베이비부머 세대들은 집에 대한 애착이 많았습니다. 풍족하지 못한 환경에서 성장했고, 자기집을 가져보는 것이 인생의 큰 목표이기도 했습니다. 필자도 아버지의 이름이 대문에 걸려있는 우리집에 처음 들어가면서 뿌듯함을 느꼈던 기억을 갖고 있습니다.재산형성과 투기목적이라기보다는 주거의 안정성이 제일 큰 동기였습니다. 세입자로서 서러움을 더이상 겪지 않아 좋았기 때문에 생애 처음으로 내집을 마련하는 것은 가족의 큰 기쁨이었습니다.
요즘은 집값이 천정부지로 오르는 바람에 젊은 세대들은 내집마련을 아예 포기하거나, 영끌(영혼까지 끌어모음)로 마련한 자금으로 가격이 더 오르기 전에 아파트, 오피스텔, 빌라 등 자그마한 집이라도 마련하고자 하는 경향을 보이기도 합니다.
내집마련을 위해서는 많은 자금이 필요하지만, 부동산에 투자하여 적정수익을 올리기 위한 목적이라면 적은 금액이라도 투자가 가능합니다. 필자는 펀드전문가로서 부동산에 펀드로 투자해서 시장수익률 이상의 꾸준한 수익률을 올릴 수 있는 방법에 대해 이야기하고자 합니다.
우리나라에서 개인이 부동산에 간접투자방식인 펀드로 투자하는 방법은 아래의 2가지가 있습니다.
위의 부동산펀드, 부동산투자회사는 형식은 다릅니다. 하지만 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 또는 부동산관련 자산에 투자하여 임대수익, 매각차익, 개발수익 등을 투자자에게 배당하는 간접투자상품을 말합니다.
먼저 부동산펀드는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 국내외 부동산 개발, 임대, 투자를 통한 수익을 취하고 이를 투자자에게 배분하는 간접투자상품입니다. 부동산 투자의 특성상 대부분 투자자금의 한도와 펀드의 만기가 정해져 있고, 중도에 자금을 회수하면 진행되는 사업에 문제가 발생할 수 있습니다. 일반적으로 사모펀드로 운용되고, 폐쇄형으로 중도에 환매가 불가능한 경우가 대부분입니다.
(사모펀드는 투자자가 49인 이하로 50인 이상 인원수 제한 없이 모집하는 공모펀드와 구분됩니다. 폐쇄형은 펀드의 만기까지 중도환매가 제한되며, 펀드 가입 후 언제든지 환매가 가능한 개방형과 구분됩니다.)
그동안 이러한 사모 부동산펀드는 200억~1000억 단위로 자금을 모집하고, 예상 투자수익률이 연 4~7%의 안정적 수익률로 청산돼 고액 자산가들에게 인기를 끈 상품이었습니다. 그러나 라임펀드 사태 등 사모펀드의 부실운영과 정부기관의 감독강화 영향으로 최근에는 펀드설정이 거의 이뤄지고 있지 않는 상황입니다.
리츠, 유동성 확보 가능…소액으로도 배당수익 얻을 수 있어
부동산펀드와 위축과 달리 부동산투자회사는 리츠의 형태로 고액 자산가 뿐만 아니라 일반 투자자들에게도 관심을 불러 일으키며 성장세가 커지고 있습니다. 리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 부동산투자신탁이라는 뜻으로 부동산투자회사의 지분(equity, 주식)에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 부동산간접투자상품을 말합니다. 부동산 상품으로서 리츠의 가장 큰 장점이자 특징은, 주식시장에 상장돼 언제든지 시장가격에 매도해 현금화하고 유동성을 확보할 수 있는 것입니다.
부동산을 현금화하기 위해서는, 보유중인 부동산을 매각하거나 대출을 받아서 필요한 자금을 마련해야 합니다. 그런데 지금 내가 생각하는 가격으로 부동산을 당장 매도하는 것은 매우 어렵습니다. 주거용 부동산의 경우 규제의 강화로 시장 적정가치 대비 제한된 비율로만 대출이 가능합니다.
부동산의 가장 큰 약점이 내가 팔고 싶을때 바로 매도할 수 없는 유동성의 어려움입니다. 반면 리츠는 주식형태로 증권시장에 상장하여 실시간 가격으로 매도할 수 있습니다.
