이 기사는 04월 30일 17:51 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
고금리와 나빠진 업황에 따라 난항을 겪고 있는 미국 멀티패밀리(다세대 임대 주택) 섹터가 향후 1년간 상당한 투자 기회를 제공할 것이란 전망이 나왔다.
밴스 보스 프린시플 리얼에스테이트 포트폴리오 매니저(매니징 디렉터)는 30일 “멀티패밀리는 시장 펀더멘털 약화와 공급 증가에 고금리까지 이어지며 운영사들의 출구 전략 압박이 커지고 있다”며 “자금력이 풍부한 투자자는 향후 1년에서 1년6개월간 부실자산 투자에 진입해 3~5년 뒤 투자를 회수해 기회추구형 투자수익 실현이 가능할 것”이라고 밝혔다.
보스 매니저는 “올해 말까지 만기가 도래하는 아파트 대출은 약 5000억 달러 규모로, 같은 기간의 다른 어떤 섹터보다 크다”며 “거래량과 자산 가치가 과거 정점보다 훨씬 낮고 운영회사의 자본확충은 거의 불가능한 상황에 놓여 있어 대출 만기에 직면한 많은 소유주가 할인된 가격에 자산을 매각할 가능성이 있다”고 진단했다.
그는 이어 “멀티패밀리 섹터는 코로나19 이후 개발이 급증해 과잉 공급이 이뤄졌고 인플레이션에 따른 금리 인상으로 거래량이 줄었다”며 “이에 따라 지난해 말 멀티패밀리의 가치는 정점을 기록한 지난 2022년 3분기 대비 14.7% 하락했다”고 평가했다.
프린시플은 공급 과잉, 시장 유동성 감소, 가치 하락 등 세 가지 요인이 겹치며 개발사와 운영사를 어려움에 빠지게 한 것으로 분석했다. “세 가지 요인이 멀티패밀리 섹터 중에서도 특히 위태로운 부동산 개발사와 운영사를 압박했다”며 “아파트의 경우 실제 부실 상태에 빠진 자산이 상업용 부동산 전체 부실자산 중 10% 미만인 반면, 잠재적 부실자산은 전체의 3분의 1을 차지한다”고 분석했다.
멀티패밀리 섹터에 진입해야 하는 이유로 부실이 최악으로 치닫기 어렵다는 점을 꼽았다. 보스 매니저는 “다른 섹터보다 잠재적 부실자산이 과도해도 근본적인 수요가 뒷받침이 된다면 투자자에게 올해와 내년이 긍정적인 진입 시점이 될 것”이라며 “이 섹터는 준정부기관이 제공하는 자금 조달 접근성이 양호해 올해 저점을 기록할 것으로 본다”고 전망했다.
임대료가 상승 추세이고 공실률이 낮은 수준을 기록하고 있단 점도 긍정적인 요소로 평가됐다. 그는 “임대료는 2020년 5% 하락했으나 이후 2년간 20% 올랐으며 공실률은 장기 추세상 여전히 낮은 수준”이라고 진단했다.
류병화 기자 hwahwa@hankyung.com
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