올해 집값 전망에 대해 정부와 민간의 시각이 크게 갈립니다. 민간 연구소들은 집값이 올해도 상승 추세를 이어갈 것이라고 보는 반면 정부는 잇따라 집값 하락을 강조하는 발언을 내놓으면서 하락론을 내세우고 있습니다.
특히 전국 집값의 기준이 되는 서울 집값에 수요자들의 관심이 많습니다. 대한건설정책연구원의 이은형 연구원과 함께 서울 집값 전망에 대해 알아봤습니다.
▶이송렬 기자
앞으로 서울 집값 어떻게 될 것으로 보시나요.
▷이은형 연구원
지금으로서는 상승할 것으로 보는 게 맞습니다. 기본적으로 개발 호재가 집값에 가장 큰 영향을 미칩니다. 선거가 다가오고 있습니다. 일각에서는 선거를 기점으로 해서 가격이 바뀔 것이라고 예상합니다. 하지만 선거 결과가 어떻게 나오든지 간에 부동산 가격은 상승할 것입니다.
이유는 정부에서 최근 몇 년간 발표했던 계획들이 있습니다. 주택 공급을 많이 하겠다든가 또는 수도권 광역급행철도(GTX) 같은 광역 교통망을 구축 등입니다. 이런 계획은 진행 결과에 따라서 해당 지역 부동산 가치를 올리는 역할을 합니다. 이런 사업들은 선거 결과가 어떻게 되는지에 사실상 무관하게 취소하기 어려운 것들입니다. 때문에 선거 이후에도 이런 개발 계획들이 진행이 된다면 그만큼 부동산 가격 상승이 발생할 수밖에 없습니다.
▶이송렬 기자
올해도 금리가 상승한다는 전망이 많은데 금리와 부동산 가격 간의 관계는 어떻게 보시나요.
▷이은형 연구원
금리와 부동산의 상관관계는 항상 명확하게 어떤 흐름이 있는 것은 아닙니다. 금리가 오르고 내리는 게 부동산 가격에 영향을 줄 수도, 그렇지 않을 수도 있다는 얘깁니다. 때문에 ‘부동산 시장을 안정시키기 위한 수단으로 금리를 올리겠다’는 접근법은 맞지 않습니다.
실수요자들 개인적인 차원에서 보더라도 금리가 올라서 집을 사기가 힘들다거나 부담이 된다고 하는 것은 매월 상환해야 되는 이자가 아주 커졌을 때에 해당이 됩니다. 지금처럼 저금리 기조가 지속이 되다가 일부 상승했는데, 기준금리가 여기서 더 오른다고 하더라도 종전과 비교해서는 아주 큰 차이가 아닐 수 있습니다.
실제 2019년 기준금리가 1.75%였는데, 현 기준금리가 1.0%입니다. 향후 몇 번 더 금리 인상이 이뤄지더라도 기준금리 자체는 몇 년 전과 비슷한 상황입니다. 금리가 이렇게 올랐다고 해서 대출하신 분들이 매월 부담해야 하는 이자가 감당할 수 없게 오른다고도 볼 수 없습니다. 수요자들이 집을 매입한 이후 이사 갈 걱정 없이 정주하고 있는 상황에서 이자가 더 오르면, 다른 지출을 조금 줄이고 이자를 내면 되는 것이기 때문입니다.
▶이송렬 기자
작년에 부동산 가격에 영향을 많이 줬던 것 중에 하나가 대출 규제입니다. 올해도 대출 규제가 심각한 수준이 될 것이라고 보시는지.
▷이은형 연구원
당분간은 대출 규제가 지속될 가능성이 높습니다. 다만 한 번 생각해봐야 되는 것이 작년 하반기에 이슈가 됐던 대출 규제는 전세자금 대출과 신축 아파트의 중도금 대출 등 집단 대출이 막히면서 문제가 됐습니다.
하지만 선거가 끝나고 새 정부가 들어서게 되면 새 정부의 1년 차에 서민 주거와 직접 연관되는 전세자금 대출과 집단 대출까지 엄격하게 규제하지는 않을 것으로 보입니다. 엄격한 대출 규제가 완화될 가능성을 배제하기 어렵다는 뜻입니다.
전세자금 대출이 지속된다면 오른 집값을 받쳐줄 수 있기 때문에 집값 상승 추세도 이어지겠죠.
▶이송렬 기자
이런 상황에서 무주택자들은 집을 마련해야할까요.
▷이은형 연구원
네 사실 집이 없으신 분들은 집을 사시는 것이 맞습니다. 기본적으로 주택이라고 하는 것은 투기의 대상이 아니라 개개인의 주거 안정을 확보해 주는 수단입니다. 본인 집이 있으면 이사 갈 걱정도 안 해도 되고 가족들과 행복하게 사실 수 있는 수단이 주택입니다. 지금처럼 주택 가격의 상승 전망이 대세인 시점에서는 ‘언제 사느냐’가 중요한 것이 아니라 본인 자금 여력에 맞는 범위에서 주택을 빨리 매입하는 것이 훨씬 유리합니다. 이는 청약 등에서도 공통적으로 적용되는 내용입니다.
이은형 연구원과 나눈 자세한 이야기는 한경닷컴 '집앤톡'에서 보실 수 있습니다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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