▶구민기 기자
오늘은 서울 집값의 중장기 전망에 대해서 강승우 작가님 모시겠습니다.
▷강승우 작가
작년 서울 아파트 매매건수의 29%가 30대라고 합니다. 모든 연령층에서 가장 많이 매매한 연령대인데요. 서울 아파트 차입비율을 보니 60대 이상에서는 12%를 차입했고, 40대는 24%를 차입했습니다. 30대는 무려 55%를 차입했다고 합니다. 아파트 가격의 55%를 차입으로 해결한 셈입니다. 아무래도 구매력이 상대적으로 40~50대 보다는 부족한 30대가 서울 아파트를 가장 많이 구입했다는 사실을 봤을 때, 서울 아파트 미래 매매수요를 미리 끌어 쓰고 있다고 보여집니다. 서울 아파트값이 제 전망대로 2024년부터 하락 할 경우 이번 상승장 때 미래수요를 미리 끌어다 쓴 측면이 작용할 것입니다.
▶구민기 기자
집값이 떨어질 때 집값을 사주는 세력이 없어진다는 것인가요? 그렇다면 내 집 마련 전략은 어떻게 세워야 하나요?
▷강승우 작가
사실은 올해 상반기가 현재 조정장을 예상하고 있습니다. 전셋값이 올라서 매매가격을 올리기 전까지 조정장이 매수 타이밍이라고 보고 있습니다. 제 전망대로 2024년 이후 수 년간 중장기 조정장에 빠질 것이라고 보더라도 2024년 매도 때 손해되는 일은 적을 것입니다.
능력이 되는 20~30대는 진입을 해도 되지만, 대출을 굉장히 많이 끌어 쓸 경우는 조바심을 갖지 말라고 하고 싶습니다. 상당히 먼 미래에 매입하는 것도 좋은 방법입니다. 그 이유는 저는 2024년부터 깊은 골이 예상되는데 2030년 전후에 다시 대세 상승의 조건이 갖춰지기 때문입니다.
첫째, 서울 공급 절벽이 심하게 지고 있습니다. 2025년 서울 주거 종합계획에 따르면 2018년 3월 기준 정비사업 중에 2018년부터 25년까지 지어지는 정비사업 물량이 33만 9000가구인데요. 2026년 이후는 총 4만 8000가구에 불과합니다. 서울에서 혼인으로 발생하는 가구가 4~5만 가구인데요. 2018년부터 2025년까지 3만 9000가구가 들어선다고 해도 충분하지 않는데. 2026년 이후 지어지는 가구는 더 적습니다. 2025년 이전의 물량의 일부가 2026년 이후로 이월된다 하더라도 적정 공급량과 격차가 큽니다.
▷강승우 작가
안전진단 강화가 가장 큰 요인이고, 서울시가 2012년 이후에 적극적인 뉴타운 전략을 시행했는데요. 이 때 394개 정비구역이 해제된 여파가 2026년 이후 나타나는 것으로 해석될 수 있습니다. GTX와 신안선선 개통, 3기 신도시 입주가 완료되는 2030년에는 서울에서 공급 절벽이 위력을 발휘하지 않을까 생각합니다.
2030년이 되면 또 30년 된 아파트 단지가 50%를 넘어갑니다. 지금까지는 재건축을 추진하는 단지 비중이 적었기 때문에 그 분들의 주장이 정치권에서 영향을 못 받았다면 2030년 되면 재건축 연한이 다다른 단지가 과반이 넘어 재건축과 리모델링 등 정비사업 요구를 정치권에서 무시할 수 없습니다.
대규모 멸실 가능성까지 생겨서 2030년 전후는 굉장히 공급 부족이 심해집니다. 수요보다 공급이 더 크게 줄어들면서 문제가 되는 게 2030년 전후입니다. 1기 신도시가 2021년 내년부터 재건축 연한에 도달하게 됩니다. 그 규모가 굉장히 크기 때문에 일부라도 재건축을 시작할 경우엔 여파가 작지 않습니다. 서울 정비사업이 419곳이 있는데 평균 사업 기간이 9년이라고 합니다. 사업 6~7년 뒤에 멸실이 시작되는데요. 2021년부터 1기 신도시 재건축 시작한다면 2028년부터 멸실이 시작될 수 있습니다. 멸실이 2028년이기 때문에 가속화되면 2030년엔 또다른 공급부족의 여파가 1기 신도시로부터 발생할 겁니다.
▷강승우 작가
또 하나는 서울, 경기에서 10 11년차 신혼부부 급감, 새로운 철도망 개통, 주택임대사업자의 매물 출하, 3기 신도시 입주 등으로 2024년부터 골 깊은 중장기 조정장에 빠지면 수요자들은 서울 아파트를 볼 때도 가성비를 따질 겁니다. 2030년에 매수 타이밍을 보지 않을까 생각합니다.
여력이 없으면 10년 후에 들어가는 것도 나쁘지 않습니다. 다만 반드시 핵심지와 이에 근접한 곳을 노려야 합니다. 내국인 인구는 2019년 정점으로 감소가 시작되고 외국인 유입 때문에 총 인구 감소는 멀었지만, 인구가 감소될수록 핵심지 쏠림 현상이 가속화 될 것입니다. 그 때는 서울 핵심지 또는 경기도 핵심지구 근접한 곳을 노려야 합니다.
2021년에 급등하겠다는 전망은 유효하기 때문에 올해 못샀을 경우에는 2021년에 들어가도 됩니다. 올해 상반기 매입 어려운 경우는 이 가격이 오를 거라고 보기 때문에 2020년 후반, 2030년 사이에 사는 것도 나쁘지 않습니다.
▶구민기 기자
10년이면 너무 멉니다.
▷강승우 작가
2024년 이후에 하락 골이 깊다고 생각하고 있습니다. 서울 하방압력을 주는 이벤트들이 줄을 서 있습니다. 먼 미래이지만 다시 기회가 올 수 있습니다.
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