조합 없이 재건축·재개발?…요즘 '신탁 방식' 뜬다는데

서울 재건축·재개발 등 도시정비사업이 속도를 내는 가운데 ‘신탁 방식 정비사업’이 주목받고 있다. 지난해 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온)이 조합과 시공사 간 갈등으로 공사가 장기간 중단된 데다 조합원 분담금이 눈덩이처럼 불어나 조합 방식에 대한 불만이 커졌기 때문이다. 부동산신탁사가 조합을 대신하는 신탁 방식 정비사업은 조합의 고질적인 문제로 꼽히는 내부 마찰이 없는 만큼 사업에 속도를 낼 수 있다는 게 장점으로 꼽힌다. 하지만 아직 성공 사례가 적고 공사비나 평형 배치 등 세부적인 이슈에서 신탁사의 일방적인 의사결정으로 주민과의 갈등이 언제든 불거질 수 있다는 우려도 있다.

올 들어 서울에서 신탁 방식으로 재건축 추진을 결정한 정비구역은 관악구 신림1구역(4140가구), 영등포구 여의도 시범아파트(2472가구), 양천구 신월시영(3107가구), 노원구 상계주공5단지(996가구) 등이 있다. 이들 정비구역만 해도 1만 가구를 훌쩍 넘는다. 목동 재건축 단지 11곳은 신탁 방식에 대한 주민 의견을 받고 있다.

신탁 방식 정비사업은 조합 없이 신탁사를 시행사로 선정해 시공사 선정 등을 맡기는 ‘신탁시행’ 방식과 조합은 설립해 놓고 신탁사에 자금 관리 업무 등만 맡기는 ‘신탁대행’ 방식으로 나뉜다. 두 방식 모두 자금 관리를 신탁사가 맡기 때문에 조합 임원의 횡령이나 배임 등을 막을 수 있는 게 장점이다.

사업 초기 단계의 정비구역 주민이 신탁 방식을 선호하는 이유는 자금 조달 때문이다. 공사 단계까지 나아가면 대주단으로부터 받은 대출금이 수백억원에 달하는 경우가 많다. 조합 내부 갈등이나 시공사의 공사비 인상 요구로 사업이 길어지면 추가 비용 부담을 짊어지게 된다. 둔촌주공 사태가 대표적이다. 반면 신탁 방식 정비사업은 신탁사가 자금 조달을 책임진다. 자체 자금이나 신용 등으로 정비사업에 드는 비용을 부담하는 구조다.

하지만 조합원과 조합장의 갈등이 신탁 방식에서도 얼마든 재연될 수 있다는 게 업계 지적이다. 한 구청 관계자는 “정비사업에선 의사결정을 내려야 할 과정이 많은데 신탁사가 주민 허락을 일일이 받지 않으면 조합과 똑같은 문제가 벌어질 수 있다”고 설명했다. 서울시 관계자는 “굳이 신탁사와 조합을 선택하라면 조합이 일하기는 더 쉽다”고 했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com