"가구수 줄어드는 2040년, 집값 장기하락 국면 진입"

저출생과 고령화 등의 영향으로 2040년부터 집값이 장기 하락 국면에 접어들 것이라는 관측이 나왔다. 2050년엔 전국 주택 100가구 중 13가구는 ‘빈집’이 될 것으로 예측했다.

한미글로벌과 한반도미래인구연구원은 23일 이 같은 내용의 ‘인구구조 변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가’ 세미나를 열었다. 이날 발표자로 나선 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “(국내) 실질 주택 가격은 2040년 전후로 하락 추세로 전환할 것”이라고 말했다. 2039년 국내 가구 수가 정점을 찍을 것으로 분석되기 때문이다.

국내 인구는 이미 줄고 있다. 하지만 고령층과 젊은 층을 중심으로 1~2인 가구가 늘면서 가구 수는 오히려 늘고 있다. 통계청에 따르면 전국 가구 수는 2039년 최고치(2387만 가구)에 달할 전망이다. 2040년대부터는 가구 수 감소로 총주택수요량이 꺾여 집값 하방 압력이 커질 것이란 게 이 교수의 진단이다. 그는 수도권보다 지방에서 주택 가격 하락세가 더 빨리 나타날 것으로 내다봤다.

가구 수 감소기에 빈집 문제가 커질 것으로 보인다. 이 교수에 따르면 전국 빈집 규모는 2040년 239만 가구(전체 주택의 9.1%)에서 2050년 324만 가구(13.0%)까지 확대될 전망이다. 이 교수는 주거환경 악화, 지역 슬럼화 등의 부작용이 예상되는 만큼 재건축 ‘패스트트랙’을 확대하는 등의 방식으로 도시 재정비에 속도를 내야 한다고 주장했다.

이 교수는 “2040년엔 전체 주택의 30%가 40년 이상 노후 주택이 되고, 이 주택을 중심으로 빈집이 발생할 것”이라며 “국내 재개발과 재건축은 주택 소유주의 자체 이익에 의해 실행되는 구조여서 주택 가격이 하락하면 도시 재정비 사업도 멈출 것”이라고 내다봤다. 그는 “세제 혜택 등을 통해 고령층이 작은 주택형으로 집을 옮기는 ‘주택 다운사이징’을 유도해야 한다”고 덧붙였다.

한국보다 인구구조 변화를 먼저 겪고 있는 일본에서도 ‘집값 하락’ 경고음이 커지고 있다. 우토 마사아키 도쿄도시대 도시생활학부 교수는 “2045년 수도권(도쿄권)의 주택자산 가치는 2018년보다 30%(약 94조엔) 떨어질 것”이라며 “도쿄 도심에서 멀수록 낙폭이 클 것”이라고 했다. 출퇴근 시간이 30분 이내면 주택 가격이 9.9% 떨어지지만, 120분 걸리면 54.7% 하락할 것으로 추산했다.

일본 총무성에 따르면 일본의 빈집 비율은 1998년 이미 10%를 넘어섰다. 2033년 30% 수준에 도달할 것이란 관측이 나온다. 우토 교수는 “일본에선 최근 주위 경관을 해치는 빈집에 한해 소유주 합의 없이 (정부가) 철거할 수 있는 제도가 만들어졌다”고 말했다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com