다주택자 '양도세 중과 유예'땐 매각 고려를

새 정부의 부동산 세금 관련 공약 가운데 다주택자 양도세 중과 유예가 있다. 부동산을 팔 때 내는 양도세의 과세표준은 양도차익(매도가격-취득가액)에서 장기보유특별공제를 차감한 양도소득 금액을 계산하고 여기서 다시 기본공제(250만원)를 뺀 금액이다. 과표에 세율을 곱하면 실제 부담할 양도세가 산출된다.

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산에 대해 양도차익의 일정액을 공제하는 것이다. 1가구 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 2년 이상 거주한 주택은 보유기간과 거주기간(각각 연 4%·최대 40%)에 따라 양도차익에 최대 80%의 공제율을 적용한다. 그 외의 경우에는 보유기간에 따라 연 2%씩 가산해 최대 30%의 공제율을 받을 수 있다. 양도세율은 과세표준에 따라 소득세 기본세율(6~45%)이 적용된다.

현행 세법은 다주택자의 투기 수요를 방지하기 위해 조정대상지역 내 주택을 팔 때 세금을 중과하고 있다. 여기서 ‘중과’란 장기보유특별공제를 배제하고, 세율을 적용할 때도 기본세율에 일정액의 가산율을 적용하는 것을 말한다. 중과세율은 2주택자의 경우 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트를 가산한다. 결국 2주택자는 26~65%, 3주택 이상자는 36~75%의 세율이 적용되는 셈이다.

정부는 2018년 4월부터 다주택자 중과 제도를 시행해오다가 보유기간이 10년 이상인 주택에 한해 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 집을 팔면 중과를 유예해줬다. 중과 유예는 보유기간이 길고 양도차익이 클수록 절세 효과가 크다. 가령 양도차익이 5억원이고 보유기간이 15년이라고 할 때 3주택자의 양도세는 약 3억5000만원, 2주택자는 약 3억원이다. 그러나 중과 유예가 적용되면 1억3000만원으로 줄어든다. 양도차익이 10억원이라면 중과 시 3주택자 양도세는 약 7억5000만원, 2주택자는 6억4000만원이지만 유예 대상이 되면 약 2억8000만원까지 감소한다.

다주택자라도 조정대상지역이 아니거나 조정대상지역이지만 수도권·광역시·세종시가 아닌 지역(광역시의 군, 경기도와 세종시의 읍·면 포함)에 있는 기준시가 3억원 이하인 주택을 팔 때는 중과를 적용하지 않는다. 새 정부에서 중과 유예가 또 시행된다면 종합부동산세 등 보유세 부담이 큰 납세자는 유예 기간에 파는 것을 고려할 필요가 있다.

김대경 하나은행 자산관리그룹 세무사