지난 8월 본사 PB센터에서 ‘상업용 부동산 투자와 운영이 중요한 시점’이라는 주제로 세미나를 진행했다.
세미나 내용 중 되새겨봐야 할 점 중 하나가 금리상승은 임대인만의 문제로 해결책을 강구하면 되지만 경기침체는 임대인 수익이 급격히 하락하여 위기가 올 수 있으니, 지금은 운영이 중요한 시점이라는 지적이다.
팬데믹 이전 일상생활로 돌아가며 위축됐던 소비가 한꺼번에 폭발적으로 늘어나고 보복소비라는 용어가 등장할 만큼 올 1분기 평균 소비성향이 70%로 증가했다. 이렇게 소비성향이 확대되어 임차인 매출이 증가된다면 금리상승을 명분으로 임대료를 증액할 수 있는 기회가 된다.
하지만 시장에서는 경기침체 우려로 소비가 위축될 수 있다는 전망이 나오고 있다. 경기침체가 오면 소비자는 기본적으로 합리적인 소비를 하고 싶어한다.
때문에 경기침체로 소비자가 지갑을 닫게 되면 경쟁력 없는 임차인은 매출이 감소될 것이고 이는 임대료 수익 악화로 연결될 것이란 얘기다.
갱신계약은 단기가 유리할까 장기가 유리할까?
세미나 내용을 듣고 고객 A씨가 상담을 요청했다. 매년 임차인과 1년씩 단기간으로 갱신계약을 했는데 앞으로 어떻게 계획을 세우면 좋겠냐는 질문을 하셨다.
연체이력이 없고 보증금 여력도 좋았던 성실한 임차인이어서 코로나 팬데믹 시기 임차인의 사업이 유지될 수 있게 적정기간 임대료를 감액해 임대료 부담을 낮춰 주기도 했다. 이후 임차인 사정도 좋아져 지난 3월 임대료를 5% 증액해 1년 갱신계약을 체결한 상태였다.
앞으로 임대료를 더 올릴 생각이어서 1년만 계약했다고 하는데 내년 갱신계획과 다른 임차인들 갱신계획은 어떻게 해야 할까?
달리 고려해야할 특별한 사정이 없다면 경기침체기엔 2년 이상 장기간 임차인을 유지시키는 것이 유리하다.
연체는 사전적 대응이 가능하지만 공실 해결은 내 의지대로만 되는 것이 아니기 때문이다. 그래서 경기가 불황일 때는 연체위험보다 공실위험이 더 클 수 있다.
따라서 경기불황이 예상된다면 현 임차인을 유지시켜 안정적인 임대료를 받는 것이 수익적 측면에서 유리하다고 볼 수 있다.
장기계약 했는데 임차인 사정이 괜찮다면 결국 내가 더 손해 아닌가요?
임차인과의 관계에서 득실여부를 철저하게 따지게 된다면 여러가지 문제에서 갈등이 발생하게 된다. 따라서 임차인을 내게 수익을 줄 수 있는, 윈윈할 수 있는 파트너로 보는 시각이 필요하다.
전년도에 임대료를 증액한 경우 1년만에 또 증액하는 것은 현실적으로 어려운 경우가 대부분이다. 임대료 동결로 재계약하고 임차인을 배려하는 분위기를 조성하며 향후 증액에 관해 여지를 남겨두는 것이 현명한 판단일 수 있다.
그리고 장기계약을 하더라도 위와 같은 상황을 대비해 특약사항으로 임대료를 협의하거나 증액할 수 있는 내용을 기재한다.
n년 후 임대료를 협의할 수 있는 조항, 금액 혹은 %를 확정하여 기재하는 방법을 사용한다.
그러나 이와 같은 내용을 삽입해 두더라도 뜻대로 안될 수 있다. 그렇다 하더라도 관리비 부분을 인상할 수 있는 명분이 된다.
임차인이 연체한 상황이면 어떻게 하나요?
자진명도나 명도소송이 어려운 상황이라 할지라도 갱신계약을 묵시적으로 넘기지 말고 반드시 갱신계약서를 작성하고 특약사항에 임대료 납입계획과 미 이행으로 인한 계약해지 조건을 기재하여 쌍방간 협의된 계약해지나 명도의 명분을 쌓을 수 있다.
운영이 힘든 임차인, 특히 보증금 여력이 얼마 남지 않은(보증금 소진 6개월 전) 임차인은 보증금을 다 소진하기 전에 계약을 종료하거나 바로 명도를 진행한다.
시간이 지날수록 보증금을 넘어선 임대료 미납금액, 철거비용, 재임대까지의 공실손해 비용 더 크기 때문에 위험을 최소화해야 한다.
연체가 지속된다면 바로 명도를 진행하는 것이 좋을까요?
보증금 여력이 6개월~8개월 이상 있다면 자진명도를 유도한다.
연체관리 기법 중 유선이나 문서로 여러 차례 독촉하여 최종적으로 명도 소송하는 것이 매뉴얼로 통용되지만 압박만 계속하면 임차인은 연락을 회피하고 서로가 감정적으로 대응하게 될 수 있다.
특히, 오래된 임차인이면 자주 소통하여 납입여력이나 사업회복 가능성이 있는지 살펴보고 협의를 통해 임차인 스스로 이전할 수 있도록 유도하는 게 좋다. 임차인과 협의가 되면 일정기간을 두고 계약해지 합의에 날인한다.
소송만이 해답이 아니다. 성공적인 연체관리 기법은 소송이 아닌 자진 명도다.
연체 관리하며 임차인과 대화할 때 응원과 격려하며 대응하고, 문서(내용증명)로 알릴 내용은 정확히 원칙대로 진행하면 가능성을 높일 수 있다.
