▶전형진 기자
오늘은 민경남 KN프로퍼티즈 대표와 코로나 직격탄을 맞은 상가시장에 대해서 진단해보겠습니다. 위기를 말하는 시대잖아요. 지금이 상가에 투자할 땐지 있는 거라도 팔아야 할 땐지 궁금해요. 명동 같은 경우엔 유동인구가 60% 정도 줄었다고 하거든요.
▷민경남 대표
일단 코로나사태가 언제 종식되는지가 관건일 것 같습니다. 대부분의 상가는 개인이 갖고 있잖아요. 개인들의 재무구조가 워낙 탄탄하다 보니 코로나 같은 위기가 오더라도 버틸 수 있는 체력이 되는 분들이 굉장히 많을 겁니다. 실제로 제가 등기부등본을 임의로 조회해보면 아파트보다 상가의 대출 레버리지가 낮고 소유 연령도 높은 경향이 있습니다. 예컨대 아파트가 50대라면 상가는 60대예요. 그러다보니 코로나 사태가 장기화되더라도 매물이 많이 나올 것 같진 않습니다.
▶전형진 기자
주택하고 비교해봤을 때 아무래도 소유주의 재무적인 여건이 조금은 더 우수하다. 그래서 투매로 이어지진 않을 것이란 진단을 하고 계신 거네요?
▷민경남 대표
네, 그렇죠. 재무적인 걸 추가로 말씀드리자면 보통 아파트를 사고 아파트를 통해 수익을 창출하는 분들이 거기에 덧붙여서 상가를 사는 겁니다. 아파트 소유자와 상가 소유자 가운데 누가 더 재무구조가 탄탄한지는 쉽게 답이 나온다고 생각합니다.
▶전형진 기자
자신의 문제가 아니라 자신이 임차인으로 받은 분들이 영업하는 게 힘들어지면 월세도 제때 못 내고, 그러면서 월세 수익률이 급감할 수 있잖아요.
▷민경남 대표
매출 연동 매장이라고 해서 임대료가 고정된 게 아니라 매출과 연동해서 8~17%를 받는 분들도 계십니다. 그런 경우엔 요즘 같은 경우엔 직격탄인 거죠. 이렇게 위기가 오면 누구보다도 위기를 빨리 감지하고 반응하는 사람들이 바로 시행사입니다. 디벨로퍼죠. 상가시장 분위기가 안 좋다는 사람들의 인식을 디벨로퍼가 조사하고 판단하게 되면, 예컨대 큰 오피스텔을 지을 때 과거였으면 상가 비중이 컸겠지만, 앞으론 비중을 줄이게 됩니다. 그러다 보면 장기적으로 자연스럽게 상가의 공급이 줄어들 수밖에 없어요. 공급은 줄어드는데 장사하려는 임차인이 늘어난다면 그것에 의해서 임대료가 또 올라갈 수 있어요.
▶전형진 기자
상가공급이 줄면 장기적으로 봤을 때는 현재의 임대인들에겐 조금 더 유리한 여건이 될 수 있다는 거죠?
▷민경남 대표
그렇습니다. 항상 희소성이 중요하니까요.
▶전형진 기자
사실 임대료 같은 경우엔 대출이 RTI(임대업이자상환비율) 규제가 있잖아요. RTI가 임대료와 연동해서 대출 한도를 정하는 건데 지금처럼 불황으로 임대료를 제대로 못 받는다면 상가 투자하는 분들이 새로 진입하기는 굉장히 힘들어지는 여건이지 않을까요?
▷민경남 대표
아무래도 과거 대비 감정가격이 줄어들 겁니다. 임대료가 줄어들면 자연스럽게 자산가격도 줄어들 테고, 그것에 따라 감정가도 줄어들기 때문에 그만큼 레버리지, 즉 대출 여력은 줄어들 겁니다. 그런데 그것보다 더 싸게 살 수 있다면 말이죠. 예를 들자면 매매가격과 대출 여력이 같이 줄어들면 상관없습니다. 그런데 매매가격이 더 큰 폭으로 줄어든다면 (레버리지의) 갭이 줄어드니까 더 좋은 여건이 될 수도 있죠.
▶전형진 기자
자산가격 대비 대출비율을 조금 더 높일 수 있다는 거죠?
▷민경남 대표
네. 그리고 재미있는 게 정책적으로 아파트 쪽의 대출을 눌러놨죠. 반면 금융권에선 어쨌든 수신으로 돈을 받았으면 여신으로, 예대마진으로 수익을 창출해야 합니다. 그런데 이 돈을 투자할 곳, 대출해 줄 곳이 없는 상황입니다. 그러다보니 상가나 건물 쪽으로 오히려 레버리지 비율이 늘어났습니다. 대출을 더 많이 해줍니다.
