올해 아파트 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 1주택자도 수백만원대의 보유세 부담을 피할 수 없게 됐다. 세율과 공정시장가액비율까지 줄줄이 인상돼 실제 세금은 지난해보다 크게 오를 것으로 예상된다. 세무 전문가들은 종합부동산세가 인별 과세인 데다 누진세율 구조인 만큼 명의 설정을 통해 절세 전략을 마련해야 한다고 조언했다.
○1주택자도 보유세 부담 급증
한국경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에게 의뢰해 서울 등 전국 주요 아파트의 보유세액을 계산한 결과 대부분 단지의 세금이 40% 이상 늘어나는 것으로 조사됐다.
서울 서초구 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡를 소유한 1주택자가 올해 내야 할 보유세는 2091만원으로 계산됐다. 지난해(1359만원)보다 700만원가량 오른 수준이다. 이 단지의 공시가격이 지난해 21억7500만원에서 올해 23억4000만원으로 상승한 영향이다. 인근 ‘반포자이’ 전용 84㎡를 가진 1주택자는 지난해 1163만원을 보유세로 냈지만 올해는 1908만원을 내야 한다. 강남구 ‘래미안대치팰리스’ 전용 84㎡ 집주인 또한 내야 할 세금이 1017만원에서 1991만원으로 두 배 가까이로 늘었다. 매월 160만원 안팎을 정부에 월세로 내는 셈이다.
강북의 ‘노도강’(노원·도봉·강북)도 마찬가지다. 노원구 중계동 ‘동진신안 아파트’ 전용 134㎡를 소유한 1주택자는 올해 보유세로 약 283만원을 내야 한다. 지난해(197만원)와 비교하면 43.8% 오른 수준이다. 이 단지의 올해 공시가격이 9억7400만원으로 전년(7억3300만원) 대비 32.9% 오르면서 종부세 과세 대상에 든 영향이다.
지방의 경우 올해 처음으로 종부세 과세 대상이 되는 아파트가 늘었다. 부산 해운대구 재송동 ‘더샵 센텀스타’ 전용 164㎡의 공시가격은 올해 11억6800만원으로 지난해 대비 67.6% 급등했다. 집주인이 내야 할 보유세액도 183만원에서 263만원으로 증가했다. ‘대구의 강남’으로 불리는 수성구 범어동의 ‘빌리브범어’ 전용 84㎡는 지난해 7억2800만원이던 공시가격이 올해 10억7100만원으로 47.1% 뛰었다. 보유세는 지난해 195만원에서 올해 280만원으로 43.7% 증가했다. 공시가격 상승률이 70%를 넘는 세종은 새롭게 종부세 과세 대상이 되는 아파트가 무더기로 쏟아졌다. 다정동 ‘가온마을 12단지 더하이스트’ 전용 102㎡는 올해 공시가격이 9억200만원을 기록했다. 작년 대비 69.9% 상승한 수준이다. 보유세는 지난해 약 112만원에서 올해 약 159만원으로 41.1% 오르게 됐다.
○보유세 절세 핵심은 명의
종부세는 공시가격에서 공제액을 빼 과세표준을 구한 뒤 세율을 곱해 세금을 계산한다. 1가구를 단독명의로 소유하면 9억원을 공제할 수 있지만 부부 공동명의로 소유하면 각자 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수 있다. 공시가격 12억원까진 종부세를 한 푼도 내지 않는 셈이다. 공시가격이 12억원보다 높더라도 과세표준과 세율을 각자 따지기 때문에 세액이 줄어드는 효과도 있다.예컨대 공시가격 14억원짜리 아파트가 단독명의라면 9억원을 공제한 뒤 과표 5억원에 대해 세금을 계산한다. 하지만 지분 50 대 50의 공동명의로 소유하고 있다면 각자 1억원(공시가격 7억원-공제액 6억원)이 과표가 된다. 단독명의일 땐 종부세액이 340만원이지만 공동명의일 땐 115만원으로 감소한다.
지난해까진 1주택 단독명의에 대해서만 최대 70%의 세액공제를 적용했다. 그러나 올해 납부하는 종부세부턴 1주택 공동명의 또한 최대 80%(최대 요율 인상)의 고령자·장기보유공제를 받을 수 있다. 소유는 공동명의를 유지하되 종부세 신고와 계산을 단독명의 방식으로 선택할 수 있다. 주택 취득 초기엔 부부 공동명의로 세금을 내다가 고령자·장기보유공제액을 통한 절세액이 커지는 시점부터 단독명의로 선택하는 게 유리하다.
다주택자라면 집을 나눠 보유하는 게 절세에 유리하다. 조정대상지역 2주택자부터 최고 6%의 중과세율이 적용되고 세부담 상한도 올라서다. 합산 공시가격이 25억원인 아파트 두 채를 한 사람이 모두 갖고 있다면 올해 종부세로 5705만원을 내야 한다. 두 채를 모두 공동명의로 갖고 있더라도 남편 두 채, 아내 두 채로 모두 중과세율을 적용받아 합산 2311만원의 세금을 낸다. 하지만 부부가 한 채씩 나눠서 소유한다면 각자 일반세율이 적용된다. 종부세는 합산 986만원으로 크게 감소한다.
다만 기존 주택의 명의를 변경하는 데는 신중할 필요가 있다. 배우자 또는 자녀에게 증여하는 과정에서 증여세와 취득세 등 부대비용이 발생하기 때문이다. 우병탁 팀장은 “처음부터 공동명의로 취득한 게 아니었다면 증여 과정에서 내야 하는 비용과 절세 규모를 비교할 필요가 있다”며 “매년 4월 공시가격이 확정 공시되기 전에 증여해야 전년도 공시가격을 적용받아 비용을 줄일 수 있다”고 말했다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com
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