서울 외곽만 늘리고 도심은 임대…집값 잡힐까

문재인 대통령의 주택공급 확대 지시에 따라 정부가 곧바로 대책 마련에 나섰다. 대규모 택지 추가 조성과 3기 신도시의 수용 인구 확대 등이 거론된다. 그러나 서울 주변부에서 이뤄지는 공급으로는 ‘인(in) 서울’ 수요를 분산시킬 수 없을 것이라는 관측이 지배적이다. 정부는 재개발·재건축 규제를 풀 생각은 없고, 서울 내 그린벨트 해제도 쉽지 않다. 기존 도심 공급 확대 방안은 임대물량 비중이 커 ‘내 집 마련’과 거리가 있다.

국토교통부는 서울시 등 지방자치단체들과 구체적인 공급 확대 방안 마련을 위한 협의에 나섰다. 국토부는 필요하면 수도권에 추가 택지를 지정해 개발할 수 있다는 입장이다. ‘4기 신도시’가 나올 수도 있다.

하지만 아무리 교통 대책을 잘 내놓더라도 외곽 지역 공급으로는 서울 집값을 잡지 못할 것이란 지적이 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “경기 하남 교산 등 2기 신도시보다 서울에서 더 가까운 3기 신도시 발표로도 집값을 잡지 못했다”며 “서울 외곽에 아무리 공급을 늘려도 한계가 있을 것”이라고 말했다.

정부는 지난 5월 발표한 도심 공급 확대 방안도 효과가 크지 않을 것이란 관측이다. 정부는 △공공이 개입하는 재개발과 소규모 정비사업 활성화로 4만 가구 △서울 용산정비창(8000가구) 등 유휴부지 개발로 1만5000가구 △공실 상가 등 주택 개조와 준공업지역 활성화로 1만5000가구 등 2022년까지 7만 가구를 공급하겠다고 했다.

공공 재개발은 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 사업시행자로 참여하면 용적률 완화, 사업기간 단축 등의 혜택을 주는 제도다. 여기엔 ‘조합원 물량을 제외한 50% 이상 공적 임대’ 조건도 있다. 공공 재개발을 해도 일반분량 물량은 극히 일부다.

서울 내 유휴부지 개발도 마찬가지다. 규모가 가장 큰 용산정비창도 30%(2400가구) 이상이 임대물량이다. 대치동 동부도로사업소(2200가구), 삼성동 서울의료원 주차장 부지(800가구) 등도 임대주택으로 채울 예정이다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “내 집을 마련하겠다는 수요를 임대주택으로 잠재울 수는 없다”며 “실수요자들은 임대 확대를 ‘공급 감소’로 받아들이고 있다”고 지적했다.

부동산업계에서는 서울 내 그린벨트 해제를 통한 대규모 분양 또는 재개발·재건축 규제 완화를 통한 공급 확대 방안이 실효성 있는 해법으로 거론된다. 그러나 현 정부와 서울시의 정책 기조상 쉽지 않을 것으로 예상된다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com