주택임대차 3법과 관련해 여러 건의 법 개정이 있었다. 그중 마지막 개정 사항인 전·월세신고제가 올해 6월 1일부터 시행된다. 기존에는 부동산 매매계약 외 주택임대차계약은 거래신고 대상이 아니었다. 법 시행 후 최초로 주택임대차계약을 체결하거나 변경하는 임대차계약 당사자 모두는 계약을 체결하거나 계약 체결 후 임대차 가격 변경 또는 계약 해제 확정 시 신고의무가 부과된다.계약체결 시 해당 임대차계약 당사자의 인적사항, 임대차 대상 주택사항, 보증금 등 임대차계약내용, 임차인의 계약갱신요구권 사용 여부 등을 신고해야 한다. 시행령에 따르면 신고 대상 금액은 보증금이 6000만원 또는 차임이 월 30만원을 초과하는 경우다. 신고지역은 서울특별시, 광역시, 도(경기도 외 나머지 도의 군은 제외), 세종특별자치시, 제주특별자치도 등이다.
계약당사자가 위의 신고를 하지 않더라도 임차인이 주민센터 등에 전입신고를 하게 되면 전·월세신고를 한 것으로 간주한다. 민간임대주택특별법 등에 따른 임대사업자가 해당 관련 법상 계약의 신고 또는 변경신고를 해도 전·월세신고를 한 것으로 본다. 또한 신고관청에 임대차계약서를 제출하는 것을 전제로 계약 체결 또는 변경 등의 신고 접수가 완료된 때에는 주택임대차보호법상 확정일자가 부여된 것으로 본다.
부동산거래신고법에 따른 전·월세신고를 하지 않는 경우 당사자는 과태료를 부과받는다. 반면 임차인이 전입신고(주민등록)를 하지 않게 되면 주택임대차의 대항력(이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해서도 주장할 수 있는 효력)이 인정되지 않는다.
전입신고는 전입 시 한 번 신고하게 되면 이후 임대차계약이 변경되더라도 다시 할 필요가 없지만, 전·월세신고제의 신고는 계약 체결 시뿐만 아니라 변경되거나 해제되는 경우마다 별도로 해야 한다. 따라서 임대차계약 체결 후 전입신고를 해 전월세신고가 면제되더라도 임대차계약이 변경되는 등의 경우에는 전·월세신고를 다시 해야 과태료 부과를 피할 수 있다. 반대로 전·월세신고를 하더라도 주민등록법상 전입신고가 되는 것은 아니기 때문에 임차인으로서는 전입신고가 누락되지 않도록 주의할 필요가 있다.
주택임대차의 경우 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야만 해당 주택에 경매 절차가 진행되더라도 임차인의 우선변제권을 인정받을 수 있다. 그런데 임대차계약서를 제출하는 것을 전제로 전·월세신고제에 따른 신고(체결 또는 변경 시) 접수를 완료한 때에는 주택임대차보호법상의 확정일자를 부여받은 것으로 본다. 이때 임대보증금 증액을 위해 계약을 변경하는 경우에도 전·월세신고제에 따른 변경신고를 하게 되면 변경 계약서에 확정일자를 다시 받을 필요가 없다. 이런 경우 증액 시를 기준으로 증액된 보증금만큼에 대한 우선변제권이 인정된다.
주택임대차의 임차인에게 확정일자는 매우 중요한 사항인데, 전입신고만으로 확정일자를 부여한 것으로 본다는 명시적 규정이 없다. 따라서 임차인은 전입신고만으로 전·월세신고를 대체하더라도 계약서에 확정일자를 별도로 받는 것이 필요하다.
곽종규 < 국민은행 WM스타자문단 변호사 >
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