최근에는 경쟁률이 낮아졌다고는 하지만, 대부분 수도권 아파트를 분양 받기 위한 경쟁은 기본적으로 치열한 편입니다. 인기 아파트들은 '로또'에 당첨되는 것보다 어렵다는 얘기도 있습니다. 그렇다보니 예비 청약자가 부모, 자녀 등 자신보다 우선순위에 있는 타인을 대리삼아 청약을 넣는 경우가 많습니다.
명의 대여를 통하여 당첨됐다 하더라도 언젠가는 해당 분양권을 실소유자가 돌려받아야 합니다. 하지만 이 과정에서 양도소득세나 증여세가 발생할 수 있습니다. 분양권 명의대여, 어떤 세금 문제가 있을까요.
분양권 명의신탁의 증여세 과세여부(명의신탁 증여의제)
상속 및 증여세법에는 명의신탁재산의 증여의제(상속세 및 증여세법 제45조의 2) 규정이 있습니다. 명의 신탁을 할 경우, 실제 소유자가 명의자에게 증여한 것으로 보아 실제 소유자가 해당 재산에 대해 증여세를 납부하도록 규정하는 법률입니다.하지만 분양권은 등기, 명의개서 등이 필요한 재산이 아니기 때문에 분양권을 명의신탁할 경우 해당 규정에 의해 증여세가 과세되지 않습니다.
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① 명의 개서, 등기, 등록 등이 필요한 자산(단, 토지·건물은 부동산 실명법으로 인하여 제외)
② 실소유자와 명의자가 다른 경우
③ 조세회피목적의 명의신탁(조세회피 목적이 있는 것을 원칙으로 함)
명의 신탁된 분양권을 환원할 경우 증여세 과세여부
원칙적으로 명의 신탁의 환원에는 증여세가 발생하지 않습니다. 이는 '타인에게 재산을 이전하거나 타인의 재산을 증식시키는 행위'인 증여의 정의에 부합하지 않아서입니다.이 부분이 문제가 될 경우 분양권의 실소유주(납입내역, 대출금 상환내역 등)가 명의 수탁자가 아닌 명의신탁자임을 소명할 수 있다면 분양권을 되돌리는 것에 대한 증여세는 발생 되지 않습니다.
명의 신탁을 환원하는 경우 신탁자 본인의 지분에 대해서는 증여세가 과세되지 않습니다. 다만 자기 지분을 초과한 이익상당액, 즉 분양권의 웃돈(프리미엄)에 대해서는 증여세를 과세합니다.
분양권 프리미엄은 분양권 납입대금을 초과한 금액을 의미합니다. 현재 분양권이 2억원에 거래되고 있고 실제 명의신탁자가 납입한 대금이 1억원이라면 차액 1억원에 대한 부분을 프리미엄으로 보고 해당 범위에 대해서는 증여세가 과세 되게 됩니다.
명확한 거래액이 없는 경우 프리미엄이 없는 것으로 보고 거래할 수도 있으나 이는 상당한 위험을 동반하기 때문에 가능하다면 분양권에 대한 감정평가 등 전문가들을 활용하는 편이 좋습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 김현우 세무사
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