민간 토지와 공공 재원을 결합한 서울시 공공주택의 새로운 유형인 ‘상생주택(민간토지 활용 장기전세주택)’을 본격적으로 도입한다. 상생주택은 대규모 공공택지 고갈에 따른 장기전세주택 공급의 어려움을 해소한다는 취지에서 내놓은 오세훈 서울시장의 핵심 공약이다. 그동안 제대로 활용하지 못하거나 방치된 민간 토지를 활용해 공공주택을 지어 장기전세주택으로 공급할 방침이다.
서울시는 ‘상생주택’추진을 위한 첫 대상지 공모를 14일부터 5월12일까지 60일간 실시한다고 13일 밝혔다. 장기전세주택 공급을 위한 시범사업으로 5월까지 신청서를 접수한 후 민간과 서울시가 협상당사자로 협상을 통해 사업을 추진할 계획이다.
기존 장기전세주택은 택지개발을 통해 공공이 직접 짓거나 민간 재건축?재개발 단지 일부를 공공이 매입해 공급하는 방식이다. 상생주택은 공공과 민간이 협력해 공급하는 새로운 공공주택 유형이다. 민간은 용도지역 상향, 도시계획시설 해제 등 규제완화를 받아 보유 토지를 합리적으로 개발?활용할 수 있다. 서울시는 민간 토지를 임차하거나 공공기여 등을 통해 장기전세주택을 안정적으로 공급할 수 있다.
사업 참여를 희망하는 토지소유자 또는 토지소유자에게 권한을 위임받은 자가 서울시에 신청할 수 있다. 이후 사업방식, 도시계획규제 완화, 토지사용료 등 사업 전반에 걸친 주요 사항은 공공과 민간이 함께 정해 상생 방안을 마련할 계획이다.
상생주택에 참여할 수 있는 대상지는 서울 내 면적 3000㎡ 이상 또는 공동주택 100가구 이상 계획 가능한 규모의 토지다. 이번 시범사업 공모대상지에는 ‘자연녹지지역’도 포함된다. 상위계획과의 정합성, 사업지 개별여건 등을 충분히 고려해 최대 준주거지역 또는 일반상업지역으로 용도지역을 변경해 공공주택을 지을 계획이다. 서울시 관계자는 "용도지역 변경 시 기반시설의 서비스 수준을 높이고, 자연환경 훼손은 최소화할 것"이라며 "도시의 지속가능성 등을 담보할 수 있는 사업계획 기본방향을 설정할 계획"이라고 설명했다.
사업방식은 공공이 토지사용료를 내고, 민간 토지를 임차해 공공주택을 건설?운영하는 ‘민간토지사용형’, 공공과 민간이 출자해 설립한 법인이 공공주택을 건설?운영하는 ‘공동출자형’, 민간이 제안한 토지개발 등 계획에 대해 공공과 민간이 협상을 통해 사업을 시행하는 ‘민간공공협력형’등 3가지로 운영된다.
민간과 공공은 협상을 통해 토지사용료, 토지사용 기간, 사업종료 및 청산방법 등을 협약으로 정할 수 있다. 이 때 토지사용료는 지역 환경, 토지 여건 등 경제적 가치를 고려한 감정평가를 통해 객관적으로 산정하고, 지가변동률을 반영해 갱신한다. 기대수익률은 최소 국고채(20년) 수익률 이상을 보장한다. 협약으로 정한 토지사용 기간 종료 후 재산을 정산할 때도 종료 시점의 자산 감정가에 기반해 토지와 건물 등 민간·공공 재산을 처분한다는 방침이다.
용도지역 상향, 도시계획시설 해제 등의 규제완화 계획을 포함하는 경우 공공기여를 통해 이익을 공유한다. 민간에게 '합리적 토지개발'이라는 인센티브를 제공하면서 대상지를 발굴하고, 규제 완화로 개발되는 일부는 공공이 공유해 장기전세주택을 더 많이 건립할 수 있다는 게 서울시 설명이다.
장기전세주택은 오 시장이 지난 2007년 중산층 실수요자들의 안정적인 거주를 위해 ‘시프트(Shift)’라는 이름으로 도입한 공공주택이다. 기존 방식의 장기전세주택과 상생주택을 통해 2026년까지 5년동안 7만 가구를 공급한다는 목표를 마련했다.
김성보 서울시 주택정책실장은 “상생주택은 대규모 택지개발 위주였던 기존 공공주택 건설사업의 개념을 확장해 민간 토지와 공공 재원을 결합한 새로운 공급 유형"이라며 "민간은 저이용되고 있는 유휴 토지를 합리적으로 활용할 수 있고, 공공은 장기전세주택 건설을 위한 토지확보 방식을 다양화할 수 있는 상생협력 사업”이라고 강조했다.
안상미 기자
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