임대보증 가입요건 강화…"전세가율 100%→90%로"

정부가 전세사기 예방을 위해 임대보증 제도 개선 방안을 마련하고 법령 개정에 나섰다. 임대보증 가입요건인 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)을 낮추고, 주택가격 산정 때 감정평가 적용 기준을 강화한다. 임대보증 제도가 전세사기에 악용됐다는 비판에 따른 조치로 풀이된다.

국토교통부는 지난 2월 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’ 후속 조치로 무자본 갭투자(전세 끼고 매매) 근절을 위한 임대보증 개선 방안을 마련하고 관련 법령 개정을 추진한다고 31일 밝혔다. 임대보증 가입 때 공시가와 실거래가를 우선 적용하고 감정평가액은 후순위로 적용하는 내용의 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 시행령 개정안도 입법예고했다.

임대보증은 ‘민간임대주택법’에 따라 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 한다. 국토부는 현행 100%인 전세가율을 90%로 조정한다는 계획이다. 전세가율을 낮춰 자기 자본 없이 임대에 나서는 사례를 예방한다는 취지다.

주택가격을 산정할 때 감정평가액은 해당 주택의 공시가나 실거래가가 없는 경우에만 사용된다. 감정평가액을 높여 무자본 갭투자로 매입하는 사례를 방지하겠다는 것으로 풀이된다. 국토부는 “감정평가액 유효기간을 현행 2년에서 1년으로 단축하고 이상 감정평가에는 조사와 징계 등 관리를 강화할 예정”이라고 설명했다.

주택가격은 현재 공시가의 최대 190%까지 적용되던 것을 공시가의 140%, 감정평가액의 90%로 한정한다. 또 임대보증과 임대차계약 기간을 일치시켜 임대차 기간에 보증이 종료되는 일시적 미보증 상태를 없앨 예정이다. 국토부는 이를 내년 7월 1일부터 시행하되 기존 등록임대주택에는 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다. 진현환 국토부 주택토지실장은 “임차인이 믿고 거주할 수 있는 등록임대주택이 자리 잡을 것”이라고 했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com