집값 꺾이자 커지는 '깡통전세' 우려…전세금 안 날리려면?

금리 급등으로 집값이 하락세로 접어들면서 주택 전세 가격이 매매가를 웃도는 ‘깡통 전세’ 우려가 커지고 있다. 훗날 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비해 전세보증금반환보증 가입을 고려하는 세입자도 늘고 있다. 전세반환보증이란 보증기관이 일단 세입자에게 보증금을 내주고, 추후 집주인을 상대로 구상권을 행사하는 제도다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 6월 전세반환보증 가입 건수는 1만9952건으로 1월(1만5311건) 대비 30% 증가했다. 가입금액은 3조4165억원에서 4조6198억원으로 35% 늘었다. 한국주택금융공사(주금공)의 전세반환보증 가입 건수도 작년 1분기 1432건(2579억원)에서 올 1분기 2066건(3912억원)으로 급증세를 타고 있다.

전세반환보증을 취급하는 기관으로는 HUG와 주금공, SGI서울보증 등 세 곳이 있다. 보증료율은 주금공이 연 0.04%로 가장 낮다. 전세보증금이 2억원인 경우 연 8만원의 보증료를 내야 한다는 얘기다. 하지만 주금공 전세대출을 받은 세입자만 이용할 수 있어 대상 폭이 한정된다는 단점이 있다.

그래서 보증료율이 두 번째로 저렴하고 가입 문턱도 낮은 HUG 상품의 선호도가 높다. 보증금 9000만원 이하 아파트 기준 HUG의 보증료율은 부채비율이 80% 이하면 연 0.115%, 80%를 넘으면 연 0.128%다. 여기서 부채비율이란 선순위 채권에 전세보증금을 합한 금액에서 주택 가격을 나눈 값이다. 보증금이 9000만원을 넘으면 부채비율(80% 기준) 정도에 따라 연 0.122%나 연 0.128%의 보증료율을 내야 한다. 아파트가 아니라 단독·다가구주택 등이라면 보증료율이 연 0.139~0.154%로 더 비싸진다.

기관별로 보증료율 우대 제도를 운영하고 있다. 가령 HUG는 저소득 가구, 독거고령자 가구, 한부모 가구 등 사회배려계층에 40~60%의 할인을 적용한다. 만 19~34세 청년(연소득 4000만~5000만원)과 모범납세자에게도 10% 할인을 제공한다. 주금공은 다자녀, 신혼부부, 저소득자, 국가유공자 등을 상대로 보증료율을 연 0.02%로 낮춰준다.

다른 조건은 비슷하다. HUG와 주금공 모두 보증 대상 전세금이 수도권 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하다. 임대차 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청하면 된다. 예를 들어 2년간 전세계약을 맺었다면 1년이 경과하기 전에 가입해야 한다.

SGI서울보증의 보증료율은 개인 기준 아파트가 연 0.192%, 기타 주택은 연 0.218%로 가장 비싸다. 법인 세입자라면 전세권 설정을 해야 한다. ‘7억원·5억원’ 등 조건을 붙인 HUG, 주금공과 달리 보증 대상이 비교적 넓다는 게 강점이다. 아파트의 경우 가격 제한이 없고 아파트 이외 주택은 10억원 이하까지 가입할 수 있다.

보증기관이 아니라 시중은행에서 상담 및 신청이 가능하다. 전세반환보증 가입 후 임대인이 바뀐 경우에 대해 SGI서울보증 측은 “원칙적으로 신규 또는 변경 증권을 발급받아야 한다”고 설명했다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com