임대인에게 있어 임차인은 서로에게 도움이 되는 파트너로 보되, 멀지도 가깝지도 않은 사이를 유지하도록 하자.
김화용 하나은행 WM본부 부동산투자자문센터 전문위원
※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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팬데믹 이전 일상생활로 돌아가며 위축됐던 소비가 한꺼번에 폭발적으로 늘어나고 보복소비라는 용어가 등장할 만큼 올 1분기 평균 소비성향이 70%로 증가했다. 이렇게 소비성향이 확대되어 임차인 매출이 증가된다면 금리상승을 명분으로 임대료를 증액할 수 있는 기회가 된다.
하지만 시장에서는 경기침체 우려로 소비가 위축될 수 있다는 전망이 나오고 있다. 경기침체가 오면 소비자는 기본적으로 합리적인 소비를 하고 싶어한다.
때문에 경기침체로 소비자가 지갑을 닫게 되면 경쟁력 없는 임차인은 매출이 감소될 것이고 이는 임대료 수익 악화로 연결될 것이란 얘기다.
갱신계약은 단기가 유리할까 장기가 유리할까?
세미나 내용을 듣고 고객 A씨가 상담을 요청했다. 매년 임차인과 1년씩 단기간으로 갱신계약을 했는데 앞으로 어떻게 계획을 세우면 좋겠냐는 질문을 하셨다.
연체이력이 없고 보증금 여력도 좋았던 성실한 임차인이어서 코로나 팬데믹 시기 임차인의 사업이 유지될 수 있게 적정기간 임대료를 감액해 임대료 부담을 낮춰 주기도 했다. 이후 임차인 사정도 좋아져 지난 3월 임대료를 5% 증액해 1년 갱신계약을 체결한 상태였다.
앞으로 임대료를 더 올릴 생각이어서 1년만 계약했다고 하는데 내년 갱신계획과 다른 임차인들 갱신계획은 어떻게 해야 할까?
달리 고려해야할 특별한 사정이 없다면 경기침체기엔 2년 이상 장기간 임차인을 유지시키는 것이 유리하다.
연체는 사전적 대응이 가능하지만 공실 해결은 내 의지대로만 되는 것이 아니기 때문이다. 그래서 경기가 불황일 때는 연체위험보다 공실위험이 더 클 수 있다.
따라서 경기불황이 예상된다면 현 임차인을 유지시켜 안정적인 임대료를 받는 것이 수익적 측면에서 유리하다고 볼 수 있다.
장기계약 했는데 임차인 사정이 괜찮다면 결국 내가 더 손해 아닌가요?
임차인과의 관계에서 득실여부를 철저하게 따지게 된다면 여러가지 문제에서 갈등이 발생하게 된다. 따라서 임차인을 내게 수익을 줄 수 있는, 윈윈할 수 있는 파트너로 보는 시각이 필요하다.
전년도에 임대료를 증액한 경우 1년만에 또 증액하는 것은 현실적으로 어려운 경우가 대부분이다. 임대료 동결로 재계약하고 임차인을 배려하는 분위기를 조성하며 향후 증액에 관해 여지를 남겨두는 것이 현명한 판단일 수 있다.
그리고 장기계약을 하더라도 위와 같은 상황을 대비해 특약사항으로 임대료를 협의하거나 증액할 수 있는 내용을 기재한다.
n년 후 임대료를 협의할 수 있는 조항, 금액 혹은 %를 확정하여 기재하는 방법을 사용한다.
그러나 이와 같은 내용을 삽입해 두더라도 뜻대로 안될 수 있다. 그렇다 하더라도 관리비 부분을 인상할 수 있는 명분이 된다.
임차인이 연체한 상황이면 어떻게 하나요?
자진명도나 명도소송이 어려운 상황이라 할지라도 갱신계약을 묵시적으로 넘기지 말고 반드시 갱신계약서를 작성하고 특약사항에 임대료 납입계획과 미 이행으로 인한 계약해지 조건을 기재하여 쌍방간 협의된 계약해지나 명도의 명분을 쌓을 수 있다.
운영이 힘든 임차인, 특히 보증금 여력이 얼마 남지 않은(보증금 소진 6개월 전) 임차인은 보증금을 다 소진하기 전에 계약을 종료하거나 바로 명도를 진행한다.
시간이 지날수록 보증금을 넘어선 임대료 미납금액, 철거비용, 재임대까지의 공실손해 비용 더 크기 때문에 위험을 최소화해야 한다.
연체가 지속된다면 바로 명도를 진행하는 것이 좋을까요?
보증금 여력이 6개월~8개월 이상 있다면 자진명도를 유도한다.
연체관리 기법 중 유선이나 문서로 여러 차례 독촉하여 최종적으로 명도 소송하는 것이 매뉴얼로 통용되지만 압박만 계속하면 임차인은 연락을 회피하고 서로가 감정적으로 대응하게 될 수 있다.
특히, 오래된 임차인이면 자주 소통하여 납입여력이나 사업회복 가능성이 있는지 살펴보고 협의를 통해 임차인 스스로 이전할 수 있도록 유도하는 게 좋다. 임차인과 협의가 되면 일정기간을 두고 계약해지 합의에 날인한다.
소송만이 해답이 아니다. 성공적인 연체관리 기법은 소송이 아닌 자진 명도다.
연체 관리하며 임차인과 대화할 때 응원과 격려하며 대응하고, 문서(내용증명)로 알릴 내용은 정확히 원칙대로 진행하면 가능성을 높일 수 있다.
임대인에게 있어 임차인은 서로에게 도움이 되는 파트너로 보되, 멀지도 가깝지도 않은 사이를 유지하도록 하자.
김화용 하나은행 WM본부 부동산투자자문센터 전문위원
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