▶전형진 기자
그렇다면 오히려 지금이 상가시장에 기웃거려볼 만한 찬스인가요?
▷민경남 대표
저는 적어도 열심히 사려고 알아보고 있습니다. 주로 강남 위주로 보고 있긴 한데요. 예, 강남이나 서초 위주로 보고 있습니다.
▶전형진 기자
강남 상가 수익률은 요즘 몇 % 정도 나오나요? 통상적인 연수익률이요.
▷민경남 대표
1층 기준으로 말씀드리면 연 4% 초반, 4.2% 전후인 것 같습니다.
▶전형진 기자
4.2%면 전체 상가시장에서 높은 건가요, 낮은 건가요?
▷민경남 대표
조금 낮은 편입니다. 아무래도 강남이고 1층이면 상가 중에선 가장 안전자산으로 꼽히는 거잖아요. 그러다 보니 수익률은 낮은 편입니다.
▶전형진 기자
수익률이 낮은데 강남 상가를 고집해야 하는 이유가 있나요?
▷민경남 대표
저 같은 경우엔 임대수익보다 나중에 매각차익을 추구하고 있습니다. 상가투자라고 한다면 당장 눈앞에 들어오는 월세만 생각하시는 분들이 90% 이상인데요. 사실 상가투자도 그 이면엔 매각차익을 보는 투자를 하는 것이거든요. 그러다 보니 아무리 연 4%짜리, 4.2%짜리를 사더라도 제 다음 사람에게 3.6~3.7%에 팔면 원하는 요구수익률은 충분히 달성할 수 있습니다. 그래서 저는 당장 눈앞에 보이는 임대수익이 아니라 3~5년 후를 내다볼 수 있는 매각차익 위주로 보고 있습니다.
▶전형진 기자
원래 금리가 하락하면 상가 같은 경우 요구수익률이 낮아지니까 자산가격이 오른다고 하잖아요. 이 구조를 먼저 한 번 설명해주셨으면 좋겠어요.
▷민경남 대표
연 임대료가 5% 발생하는 부동산을 100원에 취득한다고 가정할게요. 그런데 시장금리가 만약 1%P가 내려가면 그 상가는 임대료를 못 올렸더라도 (요구수익률이 떨어지기 때문에) 4%에 사 가는 사람이 나옵니다. 결국 수익률은 자산가격분의 수익입니다. 사칙연산을 바꿔서 표현하면 가격은 결국 수익률분의 임대료입니다. 그렇다면 4%분의 5원은 125원이 되는 거죠. 임대료가 1% 떨어졌더니 자산가격은 25%가 오르는 효과가 나오는 거죠.
▶전형진 기자
이렇게 봤을 때 저금리 기조가 이어진다면요. 앞으로 추가적인 금리인하 여지가 있는지는 모르겠지만요. 인하를 한다고 가정하면 상가 가격은 더 올라갈 수 있겠네요?
▷민경남 대표
네, 맞습니다.
▶전형진 기자
그렇다면 지금 사야 한다는 답이 나오는 건데요?
▷민경남 대표
그렇죠. 금리가 하락할 거라고 예측하는 분들은 기본적으로 자신의 포지션을 매수 쪽으로 들고 가고, 그러면서 임대료가 떨어지지 않거나 오를 수 있는 곳을 찾아내야 하는 거죠. 그리고 상가건물 임대차보호법 상 95%에 해당하는 상가들이 상인법 전체 조항에 적용된다고 합니다. 서울 같은 경우엔 환산보증금이 9억인 것으로 알고 있는데요. 이런 상가들은 10년 동안 매년 5%밖에 못 올립니다. 당장 수익률이 낮은 상가들은 아예 접근할 필요 없는 거죠.
▶전형진 기자
그럼 좋은 상가를 골라야 하는데 사실 코로나 사태가 확산되는 걸 보면 소비 행태가 변하는 것도 조금 느껴집니다. 최근에 봤을 때 소비가 침체되면 유난히 흔들리는 업종이 있고 그나마 좀 버티는 업종이 있었을 것 같은데요.
▷민경남 대표
일단 1층 기준으로 말씀드리면 아무래도 약국 같은 게 좋을 것 같고요. 그리고 편의점 중에서도 가맹보단 직영매장이 좋을 거예요. 당연히 그런 상가들은 가격이 만만치 않거든요. 가격이 부담되는 분들은 결국 고층으로 올라가는데요. 고층일 때는 아무래도 학원 쪽이 어떤 사태가 터지더라도 매출이 쉽게 줄어들지 않는다고 보기 때문에 좋을 것 같습니다.
