전환율 2.5% 넘는 월세, 차액반환 요구 가능

오는 10월께부터 정부가 규정하는 월차임(전·월세) 전환율이 4%에서 2.5%로 낮아진다. 전·월세 상한제(5%)와 세입자의 계약갱신청구권(2+2년) 시행에 이은 후속 조치다. 세입자의 월세 부담을 낮추기 위해서라는 게 정부의 설명이다. 하지만 의무규정이 아니고 지역과 주택 유형 등 변수도 많아 분쟁 소지가 적지 않다. 궁금한 점을 문답 형식으로 정리했다.

▷전·월세 전환율이 2.5%로 바뀌면 이미 계약한 월세도 낮출 수 있나.

“세입자가 집주인에게 요구할 수 있다. 하지만 집주인이 동의하지 않으면 조정할 수 없다. 시행령 개정 이전에 맺은 계약은 만료 시점까지 유효하다.”

▷전·월세 전환율을 초과한 줄 모르고 월세 계약을 했다. 계약대로 돈을 줘야 하나.

“전환율을 초과한 금액은 법적 근거가 없기 때문에 효력이 없다. 세입자가 현행 전·월세 전환율인 4%로 환산했을 때보다 많은 월세를 이미 집주인에게 지급한 경우 차액을 돌려달라고 요구할 수 있다. 집주인이 이를 거부하면 소송을 통해 반환을 청구할 수 있다. 주택임대차법 제10조의 2에 있는 ‘초과 차임 등의 반환청구’ 규정이 그 근거다.”

▷임대차보호법상 ‘차임 등의 증감청구권’을 근거로 집주인이 계약 기간에 조세 등 제도 변화에 따라 보증금이나 월세 증액을 요구할 수 있나.

“차임 등의 증감청구권은 조세, 공과금 등 경제사정의 변동이 있을 때 집주인은 물론 세입자도 임대료를 조정하기 위해 요청할 수 있는 권리다. 하지만 이는 계약을 맺거나 임대료를 증액한 지 1년 안에는 하지 못하게 돼 있다. 증액도 기존 계약의 5%를 넘지 못한다. 세입자가 무조건 수용해야 하는 것도 아니다. 집주인과 세입자가 임대료에 합의해야 하며, 합의가 안 되면 증액할 수 없다.”

▷계약한 지 3개월 만에 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 한다. 들어줘야 하나.

“전·월세 전환은 언제든 할 수 있다. 하지만 이 역시 세입자가 거부하면 바꿀 수 없다. 역으로 세입자가 집주인에게 전·월세 전환을 요청할 수 있다. 물론 이때도 집주인과 합의 없이는 변경할 수 없다.”

최진석 기자 iskra@hankyung.com