서울에서 입주 1년 미만의 새 아파트의 전셋값이 분양가에 육박하는 것으로 나타났다. 분양가 대비 전세가의 비율이 86.3%이고, 4억원 미만은 90.0%에 달했다. 서울에서 어떤 아파트를 분양 받아도 전세를 놓으면 자금조달이 충분하다는 얘기다. 일반 분양은 물론 무순위까지 청약경쟁률이 치열한 것도 이러한 이유다.
8일 직방이 입주 1년 미만 아파트(신축 아파트)를 대상으로 분양가격대비 전세가율 분석한 결과, 입주 1년차 이하 아파트의 분양가 대비 전세가율은 2020년 6월 현재 전국 76.6%, 서울 86.3%로 조사됐다. 2018년 전국 69.5%, 서울 84.6%에 비해 전국 7.1%p, 서울 1.7%p 상승했다.
분양가 대비 전세가는 전국적으로 상승했다. 지방의 경우 상승세가 더 가팔랐다. 인천·경기는 2018년 70.6%에서 5.8%p 상승한 76.4%, 지방은 2018년 66.5%에서 6.8%p 상승한 73.3%로 각각 조사됐다.
지역별로 분양가에 따라 비율은 달라졌다. 전국적으로는 6억~9억원 이하가 분양가 대비 전세가 비율이 82.4%로 가장 높았다. 인천·경기의 분양가 6억~9억원 이하 신축 아파트의 전세가율이 90.7%로 높게 나타난 탓이다. 서울에서도 이 구간의 전세가율이 81.6%에 달했다.
서울 신축 아파트 분양가 대비 전세가율이 가장 높은 구간은 4억원 이하로 90.0%를 기록했다. 전세가가 분양가를 거의 따라잡은 모양새다. 4억~6억원 이하 89.8%, 15억원 초과 89.6% 순으로 조사됐다. 분양가격이 6억원 이하에서 전세가율이 상대적으로 높았고, 15억원 초과도 강남·서초에서 전세거래가 발생하면서 분양가 대비 전세가율이 90%에 육박했다.
인천·경기 신축 아파트 분양가 대비 전세가율은 분양가격이 6억원~9억원 이하 구간이 90.7%로 가장 높았다. 그 외 분양가격대는 80% 이하였다. 지방은 모든 분양가격대가 80% 이하로 조사됐고, 분양가 15억원 초과는 53.7%로 상대적으로 낮게 조사됐다.
기존 아파트의 매매실거래가 대비 전세실거래가와 신축 아파트 분양가 대비 전세가율을 비교하면 지방을 제외하고 신축 아파트의 비율이 높았다. 지방만 기존 아파트가 74.9%, 신축 아파트 73.3%로 기존 아파트가 1.6%p 높았다.
서울은 기존 아파트 보다 분양아파트가 전세를 활용한 레버리지 효과가 더 크게 나타났다. 기존 아파트와 신축아파트의 비율 차이가 29.6%p 높게 형성됐다. 이처럼 기존 아파트의 매매실거래가 대비 전세실거래가 보다 신축 아파트 분양가 대비 전세가율 차이가 10%p 이상 높은 지역은 대전(25.1%p), 세종 (20.3%p), 광주(12.6%p) 등이었다. 이들 지역은 청약시장 호황이 이어지면서 청약미달이 없는 지역들이다. 신축 아파트 분양가 대비 전세가율이 세종(67.6%)을 제외하고 광주 89.2%, 대전 95.7%로 80% 이상으로 나타났다.
최성헌 직방 매니저는 "청약시장의 호황은 분양 이후 발생하는 시세차익과 신축 아파트 선호뿐 아니라 전세를 활용한 자금 조달이 수월한 것도 요인으로 보인다"며 "서울의 경우 분양가의 80% 이상을 전세를 활용해 조달할 수 있어 초기 20%의 계약금만 자기자본만 필요한 상황이다"라고 설명했다.
그러면서 "중도금대출도 주택담보대출처럼 규제를 받고 있지만 기존 주택에 비해 높은 전세레버리지 효과는 자금조달에 대한 부담을 줄여주고 있다"며 "아직 민간택지분양가상한제 시행 전이라서 거주의무기간에 대한 부담이 없다는 점도 작용하고 있다"고 분석했다.
수도권 외에도 지방의 공공주택으로 거주의무기간을 확대하고 분양가상한제 아파트의 거주의무기간이 적용되면 현재와 같은 전세레버리지 효과는 줄어들 수 있다. 동시에 ‘아크로서울포레스트’와 ‘영통자이’의 사례와 같이 무순위 청약 등의 기회가 발생할 경우 청약수요가 집중되는 현상은 이어질 수 있다고도 했다.
한편 올해 아파트 평균 청약경쟁률은 전국 30.7대 1, 서울 105.9대 1(1순위, 6월 3일 기준)로 2019년 전국 14.5대1, 서울 32.3대1에 비해 큰 폭으로 증가했다. 최소분양가가 17억4100만원인 ‘아크로서울포레스트’는 최대 21만5085명(전용 97㎡기준)이 무순위로 청약접수 했다. 대출이 안되고 계약금만 1억7410만원인 고가 아파트 분양에 수요자가 대거 몰렸다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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