아파트+오피스텔 절세…취득은 아파트 먼저, 양도는 오피스텔부터

‘아파텔(아파트+오피스텔).’ 전세난으로 아파트 대신 오피스텔에 거주하는 이들이 많아지면서 생긴 신조어다. 최근 아파트를 중심으로 부동산 규제가 강화되자 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택 등 ‘틈새 부동산’ 투자로 눈을 돌리는 이들이 적지 않다. 이 같은 틈새 부동산은 주택 수에 포함되는지 여부에 따라 타 주택 취득·양도 시 ‘중과세 폭탄’을 맞게 될 가능성이 있다. 취득 시기 차이만으로 중과세 폭탄을 맞을 수도, 피할 수도 있다. 전문가들에게 조언을 구해 오피스텔, 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택 투자 시 유의해야 할 세금 항목을 정리했다.

내년 가장 유의해야 할 점은 취득세다. 올해 지방세법 개정으로 인해 주거용 오피스텔도 취득세 산정 시 주택 수에 포함되도록 바뀌었다. 1주택자 취득세율은 1~3%지만 다주택자가 되면 8~12%까지 취득세율이 뛴다.

모든 주거용 오피스텔이 주택으로 산정되는 건 아니다. 법 시행일인 올해 8월 12일이 기준점이다. 예컨대 8월 12일 이후인 지난달 주거용 오피스텔을 취득했다면 다른 주택이 없더라도 내년 아파트 취득 시 중과세율을 적용받게 된다. 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주거용이라고 해도 기존대로 주택 수에 포함하지 않는다. 시가표준액 1억원 이하일 경우에도 주택 수에서 제외된다.

자녀에게 오피스텔을 사줬다가 부모가 중과세 폭탄을 맞을 수 있다는 점도 유의해야 한다. 취득세는 실거주와 무관하게 주민등록법상 세대 구분으로 주택 수를 산정한다. 30세 미만의 미혼인 자녀는 같은 세대로 본다. 단 중위소득의 40% 이상 독립생계 시 별도 세대로 판단한다. 만 18세 이하 자녀는 소득 요건을 충족하더라도 부모의 세대원에 포함한다. 자녀의 주택 수도 합산해 과세된다는 얘기다.

중과세 피하려면 취득·양도 순서 따져봐야

오피스텔과 아파트를 비슷한 시기에 취득할 예정이라면 취득 순서에 따라 중과세 여부가 달라진다. 오피스텔 자체는 1주택자든 다주택자든 취득세율이 4%(지방교육세 등 포함하면 4.6%)다. 취득 시점에는 오피스텔을 주거용으로 쓸지 업무용으로 쓸지 모르므로 단일세율을 적용한다. 이후 전입신고 등으로 주거용이라는 사실이 확인되면 주택분 재산세가 부과되고 주택으로 분류된다.

예컨대 무주택자가 내년 1월 생애 첫 주택으로 아파트를 구입한 뒤 주거용 오피스텔을 취득한다면 오피스텔은 단일세율이므로 취득세 중과를 적용받지 않는다. 연소득 7000만원 이하이고 수도권에서 주택가액 4억원(비수도권은 3억원) 이하 아파트를 취득한 경우라면 취득세를 50~100% 깎아주는 ‘생애최초 주택 구입 취득세 감면’ 혜택도 노려볼 수 있다. 반면 취득 순서를 거꾸로 하면 아파트 구입 시 2주택자로 취득세 중과 대상이 된다.

오피스텔과 아파트를 함께 갖고 있다면 양도 순서에 따라 양도소득세 액수도 달라질 수 있다. 아파트 1개, 오피스텔 1개를 보유한 경우 상대적으로 시세차익이 작은 오피스텔을 먼저 양도한 뒤 1주택자 상태로 아파트를 양도하는 게 유리하다. 이때 마지막 주택 양도 시 1주택자 비과세 혜택을 받으려면 내년부터는 1주택자가 된 뒤 2년 후 양도해야 한다.

도시형 생활주택과 오피스텔 헷갈리면 낭패

언뜻 오피스텔이라고 착각하기 쉬운 도시형 생활주택은 오피스텔과 달리 취득 단계부터 주택으로 본다. 시가표준액 1억원 미만이어도 예외는 없다. 이미 다른 주택을 갖고 있다면 최대 12% 중과세율 대상이 될 수 있다. 다만 전용면적 20㎡ 이하 도시형 생활주택을 한 채만 갖고 있다면 무주택자로 인정된다. 이 때문에 도시형 생활주택이 취득세, 종합부동산세나 양도세 중과 시 주택 수에서 제외된다고 착각하기 쉽다. 하지만 20㎡ 이하 도시형 생활주택과 다른 주택을 보유한 경우에는 해당 도시형 생활주택도 주택 수에 포함된다. 매입하려는 물건이 도시형 생활주택인지, 오피스텔인지는 건축물대장을 통해 확인 가능하다.

레지던스 등 생활형 숙박시설은 취득 단계와 이후 보유, 양도 단계에서 주택 수 포함 여부가 달라질 수 있다. 생활형 숙박시설은 숙박과 취사, 분양, 주민등록신고가 가능해 사실상 오피스텔과 비슷하게 운영되고 있지만 법적으로는 주택이 아니다. 지방세 소관부처인 행정안전부 관계자는 “취득세는 오피스텔과 동일하게 4% 단일세율”이라며 “타 주택 취득세 산정 시 주택 수에 포함되지 않는다”고 했다. 하지만 주택분 재산세 부과로 주거용도가 인정됐다면 종부세와 양도세에서는 주택 수에 들어간다.

구은서 기자 koo@hankyung.com