이다. 예컨대 부부가 상가 지분을 5 대 5로 나눴더라도 세무서에 공동계약서를 제출할 때 손익분배비율을 따로 정할 수 있다. 배 세무사는 “남편만 외벌이를 하는 부부라면 손익분배비율을 남편 30%, 아내 70% 등으로 설정해야 임대소득이 분산돼 전체 과표가 낮아지는 효과가 있다”며 “임대료 통장을 따로 관리하는 등 소득을 확실히 나눠야 한다”고 설명했다.
대출이자는 경비로 인정받을 수 있다. 연간 임대소득이 4000만원 이상일 땐 통상 11% 가량의 기준경비율을 인정받아 세금을 감면받는다. 그러나 대출이자 납부로 인한 지출이 이보다 많다면 관련 자료를 꼼꼼히 챙겨야 한다. 그는 “일반적인 세무대리를 의뢰하는 경우 대출이자를 챙기지 않는 사례가 많다”며 “이자를 많이 냈다면 비용이 더 들더라도 아예 장부업무를 맡겨야 절세가 가능하다”고 말했다.
임대소득보다 이자가 많을 경우 아예 손실로 계산할 수 있다. 이 경우 앞으로 발생할 임대소득에 대해 상계(통산)처리하는 게 가능하다. 배 세무사는 “주택의 경우 손실분에 대해 사업소득이나 근로소득에서 상계되고 상가는 임대소득분에 대해 상계된다”며 “경매로 공장 등을 낙찰받는 경우 임차인을 들이기가 어렵다면 장부를 마이너스로 만든 뒤 향후 임대소득에서 상계하는 게 가능하다”고 전했다.
앞으로 상속이나 증여를 고려하고 있다면 주의해야 할 게 많다. 지난해 세법이 개정되면서 세금 산정 기준이 바뀐 데다 국세청이 꼬마빌딩 등에 대한 감정평가 진행 방침을 발표해서다. 상속세와 증여세는 시가를 기준으로 세금을 매기는 게 원칙이지만 매매사례가 많지 않아 통상 공시지가와 건물분 기준시가를 통해 산정하는 경우가 많다.
종전 ‘상속세 및 증여세법’은 상속일 전·후 6개월과 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 안에 거래 사례가 없을 경우 기준시가로 세금을 매기도록 했다. 그러나 지난해 개정·시행된 세법은 상속의 경우 6개월이 경과한 뒤에도 추가로 9개월 뒤까지 매매를 하거나 감정평가를 받았을 때 이를 기준으로 세액을 계산하도록 바뀌었다. 증여도 세금의 법정결정기한이 6개월로 늘었다. 상속의 경우 21개월, 증여는 15개월가량 거래나 감정 사례가 없어야 기준시가로 세금을 낸다는 의미다. 배 세무사는 “과거 대출감정 등이 존재할 경우 이를 토대로 세금이 결정될 수 있다”며 “감정가가 높게 나왔다면 취득가액도 오르는 것이기 때문에 향후 되팔 때 양도소득세를 낮추는 등 일장일단이 있다”고 설명했다.
배 세무사는 이 같은 절세의 기술을 이달 27일과 29일 열리는 ‘조물주 위 건물주 프로젝트 세미나’에서 풀어낼 예정이다. 꼬마빌딩이나 상가주택 등 건물주가 되고 싶은 투자자들을 위해 마련된 자리다. 행사는 서울 지하철 2호선 선릉역 인근인 빅토리아빌딩 17층 위비즈모임공간에서 열린다. 이틀 모두 오후 2시부터 5시까지 진행된다. 평일과 주말에 걸쳐 같은 내용으로 진행되기 때문에 참석 가능한 날짜를 선택하면 된다. 참가신청은 한경닷컴 홈페이지(https://event.hankyung.com/seminar/estate200227/)나 전화로 할 수 있다. 참가비는 3만3000원이다. (02)3277-9986
전형진 기자 withmold@hankyung.com
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