상가건물 임대차보호법에 의해 상가임차인은 임대차계약기간 종료 6개월 전부터 만기 시까지 권리금 회수기회를 보호받는다. 따라서 위 기간 동안 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수 방해 행위를 한다면 임대인에게 권리금 손해배상을 청구할 수 있다.
하지만 대법원 열람실에서 확인할 수 있는 판결문을 직접 분석해보니 2019년 기준 권리금소송 승소 판결을 받은 임차인은 단 40%에 그치고 있다. 심지어 2015년부터 2018년까지 임차인의 승소율은 약 20%가 되지 않는 것으로 확인됐다.
권리금소송에서 임차인의 패소 원인을 분석해보니 가장 대표적인 패소 사유로는 임대인에게 신규임차인을 주선하는 과정에서 법률적 요건을 충분히 갖추지 못한 것이 꼽혔다. 다른 패소 이유로는 계약 만기일을 잘못 파악해 권리금회수 보호 기간이 아닌 때에 권리금을 주장하거나 임대인이 신규임대차계약의 조건으로 현저히 고액의 임대료 조건을 요구해 신규임차인과의 권리금계약이 파기됐는데, 임대인이 요구한 임대료가 현저히 고액이라는 점을 법원에서 인정받지 못한 경우 등이 뒤를 이었다.
상가권리금소송을 제기한 임차인이 승소하려면 어떤 전략을 세워야 할까? 상가임대차보호법 권리금 회수에 문제가 예상되는 상황이라면 제일 우선적으로 계약 만기일을 정확하게 판단해야 하며, 특히 묵시적으로 갱신된 임대차의 경우 더욱 세밀한 확인이 필요하다. 그 다음으로 계약 종료일을 기준으로 최소 6~7개월 전부터 올바른 전략을 수립하고 법적 조치를 개시하며 상대방의 대응에 맞춰 적절하게 대응해야 한다.
상가 임대차 분쟁을 전문적으로 다루고 있는 ‘상가변호사 닷컴’의 김재윤 변호사는 “각자 다른 이유로 임차인이 권리금소송에서 패소한 것이라고 생각할 수 있지만 결국 임차인이 상가권리금을 주장하는 과정에서 임대인의 권리를 침해한 것이 근본적인 패소 이유로 귀결된다. 건물주에게 신규임차인을 주선할 때 상가임차인이 법적 요건을 충족하지 못했다면 재판부는 임차인을 선정할 수 있는 임대인의 권리를 임차인이 침해했다고 판단해 건물주의 손을 들어줄 수 있는 것이다. 또한 임대인이 고액의 임대료 인상을 요구해 신규임대차계약이 파기됐을 때 임차인이 이를 권리금회수 방해 행위라고 입증할 수 있는 객관적인 증거와 법적 근거를 충분하게 갖추지 않은 채 단지 인상률을 가지고 고액의 임대료 인상이라고 주장한다면, 법원은 역시 임대인의 임대료 인상 권리를 인정해 임대인이 요구한 임대료는 현저히 고액이라고 판단하지 않아 임차인이 패소하는 것이다.”고 분석했다.
이어 ‘상가변호사 닷컴’의 정하연 변호사는 “계약 만기일을 잘못 파악하는 등의 기초적인 실수로 패소한 것을 제외한다면 대부분 상가임차인의 권리금소송 패소 원인은 자신의 권리 주장에만 몰두한 나머지 상대의 권리를 살피지 못한 것에 있다. 상가임대차보호법 권리금 회수하는 일련의 과정에서 상대방의 권리를 침해하지 않는 것에 주의해야 하며 침해당한 나의 권리를 입증할 수 있는 유효한 증거를 마련하는 등 철저한 준비 절차를 거치는 것이 중요하다.”고 전했다.
한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com
하지만 대법원 열람실에서 확인할 수 있는 판결문을 직접 분석해보니 2019년 기준 권리금소송 승소 판결을 받은 임차인은 단 40%에 그치고 있다. 심지어 2015년부터 2018년까지 임차인의 승소율은 약 20%가 되지 않는 것으로 확인됐다.
권리금소송에서 임차인의 패소 원인을 분석해보니 가장 대표적인 패소 사유로는 임대인에게 신규임차인을 주선하는 과정에서 법률적 요건을 충분히 갖추지 못한 것이 꼽혔다. 다른 패소 이유로는 계약 만기일을 잘못 파악해 권리금회수 보호 기간이 아닌 때에 권리금을 주장하거나 임대인이 신규임대차계약의 조건으로 현저히 고액의 임대료 조건을 요구해 신규임차인과의 권리금계약이 파기됐는데, 임대인이 요구한 임대료가 현저히 고액이라는 점을 법원에서 인정받지 못한 경우 등이 뒤를 이었다.
상가권리금소송을 제기한 임차인이 승소하려면 어떤 전략을 세워야 할까? 상가임대차보호법 권리금 회수에 문제가 예상되는 상황이라면 제일 우선적으로 계약 만기일을 정확하게 판단해야 하며, 특히 묵시적으로 갱신된 임대차의 경우 더욱 세밀한 확인이 필요하다. 그 다음으로 계약 종료일을 기준으로 최소 6~7개월 전부터 올바른 전략을 수립하고 법적 조치를 개시하며 상대방의 대응에 맞춰 적절하게 대응해야 한다.
상가 임대차 분쟁을 전문적으로 다루고 있는 ‘상가변호사 닷컴’의 김재윤 변호사는 “각자 다른 이유로 임차인이 권리금소송에서 패소한 것이라고 생각할 수 있지만 결국 임차인이 상가권리금을 주장하는 과정에서 임대인의 권리를 침해한 것이 근본적인 패소 이유로 귀결된다. 건물주에게 신규임차인을 주선할 때 상가임차인이 법적 요건을 충족하지 못했다면 재판부는 임차인을 선정할 수 있는 임대인의 권리를 임차인이 침해했다고 판단해 건물주의 손을 들어줄 수 있는 것이다. 또한 임대인이 고액의 임대료 인상을 요구해 신규임대차계약이 파기됐을 때 임차인이 이를 권리금회수 방해 행위라고 입증할 수 있는 객관적인 증거와 법적 근거를 충분하게 갖추지 않은 채 단지 인상률을 가지고 고액의 임대료 인상이라고 주장한다면, 법원은 역시 임대인의 임대료 인상 권리를 인정해 임대인이 요구한 임대료는 현저히 고액이라고 판단하지 않아 임차인이 패소하는 것이다.”고 분석했다.
이어 ‘상가변호사 닷컴’의 정하연 변호사는 “계약 만기일을 잘못 파악하는 등의 기초적인 실수로 패소한 것을 제외한다면 대부분 상가임차인의 권리금소송 패소 원인은 자신의 권리 주장에만 몰두한 나머지 상대의 권리를 살피지 못한 것에 있다. 상가임대차보호법 권리금 회수하는 일련의 과정에서 상대방의 권리를 침해하지 않는 것에 주의해야 하며 침해당한 나의 권리를 입증할 수 있는 유효한 증거를 마련하는 등 철저한 준비 절차를 거치는 것이 중요하다.”고 전했다.
한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com
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