가파르던 전국 미분양 주택 수 증가세가 한풀 꺾였다. 매월 7000~1만가구씩 증가하던 미분양 주택 수가 지난달엔 79가구 증가하는 데 그쳤다. 하지만 공사비 급등으로 인한 조합과 갈등, 미분양 우려 등으로 건설사들이 아파트 분양을 대거 연기한 데 따른 착시현상이라는 지적이 많다.
게다가 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 증가세는 오히려 거세지면서 지방을 중심으로 한 중소·중견 건설사들의 줄도산 우려는 커지고 있다.
◆주춤해진 미분양 주택 수
30일 국토교통부에 따르면 올 2월 말 기준 전국 미분양 주택 수는 7만5438가구로 전월(7만5359가구)보다 0.1%(79가구) 증가했다. 증가 폭이 지난해 11∼12월 각 1만가구, 올 1월 7211가구에서 크게 둔화했다. 수도권은 올 2월 말 기준 미분양 주택 수가 1만2541가구로 전월(1만2257가구)에 비해 2.3%(284가구) 증가했고, 지방은 6만2897가구로 전월(6만3102가구) 대비 0.3%(205가구) 감소했다.지난해 9월부터 미분양 주택 수 증가율이 두 자릿수를 기록하면서 지난달 말 기준 미분양 주택 수가 8만가구를 돌파했을 것이란 관측이 나왔다. 하지만 뚜껑을 열어 보니 지난달 미분양 주택 수 증가세는 크게 완화했다. 정부가 무순위 청약의 무주택·거주지 요건을 폐지하고 분양권 전매 제한 기간을 줄이는 등 분양 관련 규제를 대거 푼 영향이라는 분석이 많다. 또 미분양이 발생한 일부 아파트 단지가 서둘러 할인 분양에 나선 것도 미분양 주택 수 증가율 둔화에 한 몫 했다는 시각도 있다.
다만 일각에선 실제 미분양 주택 증가세가 잦아든 게 아니라 주택 물량 공급 축소에 따른 통계 착시라는 주장도 나온다. 지난해 이후 건설 원자재 가격이 급등하면서 공사비 인상을 두고 건설사와 조합 간 갈등이 불거졌다. 금리 급등에 따른 청약 시장 냉각 분위기도 완연히 풀리지 않았다는 판단에서 건설사들은 올 1월과 2월에 예정됐던 분양 물량을 대거 연기했다. 분양 일정을 가급적 늦춰 '미분양 리스크'를 피하기 위한 목적이다.
실제 올 2월 누적 기준 공동주택 분양 실적은 전국 1만945가구로 전년 같은 기간(4만4233가구)에 비해 75.3% 급감했다. 수도권의 경우 올 1~2월 분양 실적이 8002가구로 전년 같은 기간에 비해 67.3% 줄었고, 지방은 2943가구로 85.1% 크게 감소했다. 대구 등에서 신규 주택사업 승인을 전면 중단한 영향도 있다.
건설사 관계자는 "서울에서 무순위 청약이 흥행에 성공하고 정부의 분양 규제가 풀리면서 일부 미분양이 해소됐다"면서도 "예정된 분양 물량과 최근 금리 여건을 보면 미분양 주택 수 증가세가 완전히 꺾였다고 보긴 어렵다"고 말했다.
◆'악성 미분양'은 오히려 늘어
공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못해 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택 수는 오히려 빠르게 늘었다. 올 2월 말 기준 전국 준공 후 미분양 주택 수는 8554가구로 전월보다 13.4%(1008가구) 증가했다. 대구의 후분양 단지에서 700가구가량 대거 미분양이 발생해 준공 후 미분양 주택 수 증가세가 가팔라졌다. 올 2월 말 기준 준공 후 미분양 주택 수는 2021년 7월(8558가구) 이후 최대치다. 준공 후 미분양 주택은 주로 대구, 전남, 경북, 부산 등에 집중된 것으로 조사됐다.지방을 중심으로 준공 후 미분양 주택 수가 늘면서 자금력이 약한 중소·중견 건설사의 줄 도산 위기감도 커지고 있다. 실제 국토교통부 건설산업지식정보 시스템에 따르면 올 들어 전국에서 912개의 건설사(종합건설사·전문건설사 포함)가 폐업 신고를 했다. 지난해 같은 기간(784곳)에 비해 16.3% 증가한 수준이다. 전체 폐업 건설사 중 지방 건설사가 60%(542곳)를 차지했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "올 1~2월 아파트 공급이 줄어들면서 미분양 증가 속도가 완화된 것처럼 보인다"면서도 "상대적으로 양호한 서울 분양 시장에 비해 지방의 경우 여전히 청약 경쟁률이 낮은 데다 예정된 분양 물량도 적지 않아 미분양 증가세를 당분간 지속될 수밖에 없다"고 말했다.
김은정 기자 kej@hankyung.com
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