"풍선효과·투기수요 막겠다"며 전매 금지 예고한 정부…시장은 "글쎄"

정부는 이르면 오는 8월부터 수도권과 지방 광역시에서 분양되는 아파트의 분양권 전매를 금지하겠다고 11일 밝혔다. 투기수요를 막고 규제지역과 맞닿은 비규제지역에서 발생하는 '풍선효과'를 차단하겠다는 의도다.

부동산 업계에서는 하반기 분양 시장이 빠르게 얼어붙을 것으로 보는 한편, 분양권에 웃돈을 주는 이른바 P(프리미엄) 시장이 위축될 것으로 보고 있다. '가수요'가 빠지면서 청약경쟁률은 낮아질 것으로 예상된다. 동시에 기존 시장에 풀려 있는 분양권이나 새 아파트들의 몸값은 올라갈 것으로 예상하고 있다.

◆" 청약경쟁률, 낮아지는 효과 있을 것"

정부는 이번 대책을 내놓으면서 분양권에 대한 전매제한 강화를 통해 투기수요를 차단하고 실수요자들에게 기회가 돌아가게 하겠다고 설명했다. 이는 최근 내놓은 대책들과도 궤를 같이 한다. 정부는 2·20대책을 통해 조정대상지역에 대한 전매제한 기간을 6개월에서 소유권 이전 등기시까지로 강화했다. 이후 조정대상지역인 경기도 수원에서 분양된 아파트의 경쟁률은 일제히 하향조정됐다. 이전에는 수백대 1에 달했지만, 이제는 두 자릿수로 떨어진 상태다.

그러나 전문가들은 일시적인 위축일 수 있다고 보고 있다. 한 분양대행사 대표는 "서울에서도 전매제한이 나오고 청약이 잠시 위축되는 듯 싶었지만, 시간이 지나면서 결국엔 경쟁률이 높아졌다"며 "인천 검단신도시도 재작년에 전매제한이 강화되고 미달되는 단지도 나왔지만, 이제는 인기 청약지역이 됐다"고 말했다.

전매제한 강화로 실수요자에게 기회가 돌아가기는 어렵다는 주장도 있다. 양지영 양지영R&C연구소장은 "실수요자들이 청약에 뛰어들지 못하는 이유는 자금 문제가 가장 크다"며 "규제지역에서는 대출을 제한하고, 비규제지역에서는 분양가가 여전히 높은 상황에서 실수요자에게 기회가 돌아간다는 전망은 앞뒤가 맞지 않는다"고 꼬집었다. 양 소장은 "공급시장을 틀어막고 있으면, 기존의 분양권들이나 새 아파트에 대한 수요가 늘어날 가능성이 높다"고 예상했다.

◆청약수요 서울로 집중되면, 오히려 시장 왜곡 우려

수요가 서울로 집중될 것이라는 전망도 있다. 7월말부터 분양가 상한제가 시행되는데다, 8월부터 수도권에서 분양권 전매가 금지된다면 수도권에서 분양을 받을 매력은 떨어진다고 봐서다. 일부에서는 무주택자들이 민간보다 공공분양으로 쏠릴 수 있다는 의견도 있다.

업계 관계자는 "실수요자라고 하더라도 수도권 아파트 분양권을 '대안'이나 '보험'적인 성격으로 가지고 있는 경우가 있다"라며 "서울에서 더 싸고 좋은 조건으로 아파트가 공급되는데, 수도권에서 굳이 분양을 받을 이유가 없지 않겠느냐"라고 봤다. 서울에서 청약경쟁률이 높아진다면, 대기수요들이 서울 전세시장이나 기존 구축들로 옮겨가 시장 전체를 들어올릴 수 있다는 전망도 덧붙였다.

분양 업계는 바빠졌다. 연초 청약홈 개편과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 올해 분양은 이달부터 본격화되고 있다. 여기에 분양 시장의 '메인'이라고 할 수 있는 수도권과 광역시에서 전매제한 강화가 예고됐기 때문이다. 하반기에 예정된 분양들도 상반기로 당겨질 수 있다는 얘기가 나온다.

분양권 상담과 매매를 전문으로 했던 떴다방들은 아직 소식들을 전해듣지 못한 상태다. 그러나 P시장이 위축될 것으로 감안해 기존 분양권 거래에 열을 올릴 것이라는 전망도 나온다.

◆ "지방 부동산·건설사, 위축될 우려"

건설업계에서는 수요자들의 선호도에 따라 청약성적이 갈릴 것으로 보고 있다. 1군 건설사나 이른바 브랜드 아파트에는 수요자가 몰리지만, 상대적으로 인지도가 낮은 건설사들의 아파트에는 수요가 급격히 줄어든다는 전망이다. 지방 건설사들의 타격도 불가피하다는 입장이다.

지방 광역시가 포함되면서 시장 침체를 우려하는 목소리도 높다. 대구나 대전, 광주 등에서는 분양된 아파트의 상당수가 분양권 전매를 통해 거래되고 있다. 거품수요를 차단하는 효과는 있겠지만, 이러한 수요로 인해 지역시장이 관심받는 효과도 있었다는 평가다. 이들 지역의 수요가 위축되면 주변 지방도시까지 시장 위축이 우려된다는 의견도 있다. 울산의 경우 지난달 남구를 끝으로 미분양관리지역에서 벗어났다. 이제 시장침체에서 벗어나려는데 찬물을 끼얹는게 아니냐는 시선도 있다.

한편 이르면 오는 8월부터 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설?공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시(입주시점)까지로 강화된다. 수도권에서는 자연보전권역인 이천시, 남양주시 일부, 용인시 일부, 가평군, 양평군, 여주시, 광주시, 안성시 일부 등 8개 지역에서만 해당되지 않는다. 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 주택법 시행령 개정 방침을 발표했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com