이 기사는 11월 30일 14:53 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
급격한 금리 인상과 자금 시장의 경색이 부동산 금융을 흔들었다. 경기도 좋지 않다. OECD 경기선행지수(Composite Leading Indicator)는 98.4를 기록하며 10년 9개월 이래 최저치로 떨어졌다. 국내 경제가 하강 국면으로 진입하면서 경기순환 진폭과 회복 소요 기간에 대한 불확실성에 직면했다.부동산을 보유한 플레이어들은 고민이 깊어졌다. 급기야 매각가를 낮춰서라도 거래를 성사시켰고 자산가격 하락도 본격화되고 있다. 금리 등 매크로(Macro) 요인이 시장을 뒤흔들수록 개별 자산이 내재한 차별적인 경쟁력에 집중할 필요가 있다.
필자는 어려운 시장 여건 속에서도 '오피스', '스마트', 'ESG'라는 세 가지 키워드를 결합하면 충분히 수요 있는 자산을 확보할 수 있다고 판단한다. 우선 불확실한 경기 여건에도 오피스 섹터의 펀더멘털은 꽤나 견고하다. 올해 신규 공급이 부재한 가운데 IT기업의 성장과 기존 기업의 증평 수요로 서울 도심지역의 A급 오피스는 자연 공실률 수준을 유지하고 있다. 내년에도 일부 신규 공급이 있지만 낮은 공실률과 임대료 성장세는 유지될 것이라는 전망이 우세하다.
더 나아가 오피스 공간을 차별화할 수 있는 방법으로 스마트 오피스 기술의 활용을 꼽을 수 있다. 선진국 중심으로 오피스 공간 수요를 창출한 주역으로 일명 '타미'(TAMI : Technology, Advertising, Media, Information) 기업들이 거론되고 있다. 앞으로도 지속 성장할 것으로 보이는 타미 기업은 기존 제조업, 금융 등 전통 산업과 결이 다른 오피스를 추구한다. '칸막이'보다 '개방'이, '종이'보다 '디지털 디바이스'가, '수직적 위계'보다 '수평적 대우'가 녹아있는 공간에서 일하길 원한다. 아울러 대면과 비대면의 하이브리드 근무가 가능한 디지털 업무 방식도 선호한다. 유연한 근무공간, 편안한 환경, 스마트 보안 등 기술과 서비스 수요가 증가하는 이유다. 게다가 최근에 전통 산업도 업무 편의성과 몰입을 극대화하기 위해 디지털 업무 방식을 도입하는 추세다.
마지막으로 빠질 수 없는 것이 ESG다. 중장기 사이클을 가진 상업용 부동산의 투자 특성상 매각 시점에는 녹색건축물 조성 등 ESG 관련 규제가 강화될 것으로 예상한다. ESG 요건에 부합하는 투자자산을 선택해야 사회의 지속가능성에 기여하는 동시에 안정적인 자산 매각이 가능할 것이다.
정리하면 '스마트 오피스'와 '그린 오피스'가 불확실한 시장 환경에서 차별화된 자산이 될 것으로 보인다. 공간 사용자와 관리자의 업무 생산성을 높이는 자동화 기술과 시스템을 도입하고, 쾌적하고 안전한 업무환경을 제공한다면 성장산업의 임차 수요에 부응할 수 있다. 아울러 에너지 절감이 가능한 스마트 제어 시스템을 적용한다면 에너지 효율화로 인한 운영비용 및 탄소 배출 감소로 자산의 '그린 프리미엄'을 누릴 수 있을 것이다.
이지스자산운용은 여기서 한 걸음 더 나아간 투자를 고민하고 있다. 오피스를 더욱 '스마트'하고 '그린'하게 만드는 기업에 직접 투자하는 방법이다. 그동안 공간 솔루션을 제공하는 공유 오피스 및 공유 주거 등 공간 기반 기업의 가치는 빠르게 성장해왔다. 필자는 특히 스마트 빌딩 기술 등으로 기업가치 향상이 가능한 기업에 주목하고 있다.
이지스자산운용은 공간과 비즈니스가 상생하며 성장할 수 있는 플랫폼을 통해 지속가능한 업무 공간 네트워크를 만들고자 한다. 일시적으로 가치가 하락한 이지스의 오피스 공간에 이지스가 투자한 기업들이 들어와 스마트 그린 자산으로 전환하는 밸류애드(Value-Add)가 가능할 것으로 내다보고 있다.
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