우크라 사태로 美 모기지금리 급락…집값 더 오르나

러시아의 우크라이나 침공이 미국 부동산 가격 상승의 불쏘시개가 될 것이란 우려가 나오고 있다. 불안한 국제정세에 투자자들의 안전자산 선호가 뚜렷해짐에 따라 주택담보대출(모기지) 금리를 좌우하는 10년 만기 미 국채 수익률이 하락하고 있어서다.

CNBC는 1일(현지시간) “미 10년물 국채 수익률이 지난 1월 말 이후 최저치인 연 1.7%대로 추락하면서 모기지 금리까지 덩달아 하락해 집값 추가 상승으로 이어질 것으로 보인다”고 보도했다. 모기지 금리는 미 중앙은행(Fed)의 기준금리 인상을 앞두고 연초부터 상승세를 이어왔다. 30년 만기 고정 모기지 평균 금리는 지난달 25일 연 4.18%까지 치솟았다. 이 같은 이유로 최근까지 “미국인의 주택 매수심리가 얼어붙었다”는 조사가 잇따랐다.

그러나 서방 국가들이 우크라이나를 침략한 러시아에 대해 전면적인 제재에 나선 이후 상황이 반전됐다. 30년 만기 고정 모기지 평균 금리는 지난달 28일 연 4.04%로 하락한 데 이어 1일에는 연 3.9%까지 떨어졌다. 주택융자시장 전문매체 모기지뉴스데일리에 따르면 이 같은 하루 하락폭은 코로나19 사태 초반인 2020년 3월 이후 최대치다. 자금 조달 비용이 줄어들면서 생애 첫 주택 구입자들이 다시 주택시장에 뛰어들면 집값 상승세에 탄력이 붙을 것이란 분석이 나온다.

지난달 미 주요 도시의 평균 집값 추세를 측정하는 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 전년 대비 18.8% 올랐다. 관련 통계 작성이 시작된 1987년 이후 34년 만에 가장 높은 수준이다. 프랭크 노샤프트 코어로직 수석이코노미스트는 “작년 12월과 올해 1월 미 주택 매물 재고량은 최저치를 이어갔고, 시중 공급량이 한정되자 매수자들이 계속 호가를 올려왔다”고 설명했다.

그는 “우크라이나 변수가 잦아들고 나면 모기지 금리는 다시 오를 수 있다”고 했다. 우크라이나 사태가 마무리되면 Fed가 주택저당증권(MBS) 등 채권을 만기에 재투자하지 않거나 시장에 매각하는 등 양적긴축의 속도를 높일 것이란 전망 때문이다.

모기지 금리와 더 직접적으로 연동되는 것은 MBS 수익률이다. 매슈 그레이엄 모기지뉴스데일리 최고운영책임자(COO)는 “MBS 시장에서 Fed의 영향력이 매우 크다”고 강조했다. 시중에 MBS가 대량으로 풀리면 MBS 가격이 하락(수익률은 상승)해 모기지 금리를 다시 끌어올릴 수 있다는 전망이 나온다.

김리안 기자 knra@hankyung.com