정부가 서울 등 수도권 주택공급을 확대하기 위해 제시한 공공재개발 사업의 세부 윤곽이 나왔다. 공공재개발을 추진하면 용적률 인센티브를 주면서도 기부채납 비율을 낮춰준다. 사업의 속도도 끌어올려 사업성을 높인다.
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 2일 공공재개발과 관련해서도 속도를 내겠다며 "공공재개발과 관련해 사업 활성화를 위한 도시 및 주거환경정비법, 주택법 개정안이 국회에서 논의될 예정"이라며 "개정안이 신속히 통과·시행될 수 있도록 입법 과정을 지원하겠다"고 밝혔다.
국회와 국토교통부에 따르면 더불어민주당 천준호 의원은 이같은 내용을 골자로 한 '도시 및 주거환경정비법' 개정안을 1일 대표발의했다. 국토부가 5·6 공급대책에서 내놓은 공공재개발 사업을 도입하는 내용이다. 국토부와 한국토지주택공사(LH), 서울시 등과 협의를 거쳐 마련됐다.
개정안은 공공재개발에 법적 상한의 120%까지 용적률을 주되 이에 따른 기부채납 비율은 20~50%로 낮추는 게 핵심내용이다. 용적률이 법적 상한을 초과할 수 있도록 허용한데다 기부채납 비율은 일반 재개발(50~75%)보다도 낮다.
LH(한국토지주택공사)가 공공재개발의 서울시 용적률 인센티브 기부채납 비율이 30%로 정해졌고 기부되는 주택이 중형인 85㎡라는 전제하에 내놓은 시뮬레이션도 공개됐다. 이에 따르면 서울 3종 일반주거지역에서 조합원 300가구가 일반 재개발을 추진하면 총 600가구를 지을 수 있지만, 공공재개발을 하면 가구 수는 700가구로 100가구 더 지을 수 있다는 계산이 나온다.
서울 3종 일반주거지의 기본 용적률은 250%다. 일반 재개발은 소형 임대주택 기부채납을 통해 법적 상한인 300%까지 높일 수 있다. 공공재개발은 법적 상한(300%)의 120%인 360%까지 가능하다는 얘기다. 일반 재개발로 지어지는 600가구는 조합원 물량 300가구에 일반분양 155가구, 공적임대(공공임대+민간임대) 145가구로 구성된다. 공공재개발로 지을 수 있는 700가구는 조합원 물량 300가구, 일반분양 200가구, 공공임대 140가구, 민간임대·지분형주택 60가구 등으로 공급된다. 공공재개발은 전체 주택 물량의 20%를 공공임대로 채우게 하는 의무조항이 있지만, 공공임대가 확 늘어나지는 않는다는 설명이다.
공공재개발은 사업에 걸리는 시간이 기존의 절반 이하로 줄일 수 있다. 건축심의나 환경영향평가 등 사업시행인가를 받기 위해 필요한 각종 심의를 한 번에 처리할 수 있고 지구지정 등 절차도 신속히 진행할 수 있어서다. 조합설립부터 사업시행인가까지 소요되는 시간을 통상 40개월에서 18개월로 단축할 것으로 예상했다.
보통 재개발 사업에서 사업시행인가를 받기 전까지 각종 심의를 통과하는 데 시간이 오래 걸린다. 하지만 공공재개발은 건축심의, 경관심의, 교육환경평가, 도시계획심의, 교통영향평가, 재해영향평가, 환경영향평가, 그 외에 심의권자인 지자체가 부의한 내용 등 8개 항목을 통합심의 받을 수 있다.
이번 개정안은 공공재개발에 투기 수요가 몰리는 것을 막기 위한 방안도 담겼다. 공공재개발이 본격 추진되기 전 단계에 있는 사업지를 주택공급활성화지구 예정구역으로 묶어 관리하게 된다. 이곳에서는 주택 신축이나 지분분할 등이 제한된다.
공공시행자가 선정되거나 활성화지구가 지정된 이후에 조합원이 되는 경우도 한정했다. 공공재개발이 본격화되는 단계에서 토지 등을 소유하거나 조합원 지위를 양수한 조합원에 대해선 분양가격을 더 비싸게 책정한다. 일반 조합원 분양가는 감정평가 금액의 산술평균으로 책정되는 반면 이들에 대해선 일반분양가와 비슷한 수준의 분양가로 공급될 예정이다.
공공재개발에선 실수요자를 보호하기 위해 공적임대 일부가 '수익공유형 전세'로 공급된다. 수익공유형 전세는 주택도시기금이 출자하는 임대리츠를 통해 공급되는 전세다. 임차인이 임대리츠 주식 일부를 보유하고 있다가 전세계약이 종료되면 전세금과 함께 주식배당을 받아 내집마련을 위한 목돈을 확보할 수 있게 된다. 이 전세는 임차인이 시세의 80% 수준으로 8년간 거주할 수 있다.
이 밖에 정비사업 지원기구인 한국부동산원이 공공재개발사업에 대한 사업시행계획, 관리처분계획 수립 및 검증 지원 등을 수행하게 하는 내용도 포함됐다.
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