두번째 장점은 5만원, 10만원의 소액으로도 대형부동산에 투자해 배당수익을 얻을 수 있다는 점입니다. 도심에 있는 대기업의 본사 사옥이나, 대형 쇼핑몰, 대형 물류창고 등의 부동산의 임대수익은 안정적이면서 성장가치가 크지만 개인이 투자하기 어렵습니다. 이러한 부동산이 주식형태로 잘게 쪼개져서 주식시장에서 거래가 가능하기때문에 투자자는 한주를 사더라도 운용수익을 공유받고, 차후 매각차익도 기대할 수 있습니다.
주주들에게 매년 배당가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하고, 그 수익 또한 통상 부동산의 임대료에서 발생하기 때문에 정기예금이나 채권상품보다 높은 수익을 올립니다. 부동산에 근거해 운용을 하기때문에 일반 투자상품에 비교하면 변동성이 적고 안정적인 운영이 가능합니다.
부동산 자산이 많은 대기업은 자산가치는 높은 반면 이를 활용한 유동성 공급이 원활하지 않을 수 있는데, 리츠를 이용해서 이를 해소하고 적정 수익률도 올리고 있습니다. 롯데그룹의 경우 백화점, 마트, 물류창고 등 부동산 자산이 많은데, 이러한 부동산을 바탕으로 상장된 롯데리츠는 2조원 이상 자산으로 연간 배당수익은 4% 이상을 유지하고 있습니다.
리츠도 올해 진행된 카카오뱅크나 현대중공업처럼 주식시장에 공모절차를 거쳐 자금을 모집하고, 투자자는 주식을 배정받아서 향후 주가상승에 대한 차익 실현 기회를 가지게 됩니다. 카카오뱅크는 58조원, 현대중공업은 56조원 가량이 공모주 청약에 몰렸다고 합니다.
그러나 자금이 많지 않은 일반 투자자는 꼭 청약을 하지 않더라도 회사가 상장된 후 적정가치 이하로 주가가 하락할때 주식을 사모아서 가격이 가치에 도달한 이후 매각하면 됩니다.
리츠는 일반 회사와 상장과정과 비교하면 상장후 주가의 변동성이 크지 않기 때문에 주식시장에 상장된 이후 이들 리츠중에서 어디에 투자하는지(기초자산), 예상수익률은 얼마인지를 차분하게 확인하고 투자하면 됩니다.
리츠 중 최근에 각광받고 있는 섹터는 물류센터 관련 리츠입니다. 물류센터 리츠는 온라인 플랫폼 비지니스 등 전방산업의 급격한 성장으로 개발수요가 풍부한 상황입니다. 현재 상장돼 있는 물류센터 리츠와 상장예정인 리츠에도 관심을 가지고 투자한다면 좋은 성과를 기대할 수 있습니다.글로벌 리츠 전체시장 규모의 60% 이상을 차지하는 미국 시장의 리츠관련 상장지수펀드(ETF)에 투자하는 것은 포트폴리오 분산과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 제일 안정적인 투자처로 떠오른 미국에 투자하는 두 가지 효과를 노릴 수 있으니 검토하면 좋겠습니다. 국내 운용사에서 운용하는 ETF, 또는 증권회사에서 미국 리츠관련 ETF를 직접 투자하는 방법이 있습니다.
이와 반면 투자상품으로서 유의할 점은 다음과 같습니다.
안정적인 배당수익은 기대할 수 있지만, IT, 바이오 주식처럼 화끈한 주가 상승보다는 상가의 임대수익이 들어오듯이 꾸준한 예상가능한 현금흐름을 기대하는 것이 합리적입니다. 또한 금리상승과 유동성 악화로 부동산 시장이 하락세를 보이면서 부동산 임대시장이 나빠지고, 투자수익률도 하락하면서 투자손실을 기록할 수 있습니다.
리츠상품을 요약하면 다음과 같습니다.
연 4~6% 대의 배당수익을 추구하면서 투자의 변동성을 회피하고자 하는 중위험 중수익 투자자에게 적합한 투자상품입니다. 주식시장에서 언제든지 매도해 현금화할 수 있는 부동산 관련 상품으로, 부동산의 안정적인 수익확보와 현금 유동성의 용이성 두가지를 만족할 수 있습니다.
현재의 부동산 시장의 흐름을 파악하고, 리츠의 상품별 구조와 내용을 살펴보고 투자한다면 투자자산의 가치는 유지하면서 꾸준하고 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 물류센터 관련 리츠는 일반 리츠보다 상대적으로 좋은 투자성과를 기대할 수 있고, 미국시장 리츠는 코로나 상황에서 꾸준한 성장세를 이어가는 미국 부동산 시장의 이익을 가져갈 수 있는 투자대안으로 생각됩니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 하준삼 신한은행 PWM서울파이낸스센터 PB팀장, 경영학박사
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