▶전형진 기자
요즘에도 보면 학원 가지 말라고 하는데 학원 가고 있으니까요.
▷민경남 대표
최근 통계를 보면 휴원율이 15%밖에 안 되더라고요.
▶전형진 기자
그렇다면 쉬지 않고 돌아가는 상가가 좋다는 것이군요.
▷민경남 대표
네. 주식 투자하시는 분들도 중요한 건 코로나 사태가 지속되더라도 그 매출이 줄어들지 않고, 영업이익과 당기순이익이 줄어들지 않는 업종을 찾는 거잖아요. 상가 쪽도 마찬가지인 것 같습니다.
▶전형진 기자
그렇다면 그런 임차인이 있는 상가, 그런 분들이 이미 영업하고 계신 곳을 구해야 하는 건지 아니면 공실이 난 상가를 구해놓고 그런 임차인을 맞춰야 하는 건가요?
▷민경남 대표
그건 본인의 요구수익률, 그리고 자본, 결국 체력이겠죠.
▶전형진 기자
체력이라면 ‘존버’?
▷민경남 대표
맞습니다. 적절한 표현이에요. 당연히 다 맞춰져 있고 임차인이 정해진 임대료를 따박따박 내는 그런 상가는 비쌉니다. 그렇기 때문에 기대할 수 있는 요구수익률은 굉장히 낮습니다. 그런데 자신이 빈 상가를 사서 상당 시간 존버를 하고 좋은 임차인을 들이면 자산가격이 확 올라갑니다. 그렇게 한다면 두 자리의 수익률도 나옵니다.
▶전형진 기자
연 두 자릿수의 수익률이요?
▷민경남 대표
연 두 자릿수가 아니라 최종적으로 자산을 매각했을 때 소위 말하는 IRR(내부수익률)을 기준으로 했을 때 두 자릿수가 나올 가능성이 높아집니다. 기본적으로 전속 중개사 몇 곳을 선정해서 그들이 찾게끔 해야 합니다. 아무래도 대리인 비용이 발생하지 않을 수는 없어요. 저 같은 경우엔 제가 직접 여러 곳을 돌아다닙니다. 아니라면 잡지나 신문 광고를 통해서도 알아볼 수 있습니다. 광고를 한다는 건 아무래도 매출이 성장하는 업종일 가능성이 크거든요. 거기서 아이디어를 얻어서 접점을 만들어 임차인을 발굴하는 거죠. 그리고 또 발품 파는 것 중의 하나는 프랜차이즈 박람회가 1년에 2~3회는 있어요. 그런 데 가보기도 합니다.
▶전형진 기자
창업하러 가는 게 아니라 나의 임차인을 찾으러 가는 거군요. 너는 딱 보니 우리 상가에 들어오겠구나.
▷민경남 대표
건물주의 지위로서 보는 겁니다.
▶전형진 기자
건물주라고 하니까 갑자기… 네, 그렇죠. 내가 주인이니까. 저희가 일단 유망한 상가를 얘기했는데요. 반대로 지금 같은 장세에서 사장되는 업종, 피해야 할 업종도 있을까요?
▷민경남 대표
대표적으로 계속 어려워지는 업종 중의 하나가 서점인 것 같고요. 또 하나는 은행인 것 같습니다. 원래 사실 은행은 1층에 들어오는 걸 건물주들이 선호하지 않았습니다. 오후 4시가 되면 불을 꺼버리잖아요. 그럼 상가가 죽어버리거든요. 사람들이 밤낮으로 찾아오면서 유동인구가 계속 유입되고 불이 켜져 있어야 하는데요. 은행이 임대료는 따박따박 잘 내는 건 좋은데 그렇게 오후 4시 이후에 불이 꺼져버리기 때문에 사실은 선호하지 않아요. 더군다나 모바일뱅킹이 활성화되면서 오프라인 매장들이 점점 2층으로 올라가고 줄어드는 추세잖아요. 그러다 보니 은행도 사장되는 임차인 중의 하나인 것 같습니다.
또 하나는 포차 같은 업종입니다. 요즘 문화가 새벽까지 마시고 노는 분위기는 특정 지역을 제외하곤 줄었잖아요. 그런 콘셉트들은 다소 비선호되는 것 같습니다.
▶전형진 기자
잘 알겠습니다. 말씀 감사합니다. 지금까지 민경남 대표와 상가시장 진단해봤습니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 이지현 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
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