"이제 개인 투자자도 미국 개방형(open-end) 부동산 펀드에 투자할 수 있습니다."
윤영진 신한리츠운용 이사는 3일 서울 여의도 63빌딩에서 열린 기자간담회에서 '신한글로벌액티브리츠'의 특징에 대해 이같이 설명했다. 현재 미국 개방형 부동산 펀드는 최소 투자액이 수십억원에 달한다. 때문에 개인이 투자하기는 현실적으로 어렵지만 이 리츠를 통하면 개인도 미국 부동산에 재간접투자가 가능할 전망이다.
신한글로벌액티브리츠는 부동산 펀드에 투자하다보니, 실물 부동산에 투자하는 일반적인 리츠와는 다르다. 일반적인 상장 리츠는 자산을 매각할 때만 특별배당을 할 수 있다. 또 회수된 원금을 재투자하려면 새로운 자산을 확보해야 한다. 반면 신한글로벌액티브리츠는 '개방형' 펀드 투자와 같아 중도 환매 및 재투자가 가능하다. 만기가 정해져 있는 '폐쇄형'과는 다다는 설명이다.
신한리츠운용은 이런 특징을 활용해 매년 특별배당을 실시할 예정이다. 또한 투자자들의 투자 안정성을 높이기 위해 상장 후 초기 2년간 연환산 8.5%(공모가 3000원 기준)의 배당을 계획하고 있다.
신한글로벌액티브리츠는 자(子)리츠인 신한글로벌제1호리츠를 통해 미국정부빌딩펀드(USGB), 프리사펀드(PRISA), CBRE미국코어파트너스펀드(CBRE USCP)에 투자하고 있다. 구체적인 투자 비중은 USGB 51.8%, PRISA 39.8%, CBRE USCP 8.4% 등이다. 이 펀드를 통해 550여개에 달하는 자산에 분산투자하고 있다.
윤 이사는 "신한글로벌액티브리츠는 빠르게 성장하는 미국 부동산에 투자한다. 현지 운용사가 부동산 관련 정보를 빠르게 얻을 수 있다고 판단해 개방형 펀드에 투자하는 방식을 택했다"고 설명했다. 최근 시장에서 수익률이 낮은 해외 리츠는 유럽에 투자했다고 덧붙였다.
수익률과 동시에 위험관리에도 신경을 썼다. 신한리츠운용은 USGB로 먼저 안정성을 확보했다고 밝혔다. USGB는 미국 정부나 주정부 기관이 장기 임차하는 건물에 투자한다. 정부 기관은 보안 규정상 건물 일부가 아닌 전부를 임차하기 때문에 면적이 줄어들 위험은 없다고 설명했다. 2012년 7월 설정된 이 펀드의 설정 후 수익률은 연 9.5% 수준이다.
PRISA는 미국 최초의 개방형 '코어' 펀드다. A클래스 이상의 '코어' 자산으로 구성됐다. 미국 부동산신탁협회(NCREIF)에 따르면 이 펀드의 운용자산(AUM) 규모는 약 41조원에 달한다. PRISA는 1970년 7월 설정돼 올해로 55년째 유지되고 있다. 설정 이후 연환산 수익률은 7.6%에 달한다.
CBRE USCP는 초과수익을 내기 위해 편입됐다. 이 펀드는 주거, 물류센터, 헬스케어 등 성장 섹터에 집중해 초과수익률을 추구한다. 2013년 5월 설정 이후 연환산 수익률은 10%를 기록했다.
신한글로벌액티브리츠는 2333만3334주를 공모한다. 공모가 희망 범위는 주당 3000~3800원이다. 일반적으로 리츠는 공모가를 5000원으로 확정해 청약을 진행한다. 하지만 해외 부동산 시장에 대한 우려가 있는 만큼 공모가 범위를 조정해 투자 진입장벽을 낮췄다고 신한리츠운용은 설명했다.
윤 이사는 "순자산가치(NAV) 대비 공모가를 15% 할인했다"며 "현재 상장 리츠 중 주가가 3000원을 밑도는 리츠는 1개 밖에 없어 단기적인 주가 상승도 가능하다"고 말했다. 그러면서 "미국 중앙은행(Fed)의 금리 인상으로 NAV가 하락한 상황인데, 향후 금리 인하에 따른 자본차익도 기대해볼 수 있다"고 밝혔다.
신한리츠운용은 오는 5일까지 사흘간 기관투자자 대상 수요예측을 진행해 공모가를 확정한다. 13일과 14일 양일간 일반청약을 거쳐 이달 말 유가증권시장 상장할 계획이다. 예상 시가총액은 공모가 상단 기준 1652억원이다. 공모금은 브릿지론 상환 등에 사용될 예정이다. 2023년 4월 상장한 삼성FN리츠 이후 1년 2개월 만의 신규 상장 리츠다. 상장 주관사는 신한투자증권과 한국투자증권이다.
진영기 한경닷컴 기자 young71@hankyung.com
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