베란다 확장 등 자본적 지출은 필요경비로 인정

오래전에 부동산을 취득해 계약서가 없거나 현금으로 거래해 금융 증빙이 없는 경우, 또는 다운계약서를 쓴 경우 양도소득세 신고가 헷갈릴 수 있다. 취득가액을 알 수 없다면 취득일 전후 각 3개월 안에 거래된 매매사례가액, 2개 이상 감정평가액의 평균액(기준시가 10억원 이하라면 1개), 그리고 환산취득가액의 순서로 취득가격을 신고하면 된다.

실무적으로 토지와 상가는 매매사례가액을 확인하기 어렵다. 아파트는 국토교통부 실거래가 시스템에서 조회할 수 있지만 2006년 이전 가격은 불가능하다. 그리고 감정평가액은 취득 당시 감정한 가격이 있어야 한다. 따라서 대부분은 환산취득가격으로 신고하게 된다. 환산취득가격은 ‘양도가격’과 ‘양도 시 기준시가에 대한 취득 시 기준시가의 비율’을 곱해서 계산한다. 환산취득가격으로 신고한 경우라도 전 양도자가 실제 계약서를 제출해서 신고했다면 실제 계약서 금액으로 취득가격이 결정돼 세금이 추가로 고지될 수 있다.

2006년 실거래가 신고제가 도입되기 이전에 산 부동산이라면 다운계약서를 썼을 가능성이 크다. 이때도 실제 매매계약서, 금융 증빙 등을 통해 실제 지급한 사실이 확인되면 해당 금액으로 신고할 수 있다. 2011년 7월 1일 이후 부동산 거래에서 허위 계약서를 쓴 경우엔 양도소득세 1가구 1주택 비과세나 감면을 받을 수 없다.

매수 부동산의 베란다 확장, 난방 공사 등 자본적 지출액은 필요경비로 인정된다. 벽지와 장판 교체, 욕실 타일 수리 같은 수익적 지출액은 인정이 안 된다. 자본적 지출액은 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 현금영수증 등의 적격 증빙이 없더라도 대금을 지급한 사실이 금융거래 내역으로 확인되면 경비 인정이 된다.

환산취득가격으로 신고한 경우라면 자본적 지출액과 공인중개사·법무사·세무신고 수수료는 비용으로 인정받을 수 없다. 대신 취득 시 기준시가의 3%를 일괄 필요경비로 공제한다. 부동산을 거래할 때 세금을 줄이기 위해 허위 계약서를 작성하는 것은 불법이다. 양도세를 줄이는 기본 원칙은 현금 거래가 아니라 계좌이체를 통해 금융 증빙을 확보하고 계약서를 잘 보관하는 것이다.

김대경 하나은행 자산관리사업단 세무팀장