최근 2-3년간 주택의 양도소득세 관련 소득세법은 수 차례의 법령 개정과 신설 과정을 거치면서 일반 납세자들뿐만 아니라 세무 전문가들조차도 쉽게 이해하지 못하는 법이 되었다. 그래서, 양도소득세에 대한 글을 아무리 쉽게 쓰더라도 주택을 취득한 시기, 조정대상지역 여부, 양도한 시기 등에 따라 수많은 사례가 나올 수 있음에도 불구하고, 글에 제시된 사례가 독자들로 하여금 본인의 케이스에 부합되는 것으로 자칫 오해를 불러일으키는 경우가 발생할 수 있다. 그러므로, 이 글에 게시된 내용은 참고용으로 활용하고, 주택을 취득하거나 처분함에 앞서 전문가의 조언을 적극적으로 받기를 권한다.
2021년1월1일 현재 1세대가 2주택 이상을 보유하고 있는 경우에는 독자들이 반드시 알아야 할 내용이 시행되었다. 흔히 말하기를 ‘최종 1주택의 보유기간 기산일’에 대한 규정이라고 한다. 이 규정은 2019년2월에 개정이 되어 2021년1월1일부터 시행이 되었다. 먼저 해당 내용을 살펴보자.
주택의 보유기간은 해당 주택을 취득한 날로부터 계산하는 게 원칙이다. 그러나, 2주택 이상(기획재정부에서 2021년1월1일 현재 다주택인 경우에 적용하는 것으로 해석)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 남은 1주택을 해당 주택의 취득일부터 보유했다고 보는 것 아니라 ‘1주택 외의 주택을 모두 양도하여 1주택을 보유하게 된 날’부터 보유기간을 계산한다는 것이 ‘최종 1주택의 보유기간 기산일’ 규정의 내용이다.
아래의 사례로 살펴보자. A, B 모두 조정대상지역 주택이며, A주택에서 취득 후 계속 거주했다고 가정하자.
2014년, 2019년 각각 A, B 주택을 취득한 상태에서 21년1월1일 현재 다주택을 보유하게 되는 경우로서 조정대상지역에 종전 주택을 보유한 상태에서 2019년12월17일 이후 조정대상지역에 있는 신규 주택 B를 취득한 경우이므로 신규 주택B를 취득한 날로부터 1년 이내에 A주택을 처분해야 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있는 데, 법령에 대한 잘못된 정보로 인해 A주택의 처분시기를 놓쳐버린 사례다. A주택이 보유기간이 오래되어 양도차익이 큰 상태여서 A주택을 먼저 처분하면 상당한 양도소득세가 예상이 되고, 2주택 보유로 인한 보유세 부담도 있어 결국 시세차익이 작은 B주택을 먼저 처분하였다. 당연히 비과세는 받을 수 없었고 일부의 세금을 부담할 수밖에 없었다.
남은 A주택 비과세받을 수 없어
이 경우 남은 A주택은 1주택만 보유하고 있으므로 A주택을 양도하면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있을 거라 생각했다. 그러나, 위의 사례에서는 비과세를 받을 수 없다. A주택 1채만 보유하고 있고, A주택을 2014년부터 2023년까지 보유기간이 9년이 넘는 데 왜 비과세를 받을 수 없을까? 앞서 언급되었던 ‘최종 1주택의 보유기간 기산일’에 관한 규정 때문이다. 이 규정에서 2021년1월1일 현재 2주택 이상(일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택 제외)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유 기간을 계산해야 한다. 사례에서 보면, 1세대1주택 비과세를 받기 위해서는 최종 1주택인 A주택을 2년 이상 보유해야 하는 데, 이때 보유기간 계산을 A주택을 취득한 날이 아닌 B주택을 양도한 날(다른 주택을 양도함으로써 1주택이 된 날)로부터 계산한다는 의미이다.
