21번째 부동산대책 임박…규제지역 넓히고 대출 조일 듯

수도권 비규제지역에서 ‘풍선효과’가 확대되고 잠잠했던 서울 집값도 상승세로 돌아서자 정부가 추가 대책 마련에 나섰다. 주택 대출을 조이자 갭투자(전세 안고 매수)가 늘고, 9억원 초과 대출을 강화하자 중저가 주택 가격이 급등하는 등 부작용이 나타났기 때문이다. 전문가들은 예상되는 추가 규제로 조정대상지역 확대와 대출 규제 강화, 주택임대차 3법 도입 등을 꼽았다.

14일 정부 관계자에 따르면 국토교통부와 기획재정부 등은 부동산 시장 안정화 방안에 대한 검토에 들어갔다. 이번 정부 들어 21번째 대책이다. 정부 관계자는 “집값 안정을 위한 대책을 내놨지만 시장 분위기가 예상과 달라 대응 방안을 살펴보고 있다”고 밝혔다.

작년 ‘12·16 부동산 대책’을 통해 대출 규제를 강화한 이후 갭투자가 급증했다. 국토부가 국회에 제출한 자료에 따르면 올해 1~4월 서울과 경기 과천, 하남, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 거래 5만3491건 중 임대 목적 거래는 2만1096건으로 집계됐다. 전세 보증금을 안고 집값의 20~30%만 내는 갭투자가 늘어난 영향이다. 갭투자는 대부분 단기 투자를 목적으로 하기 때문에 양도소득세 비과세 요건을 강화하는 대책이 나올 수 있다. 현재 조정대상지역에선 주택(1주택자 기준)을 2년 이상 보유하고 거주도 해야 양도세를 내지 않는다. 시장에선 이 기간이 더 늘어날 수 있다고 본다.

갭투자의 ‘실탄’ 역할을 하는 전세자금대출에 대한 규제도 강해질 수 있다. 정부는 12·16 대책을 통해 전세자금대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하도록 했다. 9억원을 6억원으로 낮추는 방식으로 규제 강도를 높일 수 있다는 것이다.

정부와 여당이 손잡고 주택 임대차 3법 개정에도 속도를 낼 것으로 보인다. 높은 전세가율이 갭투자 급증의 원인 중 하나이기 때문이다. 전·월세 신고제와 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제 등을 도입하면 전세 보증금 상승을 억제하고 갭투자자도 견제할 수 있다.

풍선효과가 나타나는 지역에 대한 추가 규제도 나올 수 있다. 비규제지역 중 올해 1~5월 아파트 매매가격 상승률이 5%를 넘은 경기 군포(8.90%), 안산(8.49%), 오산(8.02%), 시흥(6.32%) 등이 조정대상지역 후보지로 거론된다. 서울 집값 상승을 억제하기 위해 대출을 더 조일 가능성도 높다. 정부는 투기과열지구에서 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출을 금지했다. 이 기준을 9억원으로 낮출 가능성도 있다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com