서울 및 경기도 아파트 거래량이 증가하고 있다. 조이면 조일수록 더 커지고 형국이다. 정부가 집값 과열을 막겠다며 규제지역을 지정할 수록 풍선효과는 더 확산됐고, 대출을 묶겠다고 나서자 늦기 전에 대출을 받아 집을 사겠다는 수요는 더 늘었다. 새 임대차법 시행 이후 전세난으로 세입자들까지 매매수요에 가세하면서 아파트 거래량은 반등하고 있다.14일 서울부동산광장에 따르면 지난달 서울의 아파트 거래는 4436건으로, 이미 10월 거래량(4369건)을 추월했다. 아직 신고기한(30일)이 남아있어 11월 거래량은 더 늘어날 전망이다.
서울의 아파트 거래는 3∼5월 3000∼5600건 수준이다가 패닉바잉(공황구매) 영향으로 6월 1만5585건, 7월 1만643건 등으로 급증했다. 이후 정부가 6·17대책과 7·13대책으로 수요를 묶고 8·4대책으로 공급 대책을 내놓으면서 8월(4979건)과 9월(3763건)에는 진정되는 양상을 나타냈다.
세입자들까지 내 집 마련 수요 가세
하지만 임대차법 시행 이후 전세매물이 급감하고 전셋값이 오르면서 세입자들이 내 집 마련수요로 전환됐고, 이는 거래량 증가로 포착됐다. 서울에서는 중저가 아파트가 몰려 있는 지역에서 이러한 증가세가 두드러졌다. 지난 10월 아파트 거래량은 4369건으로 반등했고, 지난달도 전달 거래량을 넘어서는 등 2개월 연속 증가세를 나타내고 있다.지역별로는 지난달 구로구의 아파트 거래가 366건으로 전달(234건)보다 56.4% 증가해 서울에서 거래량이 가장 많이 늘었다. 강남구 35.8%(215건→292건), 금천구 30.9%(68건→89건), 성북구 17.3%(162건→190건), 도봉구 10.9%(201건→223건) 등의 순이었다. 거래량 상승률 상위 5개 구 가운데 강남구를 제외한 4곳이 모두 집값이 상대적으로 낮은 외곽 지역이었다.
강동구 10.2%(196건→216건), 노원구 9.8%(397건→436건), 관악구 5.5%(128건→135건), 성동구 3.5%(142건→147건), 마포구 3.4%(177건→183건), 광진구 2.8%(72건→74건), 송파구 2.6%(229건→235건) 등 총 12개 구의 거래량이 이미 전월을 초과했다. 나머지 13개 구는 아직 전월 거래량 이하인 상태다.
고양시 아파트 거래량, 77.7% 급증
경기도의 11월 아파트 거래량도 이미 10월 수준을 넘어섰다. 경기부동산포털에 따르면 경기도 아파트 거래는 지난달 1만8013건으로 10월(1만7700건)보다 1.8% 늘어났다. 마찬가지로 신고기한이 아직 남아 있어 11월 거래 건수는 더 늘어날 전망이다.경기도 아파트 거래량 역시 서울처럼 10월(1만3557건→1만7700건)에 이어 11월까지 두 달 연속 증가했다. 정부가 6·17대책과 11·19대책 등을 내놓으면서 경기도에 규제지역을 늘렸다. 하지만 수요자들은 규제가 적거나 상대적으로 집값 상승세가 덜한 지역으로 쏠리면서 전체 거래량이 증가하는 결과를 낳고 있다.
지역별로 보면 고양시의 아파트 거래가 지난달 2479건으로 10월(1395건)보다 77.7% 늘어 폭발적으로 증가했다. 고양시 거래량은 10월에는 '풍선효과'로 거래가 폭증했던 김포시(2394건)에 이어 경기도 2위(1395건)에 올랐다. 지난달 김포가 조정대상지역으로 지정되면서 김포(1032건)를 제치고 1위에 뛰었다.
규제지역 지정을 피한 파주시의 지난달 아파트 거래건수는 1376건으로 전월 대비 32.8%(340건) 증가했다. 의왕시 29.2%(137건→177건), 안양시 24.3%(563건→700건), 동두천시 21.2%(151건→183건), 의정부시 12.4%(747건→840건), 화성시 8.9%(1174건→1279건), 성남시 9.5%(681건→746건) 등 대부분이 증가했다.
지난달 경기도에서 거래가 1000건 이상인 곳은 고양·파주·화성·김포시와 함께 용인시(1601건), 수원시(1377건) 등 총 6곳이었다. 6곳 모두 서울과 인접해 있고 교통이 편리한 지역이다. 신도시를 끼고 있거나 인구가 100만명 이상이라는 등도 정주여건이 양호한 이유다.
지난 10월부터 거래가 늘어난 데에는 정부의 대출규제가 임박한 이유도 있다. 전세보증금으로 채워지지 않는 아파트 매수 자금은 주택담보대출은 물론 신용대출 등 가능한 모든 수단을 동원해 '영끌(영혼까지 끌어모은다의 속어)'로 충당하고 있다.
조여드는 대출 규제…"늦기 전에 영끌하자"
한국은행 발표에 따르면 지난달 은행의 가계대출 잔액은 982조1000억원으로, 10월보다 13조6000억원 늘었다. 이는 2004년 통계 집계 이후 가장 큰 폭으로 증가했다. 가계대출 가운데 주택담보대출 잔액(715조6000억원)은 전월 대비 6조2000억원 늘었다. 전세자금 대출 증가 폭은 축소됐으나 주택 매매 관련 자금 수요는 꾸준했다.신용대출이 대부분을 차지하는 기타대출(잔액 265조6000억원) 역시 전월 대비 7조4000억원 증가해 2004년 이후 가장 큰 폭으로 증가했다.
금융감독원은 지난 5일 시중은행 가계대출 담당 임원들을 대상으로 진행한 ‘가계대출 관리 동향 및 점검’ 화상회의에서 “10월과 달리 11월 가계대출 관리가 잘되지 않은 것 같다”며 “당초 제출한 연내 가계대출 총량 관리 목표를 반드시 지켜달라”고 요구했다.
시중 은행들은 가계대출을 조이고 있다. 대출 문턱을 높이는 건 물론 아예 1억원 초과 신용대출을 전면 중단했다. KB국민은행은 연말까지 1억원이 넘는 모든 가계 신용대출을 원칙적으로 막는다. 신청하거나 증액을 요청한 신용대출(집단 신용대출·마이너스통장 포함)이 기존 신용대출 건과 더해 1억원을 초과하면 대출 승인을 내주지 않겠다는 방침이다. 신한은행은 의사·변호사 등 전문직에 대한 신용대출 한도를 최대 3억원에서 2억원으로 낮춘다.우리은행은 비대면 신용대출 주력 상품인 '우리 WON하는 직장인대출' 판매를 중단했다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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