A주택의 보유 기간은 2년 미만이므로 1세대1주택 비과세 받을 수 없어
A주택 양도시 비과세 받기 위해서는 B주택 양도일인 2022년3월1일로부터 2년 이상이 되는 날 이후에 A주택을 처분해야 비과세를 받을 수 있다. ‘최종 1주택 보유기간 기산일’규정에 따라 B주택을 양도한 2022년3월1일부터 A주택의 보유기간을 계산하기 때문이다. 이 보유기간 기산일 규정은 해당 주택이 조정지역소재 여부를 불문하고 2021년1월1일 현재 2주택이상인 경우 최종 1주택에 대해서 적용한다. 다른 이야기지만 상기의 사례에서 A주택 비과세를 받기 위해서는 거주 요건을 충족해야 하는 주택이라고 가정해볼 때, A주택의 거주기간은 B주택 양도한 날로부터 다시 기산해야 한다는 기재부의 유권해석이 있다. 1세대1주택 비과세의 거주기간은 ‘보유기간 중 거주기간 2년 이상’을 요건으로 하고 있고, 보유기간이 B 주택 양도일로부터 기산하므로 이에 따라 거주기간도 B주택 양도일로부터 기산해야 한다는 해석이다. 이 부분은 다음 글에서 언급하면서 상세히 다뤄보도록 하겠다.
장기보유특별공제 적용시에는 주택의 취득일부터 보유기간 기산
한편, 보유기간에 따라 공제율이 다른 장기보유특별공제는 해당 주택의 취득일부터 적용한다는 점은 다행스러운 일이다.
사례를 달리 해보자. A, B모두 조정대상지역소재 주택이며, A주택에 거주하다가 B주택 취득 이후 B주택에서 거주했다고 가정하자.
앞선 사례에서는 신규 주택 처분시기를 경과해서 비과세를 받지 못해 불가피하게 B주택을 처분했던 경우였다. 이번 사례는 신규 B주택을 취득한 날에 세대 전원이 이사해서 전입신고를 하였고, B주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 A주택을 처분함으로써 일시적2주택 비과세 요건을 충족하였다.
B주택의 보유기간은 B주택 취득일로부터
‘최종 1주택 보유기간 기산일’ 규정에서 보면, 일시적 2주택 비과세에 해당하는 경우의 해당 2주택은 이 규정을 적용하지 아니하고 해당 주택의 취득일로부터 보유기간을 계산한다는 예외 규정을 두고 있다. 사례에서 보면, A와 B, 2주택을 갖고 있는 상황에서 최종 1주택인 A주택과 B주택은 일시적 2주택 비과세가 적용되는 주택이므로 남은 최종 1주택인 B주택의 보유기간은 A주택의 양도일부터 계산하는 ‘최종1주택 보유기간 기산일’규정을 적용하지 아니하고, B주택의 취득일인 2020년12월20일부터 B주택의 보유기간을 계산한다는 의미이다. 사례에서 B주택은 2020년12월20일부터 보유하였고, 그 이후로 2년이 경과한 2023년3월1일에 처분하였으므로 1세대1주택 비과세 요건인 2년 보유요건을 충족하였고, 2년 거주요건(2020년12월 취득 당시 조정지역주택 소재 주택이므로)도 충족하였기 때문에 B주택 처분시 비과세를 받을 수 있다. 물론, 양도가액 9억 초과 부분에 대해서는 양도소득세를 부담하여야 한다.
정리하자면, ‘최종 1주택 보유기간 기산일’규정의 핵심은 직전 주택의 처분시 일시적2주택 비과세를 받을 수 있다면, 당초 취득일부터 보유기간을 계산할 수 있게 되어 비과세를 받는 게 비교적 수월해진다는 의미이다. 향후 주택의 취득, 처분도 일시적2주택 비과세 요건을 충실히 지켜가게 되면 양도소득세 비과세를 지속적으로 받을 수 있다는 의미가 되기도 한다.
양도소득세 절세의 핵심은 장기보유, 장기거주, 1세대1주택 비과세, 일시적2주택 비과세, 이 4가지라는 사실은 기억해야 한다.
다음 글에서는 앞서 일부 언급되었던 기재부의 유권해석으로 나온 거주기간 기산일에 내용과 일시적2주택 비과세, 최종1주택 보유기간 기산일 규정이 동시에 적용되는 경우 그로 인한 엄청난 결과가 초래될 수 있다는 사실을 사례로서 살펴보도록 하겠다.
<한경닷컴 The Moneyist> 강주배 케이텍스 대표 세무사
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