6월 1일이 하루 앞으로 다가왔다. 부동산 보유세인 재산세와 종합부동산세를 누가 얼마나 내야 하는지 정해지는 날이다. 지난해까지만 해도 이날을 기준으로 각종 절세전략을 효과적으로 구사할 수 있었다. 하지만 올해 각종 제도가 바뀐 데다 정치권에서 추가적인 개선 논의가 이뤄지면서 세부담을 예상하기가 갈수록 어려워지고 있다. 예상되는 변수들을 점검해봤다.
신한은행 부동산자문센터에 의뢰해 서울 노원구 A아파트(84㎡)를 보유하고 있는 사람이 세종 도담동 B아파트(84㎡)를 매수할 때의 재산세를 6월 1일 이전과 이후로 나눠 분석해봤다. 우선 6월 1일까지 아파트 잔금이 치러지고 소유권 이전 등기까지 마칠 때다. 재산세 산정 기준일인 이날 B아파트를 매수한 사람이 두 아파트를 모두 보유하고 있는 것으로 판단되는 만큼 양쪽 아파트에 대한 재산세를 내야 한다. 시뮬레이션에 따르면 재산세 부담은 124만9379원이다.
하지만 등기 이전 등이 6월 2일 이후에 이뤄지면 두 아파트에 대한 재산세 총액은 99만8552원으로 25만원 줄어든다. 6월 1일에는 A아파트와 B아파트의 소유자가 다른 것으로 나타나는 만큼 각각 52만224원, 47만8328원을 부담한다. 매수자가 B아파트분 재산세를 물지 않는 것은 지난해에도 있던 일이지만 두 아파트의 양도세 총액이 25만원 차이 나는 것은 올해의 특수한 현상이다. 정부가 공시가격 6억원 이하 아파트에 대해 특례세율을 적용한 재산세 감면을 시행하며 1가구 1주택자에 한해 혜택을 주기로 한 데 따른 것이다. 6월 1일 이전에 등기가 이뤄지면 B아파트 매수자가 특례세율을 적용받지 못해 각각 재산세 감면을 받은 6월 2일 이후와 비교해 세부담이 높아지는 것이다.
지난 27일 여당인 더불어민주당이 재산세 감면 기준을 공시가격 9억원 이하로 확대하기로 방침을 정하며 혼란은 더욱 확대되고 있다. 예를 들어 공시가격 6억5000만원인 주택에 실거주하며 지방에 2억원짜리 아파트를 보유한 1가구 2주택자는 원래 과세기준일에 따른 세금 변동이 없었다. 실거주 중인 주택이 공시가격 6억원을 초과해 재산세 감면 대상이 아니기 때문이다. 제도 변경으로 실거주 주택이 감면 대상에 들어오게 됐지만 지방 아파트 때문에 과세 특례를 받지 못하게 됐다. 미리 제도 변경 사실을 알았다면 지방 아파트를 매도해 재산세를 감면받을 기회가 무산된 것이다.
현재는 공시가격 9억원(1가구 2주택 이상 6억원)이라는 종부세 부과 기준을 통해 종부세 대상 여부를 판단할 수 있다. 3월에 공시가격이 예고되면 6월 1일까지 보유 주택 매도 등을 통해 종부세 납부를 줄이거나 회피하는 것이 가능한 이유다. 하지만 2%를 기준으로 부과하면 이 같은 전략을 구사하는 것이 불가능해진다.
민주당 방안에 따르면 향후 4월에 확정된 공시가격을 기준으로 주택 상위 2%의 기준선이 되는 공시가격을 정한다. 이를 바탕으로 종부세 납부 대상 여부는 6월 1일에 발표된다. 부과 기준일이 돼야 종부세를 내야 하는지를 고지받는 납세자로서는 절세 가능성이 봉쇄된다.
강진규 기자 josep@hankyung.com
똑같은 두 채, 재산세는 25% 차이
올해는 공시가격 6억원 이하에 재산세를 깎아주는 특례세율이 적용되며 셈법이 복잡해졌다. 똑같은 아파트 두 채라도 6월 1일을 기준으로 언제 매매하느냐에 따라 두 아파트에 대한 재산세 총액이 25%나 차이 난다.신한은행 부동산자문센터에 의뢰해 서울 노원구 A아파트(84㎡)를 보유하고 있는 사람이 세종 도담동 B아파트(84㎡)를 매수할 때의 재산세를 6월 1일 이전과 이후로 나눠 분석해봤다. 우선 6월 1일까지 아파트 잔금이 치러지고 소유권 이전 등기까지 마칠 때다. 재산세 산정 기준일인 이날 B아파트를 매수한 사람이 두 아파트를 모두 보유하고 있는 것으로 판단되는 만큼 양쪽 아파트에 대한 재산세를 내야 한다. 시뮬레이션에 따르면 재산세 부담은 124만9379원이다.
하지만 등기 이전 등이 6월 2일 이후에 이뤄지면 두 아파트에 대한 재산세 총액은 99만8552원으로 25만원 줄어든다. 6월 1일에는 A아파트와 B아파트의 소유자가 다른 것으로 나타나는 만큼 각각 52만224원, 47만8328원을 부담한다. 매수자가 B아파트분 재산세를 물지 않는 것은 지난해에도 있던 일이지만 두 아파트의 양도세 총액이 25만원 차이 나는 것은 올해의 특수한 현상이다. 정부가 공시가격 6억원 이하 아파트에 대해 특례세율을 적용한 재산세 감면을 시행하며 1가구 1주택자에 한해 혜택을 주기로 한 데 따른 것이다. 6월 1일 이전에 등기가 이뤄지면 B아파트 매수자가 특례세율을 적용받지 못해 각각 재산세 감면을 받은 6월 2일 이후와 비교해 세부담이 높아지는 것이다.
지난 27일 여당인 더불어민주당이 재산세 감면 기준을 공시가격 9억원 이하로 확대하기로 방침을 정하며 혼란은 더욱 확대되고 있다. 예를 들어 공시가격 6억5000만원인 주택에 실거주하며 지방에 2억원짜리 아파트를 보유한 1가구 2주택자는 원래 과세기준일에 따른 세금 변동이 없었다. 실거주 중인 주택이 공시가격 6억원을 초과해 재산세 감면 대상이 아니기 때문이다. 제도 변경으로 실거주 주택이 감면 대상에 들어오게 됐지만 지방 아파트 때문에 과세 특례를 받지 못하게 됐다. 미리 제도 변경 사실을 알았다면 지방 아파트를 매도해 재산세를 감면받을 기회가 무산된 것이다.
불확실성 높아진 종부세 절세전략
정부가 반대하고 있지만 민주당은 종부세 대상 주택을 상위 2%로 제한하는 방안도 추진하고 있다.현재는 공시가격 9억원(1가구 2주택 이상 6억원)이라는 종부세 부과 기준을 통해 종부세 대상 여부를 판단할 수 있다. 3월에 공시가격이 예고되면 6월 1일까지 보유 주택 매도 등을 통해 종부세 납부를 줄이거나 회피하는 것이 가능한 이유다. 하지만 2%를 기준으로 부과하면 이 같은 전략을 구사하는 것이 불가능해진다.
민주당 방안에 따르면 향후 4월에 확정된 공시가격을 기준으로 주택 상위 2%의 기준선이 되는 공시가격을 정한다. 이를 바탕으로 종부세 납부 대상 여부는 6월 1일에 발표된다. 부과 기준일이 돼야 종부세를 내야 하는지를 고지받는 납세자로서는 절세 가능성이 봉쇄된다.
강진규 기자 josep@hankyung.com
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