2금융권 'PF 정상화' 뛸 동안…캠코는 '제자리'

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정을 위한 정부 주도의 정상화 펀드가 제 역할을 못 하고 있다는 목소리가 커지고 있다. 저축은행·여신전문금융권이 조성한 정상화 펀드가 전액 소진을 눈앞에 두고 있지만, 한국자산관리공사(캠코) 펀드는 7개월여간 단 한 건의 투자를 집행하는 데 그쳤다. PF 시장에 신규 자금 유입이 얼어붙은 상황에서 캠코 펀드가 수익률만 좇고 시장 정상화라는 본연의 역할을 못 하고 있다는 지적이 나온다.

PF 구조조정 나선 2금융

20일 금융권에 따르면 저축은행업권이 지난해 9월 330억원 규모로 조성한 PF 정상화 펀드는 다음달 전액 소진될 예정이다. 캐피털사 등 여전업권이 만든 2600억원 규모의 펀드도 1분기에 자금 집행을 마무리할 전망이다. 정상화 펀드는 부동산 경기 침체로 사업이 중단된 PF 부지 또는 채권을 매입한 뒤 사업성을 갖춘 현장으로 개선하는 재구조화에 쓰인다. 펀드가 소진됐다는 것은 그만큼 PF 구조조정에 적극적으로 나섰다는 의미다.

저축은행과 여전업권은 기조성한 PF 정상화 펀드가 소진된 이후 2차 펀드를 추가로 설정할 계획이다. 저축은행업계는 다음달 700억원 규모의 펀드를 조성하기로 합의했다. 펀드 성과가 좋으면 향후 펀드 규모를 수천억원 단위로 키우는 방안까지 거론됐다.

무용지물 된 캠코 펀드

반면 금융당국 주도로 만들어진 캠코 PF 정상화 펀드는 지난해 7월 출범 이후 단 한 건의 투자만 집행했다. 이 펀드는 캠코가 민간 자산운용사 5곳에 1000억원씩 출자하고 운용사가 민간 자금을 각각 1000억원 이상 모집해 만들었다. 총 1조1000억원 규모다. 신한자산운용이 지난해 10월 서울 중구 삼부빌딩을 1022억5000만원에 낙찰받은 이후 펀드 매입 실적은 ‘0건’이다. 캠코 자체 플랫폼에 등록된 전국 80여 개 부실 우려 사업장 가운데 지금까지 새 주인을 찾은 곳은 한 군데도 없다.

펀드에 민간 자금(각 1000억원)이 투입되고 민간 운용사들이 투자를 집행하다 보니 수익률을 우선시한다는 지적이 나온다. 높은 수익률을 맞추기 위해 지나치게 낮은 매입가를 제시한다는 게 금융권의 대체적 시각이다. 캠코 펀드의 목표 수익률은 연 8% 수준인 것으로 전해졌다. 반면 저축은행이 자체적으로 조성한 펀드의 목표 수익률은 정기예금 금리 수준으로 알려졌다.

펀드를 운용하는 운용사와 대주단 간 견해차로 거래가 불발하는 사례도 속출하고 있다. 지난해 캠코 플랫폼에 올라온 서울 은평구 브리지론 사업장은 최초 대출금액이 530억원, 공매 감정가는 868억원으로 평가받았다. 캠코 펀드의 입찰 금액은 300억원 수준에 불과했다. 금융권 관계자는 “시간이 걸리더라도 원금 회수까지 가능한 사업장이라고 대부분 대주가 판단했다”며 “캠코 펀드에 민간 자금을 받으면서 부동산 PF 사업장 연착륙이라는 취지가 변질했다”고 지적했다. 다른 관계자는 “주식시장을 부양하겠다고 증권시장안정펀드를 만들어 놓고 하한가에 주문을 걸어둔 것과 다름없다”고 했다.

반면 캠코 측은 대주단이 눈높이를 낮춰야 한다는 입장이다. 대주단이 손실을 보지 않기 위해 원금 이하에 매각하기보다는 만기 연장을 반복하고 있다는 설명이다. 캠코 관계자는 “시장가보다 터무니없이 높은 가격으로 인수할 수는 없는 노릇”이라며 “8%라는 목표수익률은 부실 사업장을 인수하는 리스크를 감안할 때 높은 수준이 아니다”고 설명했다.

서형교 기자 seogyo@hankyung.com