서울 아파트 시장이 혼란한 장세를 보이고 있다. 매물이 늘고 있는 가운데, 신고가를 기록하는 아파트들이 늘고 있어서다. 보통 시장에서 매물이 늘어나면 매수자 우위의 시장이 형성되다보니 매매가가 내려가기 마련이지만, 최근에는 같은 아파트에 같은 주택형이라도 가격차이가 나고 있다.
집주인과 세입자의 상태에 따라 매매가 차이가 벌어지고 있어서다. 새 임대차 법 시행으로 임차인 권리가 강화되고 전셋값이 오르면서 전세를 낀 아파트보다 당장 입주가 가능한 아파트의 인기가 높아지는 것도 요인이다. 때문에 시장에 매물은 많지만 이에 비해 정작 성사되는 거래는 드물다는 게 지역 공인중개사들의 얘기다. 이른바 매수자와 매도자 간의 줄다리기가 팽팽하다는 설명이다.
13일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울의 아파트 거래는 총 3992건으로, 전달(1만647건)의 4분의 1 수준으로 떨어졌다. 신고기한(30일)이 남아있지만, 감소 폭이 워낙 커 감소한 추세는 이어갈 전망이다.
한국감정원 통계상 '집값 안정화'…서울 아파트 거래량 '급감'
서울 아파트값이 급등기를 지나 안정기로 접어들었다는 통계가 나오고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 7일 기준 전국 아파트 주간 매매가 상승률이 0.08%였고, 서울은 0.01%라고 밝혔다. 감정원 관계자는 “7·10 대책 시행에 따른 거래 감소와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 재확산 우려로 인한 실물경제 불안감이 겹치면서 매수세가 줄었다”면서도 “일부 저평가된 단지들과 개발호재가 있는 지역은 값이 오르며 상승세가 멈추지는 않는 추세”라고 말했다.
마포구 아현동 마포래미안푸르지오의 경우 단지 내에 급매물이 42건으로 집계됐다. 8월말~9월초만해도 급매물이 10여건에 그쳤지만, 둘째주에 접어들면서 매물이 늘고 있다. 전용 84㎡의 매물의 호가는 15억5000만~19억원이다. 호가 차이가 3억5000만원에 달한다.
서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이1단지의 경우도 40여건에 불과했던 급매물이 80건을 웃돌고 있다. 전용 84㎡의 매매가는 지난달 29일 12억4000만원(10층)에 거래된 뒤 급매물이 나오면서 가격이 약세를 보이고 있다. 호가 범위도 넓어졌다. 11억5000만∼14억원까지 형성됐다.
아현동의 A공인 중개사는 "매수 문의는 꾸준하지만, 지금 시세대로 매입하기는 꺼리는 분위기다"라면서도 "급매들을 제외하고 일반적인 집주인들은 가격을 내리지고 않고 있다"고 말했다.
다주택자·법인이 내놓은 아파트는 있지만, 물량이 쏟아지는 수준으로 아니라고도 덧붙였다. 정부는 7·10대책에서 다주택자와 법인에 대한 취득세율을 최대 12%까지 높이고, 종합부동산세 중과세율을 최고 6.0%로 높였다.
실제 KB국민은행 부동산 리브온이 발표한 주택가격 동향을 보면 서울의 매수우위지수는 96.2로 전주(101.5)보다 5.3포인트 떨어져 3개월 만에 기준점인 100 밑으로 내려갔다. 강북지역은 95.4에서 99.3으로 올랐지만, 강남이 103.4에서 97.0으로 떨어졌다.
이러한 분위기만 보면 김현미 장관의 진단이 어느 정도는 맞는 셈이다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 9일 라디오 방송에 출연해 "법인과 다주택자의 경우 팔려는 경우가 늘고 살려는 경우가 줄고 있는 등 시장의 변화가 나타나고 있다"며 "매수심리 지수도 많이 떨어졌고 실거래가도 고점대비 하락하는 등 시장이 안정되는 게 아닌가는 생각이 든다"고 밝혔다.
신고가 행진하는 아파트 vs 호가 수억원씩 벌어지는 아파트
일부 단지에서는 가격 조정 내지 거래가 안되고 있지만, 강남을 비롯해 일부 아파트에서는 여전히 신고가를 찍는 아파트가 나오고 있다. 가격이 하향 안정화되고 있다는 김 장관의 얘기나, 홍남기 부총리 겸 기획재정부장관이 "정부의 부동산 정책이 집값 하락을 이끌어 내며 효과를 보이고 있다"는 평가와는 다른 양상이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파군 가락동 헬리오시티는 전용 84㎡의 매매가가 19억7000만원으로 신고가를 기록했다. 지난 4~5월만 하더라도 16억원대였다. 이후 19억2000만원, 18억8000만원으로 매매가가 일정치는 않지만, 매물의 호가는 18억원 후반에서 20억초반대까지 분포되어 있다. 토지거래허가구역인 잠실동 트리지움(전용 84㎡)은 지난달 22억원으로 최고가에 거래됐다. 지난 7월에는 21억원대에 거래되더니 금새 22억원대로 뛰어올랐다.
강남구 압구정동과 서초구 서초동에서도 아파트 신고가가 잇따르고 있다. 압구정 현대아파트는 재건축 기대감까지 겹치면서 면적별로 수억원씩 뛰는 기현상을 나타내고 있다. 거래가 좀처럼 이뤄지지 않았던 전용 156㎡ 주택형은 지난달에만 3건이 매매됐다. 3건 모두 40억원대로 신고가를 나타냈다. 뿐만 아니라 130㎡부터 245㎡까지 옛 면적기준으로 50~80평대까지 대부분의 면적에서 지난달 신고가가 배출됐다. 서초동 교대e편한세상의 전용 84㎡는 지난달 20억9000만원으로 신고가를 나타냈고, 서초래미안은 전용 110㎡가 22억5000만원으로 신고가에 거래됐다.
성동구에서는 하왕십리동 센트라스(84㎡)가 이달 5일 16억4500만원에 거래돼 직전 신고가 대비 1억5000만원 이상 뛰었다. 행당동 두산위브(59㎡도) 11억8000만원에 거래되면서 신고가에 가세했다.
새 아파트가 밀집한 강동구 일대에서는 거래가가 급격히 벌어졌다. 매수자가 바로 입주가 가능한 아파트인 경우에는 호가가 높고, 세입자를 끼고 있는 상태라면 호가가 낮다는 게 주변 공인중개사들의 얘기다.
강동구 그라시움의 경우 지난해 입주 초기 전세 보증금이 3억5000만∼4억원 수준이었다. 그러나 최근 전세가가 7억∼7억5000만원까지 올랐다. 새 임대차 법 시행으로 앞으로 3∼4년간은 보증금을 수천만원밖에 올리지 못하게 되자 매수자들이 바로 다른 세입자를 들일 수 있는 조건의 매매를 선호하고 있다.
고덕동의 B공인 중개업소는 "다주택자들이 아파트를 팔기보다는 증여로 돌리고, 전세를 반전세로 전환해 세금 문제를 해결하려는 분위기가 있다"며 "정상적인 매물의 가격은 오름세고 보인다"고 말했다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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