주택을 두 채 보유하고 있는 A씨는 2020년 12월에 취득한 서울 주택을 다음달 양도할 계획이다. A씨는 최근 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제하기로 했다는 기사를 떠올렸다. A씨는 주택을 양도할 때 기본세율을 적용받을 수 있을까. 답은 ‘아니다’이다.
양도소득세 기본세율은 과세표준에 따라 6~45%다. 조정대상지역 내 2주택을 보유하면 기본세율에 20%포인트를, 3주택 이상을 보유한 이에게는 30%포인트를 중과한다. 2주택자라면 최대 65%, 3주택자는 최대 75%의 양도소득세가 부과된다는 의미다. 정부는 다주택자의 양도세 부담이 너무 크다는 지적을 수용, 이런 중과를 1년간 배제하기로 했다.
그렇다면 A씨는 왜 중과 배제 대상이 아닐까. 중과 배제를 적용받기 위해서는 주택을 2년 이상 보유해야 하고, 지난 5월 10일 이후 잔금을 치르거나 등기 이전을 해야 하기 때문이다. A씨의 경우 주택을 2년 미만 보유했기 때문에 단기보유주택 적용세율 60%가 적용된다. 보유기간이 1년 미만이었다면 세율은 70%로 뛴다.
다주택자 중과 한시 배제 조치가 없었다면 단기보유주택 적용세율과 다주택자 중과세율이 다를 때 어떤 세율이 적용될까. 이 경우 더 높은 세율이 적용된다.
서울에 주택이 한 채 있는 B씨는 지난해 10월 조정대상지역이 아닌 곳에 있는 아파트 분양권을 취득했다. B씨는 분양권을 내년 7월에 양도할 예정인데, 비조정대상지역 분양권은 중과 대상일까. 답은 ‘그렇다’이다. 아파트 분양권은 조정대상지역 여부와 상관없이 60%(보유기간 1년 미만이면 70%) 세율이 적용된다.
입주권과 분양권은 다주택자 중과 한시 배제 대상이 아니다. 다만 입주권과 분양권이 주택으로 바뀌면 그날부터 주택 기준 세율을 적용받을 수 있다. 또 주택으로 변경된 날부터 주택보유기간이 시작된다.
다주택자가 주택 매도 계약을 체결하고 계약금을 받은 이후 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되면 어떻게 될까. 이 경우에는 계약 후 조정대상지역에 지정됐기 때문에 중과대상에서 제외된다.
일반 장기보유특별공제율은 3년 기준 6%며, 이후 1년 늘어날 때마다 2%포인트씩 커져 15년 이상일 경우 30%가 된다. 8년 보유했다면 공제율은 16%다.
1가구 1주택 장기보유특별공제율은 20%(3년 이상 보유, 2년 이상 3년 미만 거주 기준)~80%(10년 이상 보유 및 거주 기준)다.
상속주택은 보유기간을 어떻게 계산할까. 양도세율 적용은 피상속인(재산을 물려주는 사람)이 취득한 시점을 기준으로 삼는다. 장기보유특별공제 적용 여부는 상속받은 시점을 기준으로 계산한다. 아버지가 6년9개월 동안 보유하던 주택을 아들이 상속받아 1년6개월 보유하고 있었다면 장기보유특별공제 대상에서 제외된다는 의미다. 대신 세율을 적용할 때는 2년 이상 보유한 것으로 판단해 단기보유주택 중과(세율 60~70%)를 하지 않는다.
도병욱 기자 dodo@hankyung.com
분양권은 중과 배제 적용 못 받아
국세청은 최근 발간한 ‘양도소득세 월간 질의 톱(top)10’ 자료를 통해 다주택자 중과 배제 관련 내용을 소개했다. 정부는 지난 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 1년간 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시적으로 배제하는 조치를 시행하고 있다.양도소득세 기본세율은 과세표준에 따라 6~45%다. 조정대상지역 내 2주택을 보유하면 기본세율에 20%포인트를, 3주택 이상을 보유한 이에게는 30%포인트를 중과한다. 2주택자라면 최대 65%, 3주택자는 최대 75%의 양도소득세가 부과된다는 의미다. 정부는 다주택자의 양도세 부담이 너무 크다는 지적을 수용, 이런 중과를 1년간 배제하기로 했다.
그렇다면 A씨는 왜 중과 배제 대상이 아닐까. 중과 배제를 적용받기 위해서는 주택을 2년 이상 보유해야 하고, 지난 5월 10일 이후 잔금을 치르거나 등기 이전을 해야 하기 때문이다. A씨의 경우 주택을 2년 미만 보유했기 때문에 단기보유주택 적용세율 60%가 적용된다. 보유기간이 1년 미만이었다면 세율은 70%로 뛴다.
다주택자 중과 한시 배제 조치가 없었다면 단기보유주택 적용세율과 다주택자 중과세율이 다를 때 어떤 세율이 적용될까. 이 경우 더 높은 세율이 적용된다.
서울에 주택이 한 채 있는 B씨는 지난해 10월 조정대상지역이 아닌 곳에 있는 아파트 분양권을 취득했다. B씨는 분양권을 내년 7월에 양도할 예정인데, 비조정대상지역 분양권은 중과 대상일까. 답은 ‘그렇다’이다. 아파트 분양권은 조정대상지역 여부와 상관없이 60%(보유기간 1년 미만이면 70%) 세율이 적용된다.
입주권과 분양권은 다주택자 중과 한시 배제 대상이 아니다. 다만 입주권과 분양권이 주택으로 바뀌면 그날부터 주택 기준 세율을 적용받을 수 있다. 또 주택으로 변경된 날부터 주택보유기간이 시작된다.
다주택자가 주택 매도 계약을 체결하고 계약금을 받은 이후 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되면 어떻게 될까. 이 경우에는 계약 후 조정대상지역에 지정됐기 때문에 중과대상에서 제외된다.
1주택 장기보유공제는 2년 거주해야
국세청은 장기보유특별공제와 관련한 안내도 했다. 8년 동안 주택을 한 채만 보유하면서 거주하지 않았을 경우 어떻게 적용하는지에 대한 사례가 나왔다. 최대 80%인 1가구 1주택 장기보유특별공제율이 적용될까, 혹은 최대 30%인 일반 장기보유특별공제율이 적용될까. 답은 일반 장기보유특별공제율이다. 1가구 1주택 장기보유특별공제율이 적용되려면 3년 이상 보유하고 실거주기간이 2년 이상이어야 한다.일반 장기보유특별공제율은 3년 기준 6%며, 이후 1년 늘어날 때마다 2%포인트씩 커져 15년 이상일 경우 30%가 된다. 8년 보유했다면 공제율은 16%다.
1가구 1주택 장기보유특별공제율은 20%(3년 이상 보유, 2년 이상 3년 미만 거주 기준)~80%(10년 이상 보유 및 거주 기준)다.
상속주택은 보유기간을 어떻게 계산할까. 양도세율 적용은 피상속인(재산을 물려주는 사람)이 취득한 시점을 기준으로 삼는다. 장기보유특별공제 적용 여부는 상속받은 시점을 기준으로 계산한다. 아버지가 6년9개월 동안 보유하던 주택을 아들이 상속받아 1년6개월 보유하고 있었다면 장기보유특별공제 대상에서 제외된다는 의미다. 대신 세율을 적용할 때는 2년 이상 보유한 것으로 판단해 단기보유주택 중과(세율 60~70%)를 하지 않는다.
도병욱 기자 dodo@hankyung.com
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