정부가 2·4 대책에서 제시한 도심 공공주택 복합개발 사업을 통해 지어지는 주택의 70% 이상이 일반 공공분양으로 나온다. 지분적립형·이익공유형 분양주택과 공공임대는 각각 전체 물량의 10~20% 비율로 공급된다.
국토교통부는 16일 이같은 내용의 '공공주택특별법' 시행령 개정안을 입법예고했다. 이번 시행령 개정안은 도심 공공주택 복합사업의 구체적인 내용을 정하고 공공자가주택인 이익공유형 분양주택의 운영방식을 담고 있다.
도심 공공주택 복합사업은 역세권과 저층주거지, 준공업지역을 상대로 한국토지주택공사(LH) 등 공기업이 주도하는 고밀개발을 통해 주택을 공급하는 사업이다. 용적률 인센티브 등 도시 규제를 완화해주고 각종 인허가의 통합심의로 속도를 높인다.
분양수요를 반영해 70% 이상은 공공분양으로 공급하고, 추가납부 여력이 없는 토지 등 소유자를 위해 지분적립형·이익공유형 분양주택은 10~20% 수준으로 했다. 공공임대는 역세권 사업에선 15~20%, 나머지 유형에선 10~20% 공급된다.
이 사업을 하면 용적률을 법적 상한의 120%까지 올려주고 건폐율도 용도지역의 법적 상한까지 완화된다. 공동주택에 대해서는 주거비율이나 규모 등 조례에 따른 건축물 제한도 배제해 준다. 사업 대상이 되려면 입지 특성에 따라 다르지만 20년 이상 지난 노후건축물 수가 해당 구역 건물의 40~60%는 돼야 한다. 세부 기준은 국토부가 다시 정한다.
사업은 공공주택 사업자가 주택 소유자나 토지주로부터 부동산을 양도받고 나서 공사를 벌이고, 이후 주택 등을 현물보상하는 방식이다. 주택이나 90㎡ 이상의 토지를 소유한 사람, 보상금지 최소규모 공동주택 분양가 이상인 사람이다면 현물보상 대상자다. 현물보상은 1가구 1주택 공급이 원칙이지만 보상금 총액이나 종전 주택의 주거전용면적 범위 내에서 2주택을 받을 수도 있다. 하지만 이때 1주택은 전용면적이 60㎡ 이하이다. 사업지구가 투기과열지구 안에 있으면 주택 등을 현물보상 받고 5년 간 이 사업에서 재당첨이 제한된다. 지분적립형·이익공유형 분양주택으로 현물보상을 받으려면 보상계획 공고일 당시 무주택자이거나 해당 지구 내 1주택만 소유하고 있어야 한다.
토지 등 소유자는 사업 예정지구 지정 후 주민협의체를 구성할 수 있다. 주민협의체는 과반수의 출석과 출석 과반수의 찬성으로 시공사나 감정평가사 등을 추천할 수 있다. 주민협의체는 효율적인 운영을 위해 주민대표회의를 둘 수 있다. 5명 이상 25명 이하로 구성되는 대표회의는 시공자 입찰 공고 시 입찰자격 등 세부기준이나 추가로 납부해야 하는 입주금의 납부 방법, 시기 등에 대한 의견을 제시할 수 있다.
이익공유형 분양주택은 두 가지 유형으로 구분된다. 복합사업에서 공급되는 이익공유형 분양주택의 공급가격은 현물보상의 경우에는 분양가의 50~80% 범위에서 사업자와 토지 등 소유자가 협의해 결정하게 된다. 일반 무주택자에게 공급되는 이익공유형 분양주택은 같은 지역 내 공급되는 일반 공공분양주택의 80% 이하로 공급한다. 이익공유형 분양주택은 초기 주택구입 부담이 적은 만큼 실수요자가 공급받을 수 있도록 5년 간의 실거주의무도 부여된다.
2·4 대책에 따른 사업지구에서 공급되는 일반 공공분양과 공공자가주택에는 새로운 공급기준이 적용된다. 일반공급 비율이 현재 공공분양 기준인 15%보다 높은 50%로 정해졌다. 현재 100% 순차제로 선정하는 일반공급에 추첨제를 30% 도입해 신혼부부 등의 일반공급 기회를 넓혀준다. 다만 추첨제 도입에 따른 청약과열을 방지하기 위해 신청자격을 3년 이상 무주택가구 구성원으로 엄격히 제한한다. 공공자가주택에선 입주자격 중 소득요건을 두지 않고 자산요건은 완화한다.
이와 함께 국토부는 2·4 대책에서 제시됐던 소규모주택정비사업과 소규모 재개발사업, 주거재생 혁신지구 사업 등의 구체적인 내용을 정하는 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'과 '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법' 등의 시행령 등 하위법령 개정안도 이날 입법예고했다. 김수상 국토부 주택토지실장은 “2·4 대책의 법적 근거가 마련되고 제도가 구체화 된 만큼 주민의 참여가 높아지고 사업도 탄력을 받을 것으로 기대한다"고 밝혔다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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