시세 90%까지 공시價 상향…내년에도 종부세 두 배 뛴다

올해 종합부동산세 고지서를 받아든 이들이 강력하게 반발하고 있는 것은 당장 내야 할 종부세가 과중해서만은 아니다. 앞으로는 올해보다 훨씬 높은 금액의 종부세가 부과될 것으로 예상돼서다.

내년 서울 지역 주요 아파트의 종부세는 대체로 두 배가량 오를 것으로 전망된다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 올해 976만7260원이던 아크로리버파크(전용 112.96㎡)의 종부세는 내년 1731만2010원까지 증가할 전망이다. 잠실 엘스(119.93㎡)는 같은 기간 222만3180원에서 441만1470원으로 오를 것으로 계산됐다.

부동산 전문가들은 내년 종부세를 산정하는 과정에서 다섯 가지 인상 요인이 있다고 보고 있다. 부동산 가격의 지속적인 상승으로 인한 공시가격 상승, 공시가격 현실화율(시세 대비 반영률) 제고, 종부세율 인상, 과세표준을 산정하는 공정시장가액비율 상향, 다주택자의 세부담 상한 상향 등이다.

종부세는 매년 3월께 발표되는 주택 공시가격을 기준으로 정해진다. 공시가격은 부동산 거래 시세와 현실화율에 따라 결정되는데, 내년엔 이 두 가지가 모두 상승할 것으로 예상된다. 우선 정부의 잇단 정책 실패로 인해 올 6월께부터 주택 가격은 지속적으로 올랐다. 정부는 또 내년부터 10년 내에 공시가격을 90%까지 올리겠다고 나서고 있다. 9억~15억원 구간의 공시가격 현실화율은 올해 69.2%에서 내년 72.2%로, 15억원 이상은 75.3%에서 78.3%로 오를 전망이다.

공시가격에서 9억원을 공제한 뒤 공정시장가액비율을 곱하면 종부세 과세표준이 결정되는데 이 비율이 올해 90%에서 내년 95%로 상향된다. 예컨대 올해 공시가격 12억원 주택을 보유한 1주택자는 공제 후 3억원의 90%인 2억7000만원에 대해 세금을 내면 되지만 내년엔 95%인 2억8500만원에 대해 세금을 내야 한다.

과세표준이 결정되면 여기에 세율을 곱해 종부세액이 산출된다. 그런데 내년엔 이 단계에서 적용되는 세율이 오른다. 1주택자의 종부세율은 내년 0.1~0.3%포인트 오른다. 공시가격에서 9억원을 공제한 뒤 과표구간이 3억~6억원은 0.7%에서 0.8%로, 6억~12억원은 1.0%에서 1.2%로 오른다.

다주택자는 여기서 끝이 아니다. 과세당국은 종부세가 급격히 오르는 것을 막기 위해 보유세(재산세+종부세)가 전년 납부액의 150%를 넘지 못하도록 하고 있다. 조정대상지역 2주택 이상은 200%의 세부담 상한이 적용됐다. 하지만 내년엔 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 300%로 오른다.

강진규 기자 josep@hankyung.com