역대 최악 '거래 빙하기', 아파트값 하락폭 깊어져…"집 살 땐 따지고 또 따져라"

전국 부동산 시장은 최악의 거래 빙하기를 겪고 있다.
서울 아파트 거래량은 지난 7월(641건) 역대 최저치를 기록했다.
작년 같은 기간의 7분의 1토막 수준이다.
잇단 금리 인상과 경기 침체 우려, 대출 규제, 집값 고점 인식 등이 맞물린 영향이다.
부동산 전문가들은 개별 자금 계획과 지역, 상품 등에 따라
차별적인 투자 전략을 세워야 할 시점이라고 입을 모았다.

역대급 거래 빙하기

서울부동산정보광장에 따르면 7월 서울 아파트 거래량은 641건으로, 역대 최저치를 경신했다. 전체 180만 가구에 이르는 서울 지역 아파트가 하루 20건밖에 거래가 이뤄지지 않았다는 의미다. 작년 7월 서울 아파트 매매 거래(4679건)와 비교하면 86% 급감한 수준이다.

아직 신고 기한(계약 후 30일 이내)이 남은 8월과 9월 거래량도 각각 521건, 62건(지난 16일 신고 기준)에 불과하다. 현재 시장 분위기로는 8월과 9월에도 1000건을 밑돌 가능성이 높을 것이란 관측이다.

서울 아파트 월 거래량이 1000건을 밑도는 건 이례적인 현상이다. 서울시가 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년 1월 이후 지난 2월(820건)과 7월(641건) 두 번 있었다. 금리 인상과 집값 고점 인식 등으로 서울 아파트 거래량은 2월 820건으로 쪼그라들었다. 하지만 3월 대통령선거와 이에 따른 부동산 규제 완화 기대가 반영되면서 1430건, 4월 1753건, 5월 1747건 등으로 회복하는 추세였다.

금리 인상에 따른 부담이 커지면서 거래 절벽은 지역을 가리지 않고 심화하고 있다. 아직 집계 중인 8월 거래량도 분위기가 심상치 않다. 아파트 3만7000여 가구가 몰린 용산에선 8월 한 달간 고작 6건의 매매가 이뤄졌다. 마포구와 서초구 거래량도 각각 12건, 21건에 그쳤다. 마포구는 7만2000여 가구, 서초구는 9만8000여 가구의 아파트가 입주한 서울의 핵심 주거지인 점을 미뤄보면 전체 아파트의 0.2% 수준의 거래가 이뤄진 셈이다.

부동산 정보업체 경제만랩이 법원 등기정보광장의 생애 첫 부동산(집합건물·토지·건물) 매수자를 집계한 결과 올해 들어(1~7월) 전국 부동산 생애 첫 매수자는 26만7066명으로 작년(42만8789명)에 비해 37.7% 감소했다. 이는 2010년 관련 통계가 공개되기 시작한 이후 가장 적은 수치다.

집값 낙폭, 글로벌 금융위기 수준

거래량 급감 속에 전국적으로 가격 하락세가 가팔라지는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 전국 주택종합(아파트 단독주택 연립주택 등을 모두 포함) 매매가격은 전월 대비 0.29% 내렸다. 이는 글로벌 금융위기 직후인 2009년 1월(-0.55%) 후 13년7개월 만에 가장 큰 하락 폭이다.

특히 아파트값이 많이 빠지고 있다. 지난달 전국 아파트값은 0.51% 떨어져 7월(-0.20%)보다 낙폭이 배 이상 커졌다. 서울지역 아파트값 역시 0.45% 내려 낙폭이 7월(0.22%)의 두 배 수준으로 커졌다. 인천과 경기도 각각 0.96%, 0.71% 떨어지며 전달보다 낙폭을 키웠다.

연립주택(빌라)은 전국 평균 0.06% 떨어지며 하락 전환했다. 주택 유형 중 단독주택 가격만 전국 평균 0.19% 올랐다. 8월 서울 단독주택 가격은 0.31% 올랐고, 인천과 경기는 각각 0.22%, 0.28% 뛰었다.

이런 추세는 한동안 계속될 것이란 전망이 우세하다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “지금의 집값 내림세는 금리 인상에 따른 현상이기 때문에 금리 인상기가 막바지에 도달했다는 시그널이 있을 때까지 조정세가 이어질 것”이라고 말했다. 다른 부동산 전문가도 “급매물이 속출하면서 집값 하락 폭에 대한 심리적 저항선이 무너졌다”고 말했다.

“로또 청약 옛말…청약도 선별 접근”

부동산 하락장이 이어지면서 내 집 마련을 계획하는 실수요자와 여윳돈을 투자하려는 재테크 투자자의 셈법도 복잡해졌다. 집값 상승기에는 ‘로또 당첨’과 동일시됐던 아파트 청약시장도 마찬가지다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 8월 말 기준 전국 주택청약종합저축 전체 가입자 수는 2700만3542명으로, 전달(2701만9253명)보다 1만5711명 줄었다. 전국 단위의 가입자 수가 2009년 통장 출시 이후 지난달 사상 처음으로 감소한 데 이어 두 달 연속 줄어든 것이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “정부가 향후 5년간 270만 가구(인허가 기준)를 공급할 예정인 만큼 예비 수요자들이 지금 당장 청약하는 것은 미루고 있다”며 “과거처럼 당첨만 되면 로또가 되는 상황이 아닌 만큼 지역, 가격, 교통편 등 여러 조건을 따져 양질의 상품을 노리는 추세가 자리 잡을 것”이라고 말했다.

재테크 측면에선 ‘도심 재개발·재건축’과 ‘꼬마빌딩’이 유망하다는 얘기가 나온다. 한 부동산 전문가는 “재건축 기대가 여전한데 도심 내 새 아파트 공급은 적다”며 “현 정부에서 정책적으로 활성화하고 있는 도심 정비사업을 눈여겨봐야 한다”고 했다. 다른 전문가는 “수익률이 하락하더라도 건물의 가치상승 여력이 높기 때문에 꼬마빌딩 투자는 금리 인상기에도 여전히 인기를 끌 것”이라고 설명했다.

심은지 기자 summit@hankyung.com