이 기사는 01월 14일 10:33 “마켓인사이트”에 게재된 기사입니다.
국내 자산운용사들이 올해 부동산 투자시장서 가장 큰 변수로 금리를 꼽았다. 대출을 껴서 부동산을 매입하거나 개발하는 부동산 투자 특성상 금리 인상이 투자수익률에 큰 영향을 끼친다는 설명이다.
금리인상 가시화…대출비용 증가
14일 투자은행(IB)업계에 따르면 자산운용사들이 올해 투자계획을 세울 때 국내외 금리 인상 시기와 오름폭 분석을 우선하고 있는 것으로 알려졌다. 부동산을 매입하거나 개발사업을 진행할 때 대출이 필수적이기 때문이다. 한 자산운용사 관계자는 "기존 부동산 매입시엔 전체의 50% 가량을 대출받고, 개발사업으로 진행할 때도 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등이 꼭 들어간다"면서 "금리가 오르면 대출이자 비용이 커져 투자수익률이 하락하게 돼 투자계획 세울 때 중요한 사항"이라고 전했다.
이날 한국은행 금융통화위원회(금통위)는 본회의에서 기준금리를 연 1.25%로 0.25%포인트 올렸다. 지난해 두차례에 걸쳐 기준금리를 연 1.00%로 올린 뒤 올해 첫번째 인상이다. 금융업계에서는 올해 대선과 한은 총재 임기 만료, 인플레이션 등의 변수와 맞물려 하반기 추가 인상이 이뤄질 수 있다고 보고 있다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)도 오는 3월 기준금리 인상을 시작으로 연내 4번까지 기준금리를 인상할 수 있다는 전망이 나오고 있다.
기준금리가 오르며 자산운용사들도 시장 상황을 예의주시하고 있다. 금리는 오르지만, 부동산 가격도 덩달아 오르면서 투자수익률이 더 하락할 여지가 있어서다. A자산운용 대표는 "코로나19로 부동산 가격 조정은 커녕 자산 매입 경쟁이 더 치열해져 가격이 올랐다"면서 "매입가격이 올라가니 투자수익률은 지난 2년간 1%포인트~2%포인트까지 떨어졌다"고 설명했다.
역마진에 수익높은 신규 투자처 발굴 나서
금리 인상은 역마진(매매차손이 난 상황)까지 불러올 것으로 보인다. 지난해 국내 오피스빌딩 투자수익률은 3% 후반~4%초반대다. 최근 대출 금리가 3% 후반까지 오르며 비슷해졌다. B자산운용사 관계자는 "국내 오피스빌딩은 강남 일대 외엔 공실이 있어 임대료 올려 수익률을 높이는 것도 어렵다"면서 "아무리 오피스빌딩을 시세차익을 노리고 산다 해도 빌딩 수익으로 대출 이자를 갚지 못할만큼 금리가 오르면 보유하기 어렵다"고 말했다.
해외 부동산 투자를 주력으로 하는 C자산운용사 관계자는 "한국 투자자들은 대출을 껴서 투자하는게 효율적 투자방식이었는데 금리가 오르면서 100% 자기자본(equity) 투자가 유리해졌다"면서 "수익률을 높이려면 리스크 큰 투자를 해야하는데, 어느 정도까지 리스크를 감당하며 투자해야할지 고민"이라고 전했다.
자산운용사들은 수익률 높은 투자처를 찾기 위해 오피스빌딩 매입 운용보단 밸류에드(Vaule-Add) 자산이나 개발사업에 눈을 돌리고 있다. A자산운용 대표는 "이미 운영 중인 건물은 워낙 비싸다보니 상대적으로 좋은 가격에 매입할 수 있는 개발 초기 단계나 완공 앞두고 있는 자산들을 검토하고 있다"고 전했다.
아직 주목받지 못한 '알짜' 자산을 발굴하려는 시도도 이어지고 있다. D자산운용사 관계자는 "물류센터는 이미 경쟁이 치열하다보니 산업단지 개발사업, 데이터센터 개발사업에 관심을 두고 있다"면서 "초기 물류센터 투자수익률이 10% 중후반대에 이르렀던 것처럼 이들 상품도 잘 개발하면 높은 수익률을 거둘 수 있을 것으로 기대하고 있다"고 말했다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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