2024 글로벌 미래기술 포럼 (Global Future Tech Forum 2024)
얼마 전부터 '집값 고점론'과 '집값 조정론'이 공공부문을 중심으로 제시되고 있습니다. 양쪽이 의도하는 바는 간단합니다. 무리해서 주택을 구입할 필요가 없다는 것입니다.이들이 등장한 시작한 시점은 공교롭게도, 다주택자들이 보유주택을 시장에 내놓으면 부동산시장이 안정될 것이라는 그간의 논리가 사실상 무력화된 올해 상반기말부터였습니다. 안타깝게도 최근 시작된 3기 신도시 사전청약의 흥행에는 도움이 되지 않는 사안이기도 합니다.
여기에 더해 금리인상론도 공공부문에서 부각됐습니다. 이것도 내용이 간단합니다. 무리해서 주택을 구입하면 추후에 오를 금리가 부담이 될 수 있다는 것입니다. 인플레이션과 테이퍼링도 유사한 맥락으로 보면 무리가 없습니다. 이와 관련해서는 한때 유행했던 집값 폭락론의 핵심트리거가 미국의 금리인상이었다는 것이 새삼 기억납니다. 앞으로 집값이 폭락하니까 빨리 집팔고 전세가야한다던 무지함이 확산됐던 때도 이 시기였습니다.
미국 연준(Fed)이 금리에 대해 언급할 때마다 전 세계가 들썩이는 것을 보면 중요한 사안인 것은 맞습니다. 이때의 반응주체들은 대부분 기관투자자들입니다. 운용자산이 커질수록 소폭의 금리변동에도 민감할 수 밖에 없습니다. 한국에서도 운용자산이나 대출규모가 크다면 마찬가지입니다. 다만 이때의 부동산자산은 일반 주택보다는 상업용부동산일 가능성이 높습니다.
그런데 우리 사회의 통념으로 1주택 실수요자로 간주되는 개인에게도, 금리인상이 주택구입을 주저할만큼의 심각한 위험요소인 것일까요? 구체적으로 예를 들어보겠습니다.
누군가가 10억짜리 집을 사면서 LTV(담보인정비율) 40%를 적용받아 4억 원을 대출하고, 30년 장기대출로 원리금분할상환을 약정했다고 가정합시다. (이는 DSR 차주규제와 9억 이상 구간을 감안한다면 실제로는 1금융권에서 빌릴 수도 없는 금액입니다).
그 뒤에 금리가 오르면 어떻게 될까요? 원론적으로는 금리인상의 여파를 주의해야 합니다. 하지만 우리가 사는 현실에서는 금리가 인상되더라도 연 3%의 이율이 바로 6%가 되는 식으로는 적용되지 않습니다. 한때 유행했던 부동산폭락론을 구성하는 줄거리처럼 급격한 이율변동이 우리 사회에 악영향을 미칠 수 있다는 것은 이제 상식적인 내용입니다. 누구나 알고 책임소재까지 명확한 위험은 현실화되지 않기에 금리변동폭은 한정적일 수 밖에 없습니다.
때문에 연 금리가 오르더라도 앞서 예시한 대출자가 추가로 부담할 월 이자는 소폭에 그칩니다(구체적으로는 10만원 전후로 그칠 가능성이 높습니다). 이는 지금처럼 주택시장의 호황이 지속되면서 집값이 더 오를 것이라는 예상이 대세로 확정된 시점에서 주택구입을 주저하기에는 미미한 요인입니다.
물론 제2의 IMF같은 돌발상황이 벌어지고 대규모 실직사태 등으로 대출자의 수입이 끊긴다면 바로 문제가 되겠습니다. 이때는 금리에 앞서 원금상환 자체를 걱정해야 하는 상황이 됩니다. 뿐만 아니라 언젠가는 여러 사회여건 등이 바뀌며 지금의 저금리 기조가 현격한 고금리로 바뀔 가능성도 전혀 없다고 만은 할 수 없습니다.
그렇지만 실현여부를 확신할 수 없는 이런 미래의 일이, 실수요자가 지금의 주택구입으로 얻을 수 있는 현재의 주거안정성과 비교할 만큼의 가치는 없습니다. 때문에 일각에서 제기되는 금리인상 우려에 대해, ‘고가주택도 아닌 1주택 실수요자’라는 개인차원에서는 민감하게 생각하지는 않았으면 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원
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