잔금대출 때도 DSR규제 적용…'선당후곰' 안 통한다

얼마 전까지만 해도 주택 청약시장에선 ‘선당후곰’이란 말이 유행했다. ‘먼저 당첨된 뒤 고민해도 된다’는 뜻이다. ‘로또 청약’ 열풍이 불면서 당첨만 되면 최대 수억원에 달하는 시세차익을 얻을 수 있기 때문에 별 고민 없이 청약에 도전하는 경우가 많았다. 과거엔 대출이 잘 나오고, 입주 시 전세 등을 놓아 잔금을 충당하는 게 가능했다. 분양가 대비 보유한 자금이 턱없이 부족하더라도 일단 계약금만 있으면 청약에 나서는 예비 청약자가 넘쳤던 이유다. 청약 경쟁률도 고공행진을 이어갔다.

그러나 올해부턴 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제가 강화하면서 상황이 달라졌다. ‘선당후곰’ 식으로 무작위로 청약 신청에 나섰다간 계약을 포기하고 재당첨 제한에도 걸릴 수 있다. 청약 신청 전 반드시 자금 계획을 꼼꼼히 세워야 한다.

올해부터 입주자 모집공고를 내고 분양하는 단지는 잔금 대출 시 DSR 규제가 적용된다. 계약자의 총 대출액이 2억원 넘을 경우 원리금이 연간 소득의 40%를 초과하면 대출이 나오지 않는다. 신용대출 등 이미 다른 대출이 있거나 소득이 낮으면 대출 가능한 금액이 대폭 줄어드는 구조다.

분양가 상한제가 적용된 단지는 전세금으로 잔금을 치르는 것도 불가능하다. 분양가 상한제 적용 단지는 입주 시점으로부터 최대 5년 동안 의무적으로 거주해야 한다. 의무 거주 기간은 공공택지 아파트 중 분양가가 인근 시세의 80% 미만이라면 5년, 시세의 80~100%는 3년이다. 민간택지 아파트는 인근 시세 대비 80% 미만은 3년, 80~100%는 2년이다. 의무 거주 기간을 지키지 않으면 정부에 아파트를 넘겨야 한다.

덜컥 청약에 당첨됐다가 대출이 나오지 않아 분양가를 마련하지 못하면 계약을 취소해야 할 수 있다. 투기과열지구에선 계약 포기 시 10년 동안 재당첨이 제한된다. 청약과열지구는 7년이다. 최대 10년간 청약으로 집을 마련하는 게 어려워질 수 있다는 뜻이다. 당첨자뿐 아니라 배우자와 세대원 모두 제한된다.

실제로 올 들어 청약 경쟁률이 줄어들었다. 올해 서울에서 처음으로 나온 분양 단지인 강북구 ‘북서울자이 폴라리스’는 295가구 모집에 1만157명이 신청해 평균 34.4 대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 서울 아파트 평균 청약 경쟁률(164 대 1)에 한참 못 미치는 수준이다. 대출 규제가 강화된 데다 금리 인상 등 여파로 주택 시장의 가격 하락 압력이 강해지는 분위기도 작용한 것으로 풀이된다.

신연수 기자 sys@hankyung.com