노후에 좋은 자산은 월급처럼 정기적으로 현금흐름을 만들어 주는 자산입니다. 그래서 노후준비 투자대상 중 하나로 관심을 많이 갖는 것이 상가, 오피스텔 같은 수익형 부동산인데요. 전통적으로 높은 부동산에 대한 선호도와 저금리 기조에 비해 안정적이고 높은 수익(월세)을 기대할 수 있기 때문입니다.
하지만 수익형 부동산 투자는 쉽지 않습니다. 일단 목돈이 필요하고, 유지보수와 공실 가능성, 임차인과의 갈등도 신경 쓰일 뿐더러 오르고 있는 관련 세금도 부담됩니다. 이런 단점을 보완하면서 주식 투자 대비 안정적 투자수익 확보를 목표로 하는 다른 방법은 없을까요?
리츠(Reits: Real Estate Investment Trusts)투자가 그 대안이 될 수 있습니다. 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 발생하는 임대료와 매각 및 개발수익을 투자자들에게 배당하는 부동산 간접투자상품입니다. 통상적으로 투자자들에게 배당가능이익의 90% 이상을 배당하므로 부동산에 직접투자하여 임대소득을 얻는 것과 비슷한 성과를 얻을 수 있습니다.
때문에 은퇴준비를 위한 자산의 한 축으로 리츠를 활용할 수 있습니다. 리츠 투자를 통해 누구든지 커피 한두잔 값으로도 건물주가 될 수 있습니다.
장점 ① 매력적인 배당수익률
투자자들이 리츠에 주목하는 이유는 저금리 시대에 매력적인 배당 수익률을 제공한다는 점입니다. 리츠는 국내 주식시장에 상장돼 일반 주식처럼 투자할 수 있는데, 국내 주식시장에 상장된 리츠의 2020년 배당수익률은 7.1%에 달합니다.이는 2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)라는 경제적 위기에도 불구하고, 전년도 배당수익률(2019년, 7.7%)과 크게 다르지 않은 양호한 수익률입니다. 같은 기간 KOPSI200 배당수익률(2020년, 1.74%) 대비 4배 높은 수익률입니다.
장점 ② 소액으로 우량 부동산 투자 가능
소액으로 우량 부동산에 투자할 수 있다는 것도 장점입니다. 일반적으로 부동산에 직접투자하기 위해서는 목돈이 필요합니다. 도심지나 대로변 등 입지가 좋아 거액 자본이 필요한 대형 빌딩에 일반 개인투자자가 직접 투자할 수 있는 경우는 매우 드뭅니다.반면, 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 투자하는 방식이므로 개인투자자도 소액으로 우량 부동산에 투자할 수 있습니다. 국내 주식시장에 상장된 리츠는 1주에 5000원 안팎으로 커피 한두잔 값 정도입니다. 서울 도심에 위치한 오피스빌딩, 백화점의 건물주가 되는 효과를 누릴 수 있습니다.
최근엔 상장 리츠의 투자자산이 오피스, 리테일 중심에서 임대주택, 물류센터, 주유소 등 다양해지는 추세입니다. 글로벌 리츠에 분산투자하는 멀티에셋리츠도 등장하고 있어 투자자의 선택지가 다양해지고 있습니다.
장점 ③ 원하는 시점에 분할 매매도 가능
일반적으로 부동산은 매매 당사자간 가격에 맞는 적합한 거래 상대방이 나타날 때까지 일정 기간이 필요합니다. 대형 상가나 건물과 같이 규모가 큰 부동산이라면 거래 상대방을 찾기가 더 쉽지 않습니다.만약 여러 사정으로 거래기간을 단축해야 한다면 시세보다 저렴한 가격에 매물을 내놓아야 할 수도 있습니다. 반면, 리츠는 주식시장에 상장돼, 일반 주식처럼 원하는 시점에 쉽고 간편하게 매매할 수 있습니다. 필요한 자금만큼 분할 매도도 가능합니다. 여기에 부동산 직접투자 시 매매과정에서 발생하는 복잡한 신고 절차 및 부동산 관련 세법이 적용되지 않는다는 점도 큰 장점입니다.
리츠 투자 시 유의할 점 및 투자 방안
리츠는 부동산에 간접 투자하는 '금융상품'입니다. 따라서 그에 상응하는 투자위험이 존재합니다다. 일반적으로 부동산 시장에 악재가 발생하면 리츠도 영향을 받는다고 이해하면 됩니다.부동산 경기침체로 보유한 부동산의 임대율이 하락하거나 가치가 떨어질 경우 리츠 투자자의 배당 수익 및 리츠 시장가치도 떨어질 수 있습니다. 따라서 리츠에 투자할 때는 적어도 3~4년 간의 주가와 시가총액 추이, 이익률과 부채비율의 안정성, 주당 배당금의 지속성과 배당주기 등을 살펴봐야 합니다.
해외 상장 리츠의 경우 환율 리스크도 고려해야 합니다. 리츠 투자에서 높은 배당 수익을 얻는다 해도 해당 국가의 환율이 지속적으로 하락할 경우, 환차손이 발생하여 손실이 발생할 수도 있습니다. 또 금리 인상 시기엔 부동산 및 리츠 투자 매력이 상대적으로 낮아질 수도 있습니다.
이러한 가격 조정 가능성은 일시적 현상일 수는 있으나 우려 될 때에는, 투자 시점을 나눠 분할 매수하는 것도 리츠 투자의 한 방법입니다. 이러한 점들을 고려할 때 투자에 대한 지식과 경험이 부족한 일반 투자자라면 리츠를 분할 매수하는 것과 함께, 주식시장에 상장된 리츠에 직접 투자하는 것보다 다양한 리츠에 분산투자하는 리츠 재간접펀드 또는 상장지수펀드(ETF)를 통한 간접투자가 대안이 될 수 있습니다.
예를 들어 미국 리츠ETF에 투자할 경우, 소액으로 미국 대표 리츠에 분산투자하는 효과를 얻을 수 있습니다. 리츠재간접펀드와 리츠ETF는 주로 글로벌리츠 또는 미국리츠(글로벌리츠의 약 66%를 차지)에 투자합니다. 싱가포르 일본과 같은 지역 리츠 및 데이터센터, 주거용과 같은 섹터 리츠에 분산투자 할 수도 있습니다. 최근엔 국내 상장 리츠에 분산투자하는 리츠재간접펀드와 리츠ETF도 소개돼 투자자의 선택지가 다양해지고 있습니다.
'조물주 위에 건물주'라고 하지만 리츠를 활용하면 누구나 우량 건물주가 될 수 있습니다. 저금리시대 높은 배당수익률을 기대할 수 있는 리츠는 상품자체로도 매력적인 투자수단입니다. 국내 리츠는 연 2~4회 배당하나, 배당 지급 주기가 다양한 해외 상장 리츠를 함께 활용하면 글로벌 금융시장으로부터 월세 받는 수익구조를 만들 수도 있습니다. 은퇴준비를 위한 자산의 한 축으로 부동산 간접투자상품 리츠를 활용해보는 건 어떨까요.
<한경닷컴 The Moneyist> NH WM마스터즈 김은혜 전문위원(NH투자증권 100세시대연구소)
'NH WM마스터즈'는 농협금융지주와 각 계열사에서 선발된 자산관리 관련 최정예 전문가 집단으로, 리서치에 기반한 투자전략과 자산포트폴리오를 제시하고 있다.
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