주택경기 침체와 거래부진으로 아파트 매물이 넘치고 있다. 이러한 가운데 새 아파트에 입주할 수 있는 권리인 '분양권'도 시장에 매물로 나올 전망이다. 자금마련이 어려운 수분양자나 새 아파트 입주를 희망하는 실수요자들에게는 희소식이지만, 주변에 구축 매물을 내놓은 집주인이나 빠른 처분을 원하는 매도자에게는 적잖은 충격을 줄 전망이다.26일 국토교통부에 따르면 분양권 전매제한 완화를 골자로 한 주택법 시행령 개정안이 지난 24일 차관회의를 통과했고, 오는 28일 국무회의를 거쳐 이달 안으로 개정안을 공포·시행할 예정이다.
분양권 전매제한 완화는 정부가 1·3 대책을 통해 밝힌 내용이다. 시행령 개정 이전 이미 분양을 마친 아파트에도 소급적용한다. 다시 말해 시공중인 아파트까지 거래가 가능해지면서 시장에 풀리는 '거래가능한 매물'은 더욱 늘어날 전망이다.
"이미 분양한 아파트도 분양권 전매제한 풀려"
분양권 전매제한이 완화되면, 수도권에서 최대 10년이었던 제한 기간이 최대 3년까지 대폭 줄어들게 된다. 비수도권의 경우 최대 4년에서 1년으로 준다. 규제지역인 서울 강남 3구와 용산에서 분양받은 아파트라도 3년 이후엔 되팔 수 있다.수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다. 비수도권 공공택지(분양가 상한제 적용)는 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 폐지된다.
과밀억제권역인 서울 강동구에 있는 올림픽파크 포레온(둔촌주공)의 경우 전매제한 기간이 기존 8년에서 1년으로 줄어든다. 전매제한 기간은 당첨자 발표 이후부터 적용되기 때문에, 입주 예정일인 2025년 1월 전에 분양권을 매매할 수 있다.
전매제한은 문재인 정부 당시 만들어진 3대 부동산 규제(전매제한·실거주 의무·분양가상한제) 중 하나다. 당시 분양권 전매가 전면 금지되면서 시장에 거래가능한 매물이 급격히 줄었고, 이로 인해 기존의 분양권 가격은 치솟게 됐다. 희소가치가 커지면서 되레 가격이 상승하는 현상이 나타났다.
분양권 전매는 일반 매매처럼 돈을 한꺼번에 내지 않아도 된다. 계약금과 중도금, 그리고 웃돈만 있으면 매입이 가능하다. 상대적으로 초기 자금 마련 부담이 적은 특징이 있다. 청약통장이 없어도 새 아파트에 입주할 수 있다. 동·호수도 선택할 수 있다.
"청약통장없이 새 아파트 산다"…분양권 거래 '급증'
이미 전매제한 규제 완화를 앞두고 분양권 거래는 큰 폭으로 증가했다. 한국부동산원 통계에 따르면 올해 1월 전국 아파트 분양권 전매 건수는 3400건으로 지난해 1월(2405건)과 비교하면 41.4% 증가했다.서울은 올해 1월 아파트 분양권 전매 거래가 27건으로 전월(12건)보다 크게 늘었다. 대규모 입주 물량이 예정된 강남구 거래량이 70%(19건)를 차지했다. 3000여가구에 달하는 개포자이프레지던스 입주를 시작했고 오는 8월 서초구 래미안원베일리(2990가구), 11월에는 강남구 디에이치퍼스티어아이파크(6702가구) 등이 입주할 예정이다. 그만큼 거래가 가능한 분양권들이 넘칠 예정이다.
시장에 거래가능한 매물이 늘면서 '매수자 우위' 시장은 지속될 전망이다. 그만큼 집을 팔고 싶어하는 집주인들은 매도가 어려워질 전망이다. 서울에서 매매거래가 늘었다고는 하지만 일부 착시 통계가 더해졌을 뿐 여전히 저조한 수준이다.
부동산실거래 앱인 아실에 따르면 26일 현재 서울에서 나온 아파트 매물은 6만399건으로 2개월 전(5만100건) 보다 20.5% 늘었다. 특히나 전셋값이 하락하면서 실수요자들의 선택지는 늘어난 상태다. '비싼' 내 집 마련 보다는 '저렴한' 전세 쪽으로 돌아서는 수요가 많아지면서 임대차거래는 증가하고 있다.
일각에서는 시장에 분양권 매물이 급격하게 풀리지 않는다고 보는 견해도 있다. 전매제한 완화와 같이 붙어다니는 규제인 '실거주 의무 폐지'가 아직 이뤄지지 않았기 때문이다. 수분양자 입장에서는 분양권 전매제한 해제로 입주 전에 아파트를 팔 수 있는데, 실거주를 2년 해야 하는 입장이다.
국토부는 수도권 분양가 상한제 주택에 부과한 2∼5년의 실거주 의무를 아예 폐지하겠다는 계획을 밝혔다. 이를 위해선 국회에서 주택법 개정안이 통과돼야 하지만, 개정안은 현재 소관 상임위원회인 국토교통위원회에 계류되어 있다. 개정안이 국회를 통과하면 기존에 분양됐던 아파트들의 실거주 의무가 사라진다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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